Re: [請益] 26歲男 資產規劃
先感謝n大以及原文底下版友們給我的回應以及建議
看完之後
結論是我跟房仲退斡旋了
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我沒有在房版 PO 的原因也跟原文版友的回應相同
很擔心過去房版 PO 只會得到買的答案
也擔心不小心引起戰火
(我其實是有先到房版逛過後才決定來這裡的)
畢竟我可能還是認為買房子跟理財也有很大關係~
但我之後發文會更注意關聯性的! 感謝sqrt大大提醒
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1. 這價格,財務過得去嗎?
1-1.頭期款
300萬的頭期 => 預計會是家裡 200 自己拿 100 (個人剩下的 50 當備用金)
1-2.現金流
月支出 15000 搬出去之後也許會變少~
因為我目前皆外食就連假日也一樣
主要是一直以來跟家人有些隔閡 在還沒有克服以前 我待在家的時間不多
所以預期是不會超支~
2. 價格是不是溢價?
2-1.地點小區價格
nyc 預估的滿準的!! 我看的物件叫 - 禮築 在三和國中站附近
這點也是我那天發文的主因
我的開價其實甚至比今年同一棟刊登的實價登錄還高一些了
只是一開始我跟仲介喊1250的時候 有感覺他不太想收斡旋
所以後來才往上加到1300
(但我經驗少 如果攻防戰在1250 但跟仲介喊的時候他明顯不收 大家會怎麼做呢?)
0. 你為什麼要買房子?為什麼會選擇在此時買房子?
0-1.需要獨處空間 以及 需要有伴時可以隱私的空間 對我來說滿重要的
0-2.這一兩年房市飛漲的速度真的是肉眼可見,
即使生息、政策都沒有抑制這份熱潮,
也剛好今年在存款上達到了150萬所以萌生了想法。
0-3.40年房貸,以我目前的狀況來還款的話,確實有點硬,但因為有寬限期,
還能在這一兩年內努力把薪資拚上去而不會被房貸影響
0-4.以屋齡、交通便利性、總價,綜合下來也許是我還可以負擔的物件
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但也確實,這個"還可以負擔",有可能只是我的想像,
實際情形可能更嚴峻,謝謝版友們的回饋,如果還有我在回答上考慮不太對的
也麻煩指正我,或是再追問我,幫助我更好的釐清
感謝大家!!
※ 引述《nyc0125 (@)》之銘言:
: 你是買家,又是自住目的,
: 不用管賣家要賺多少,自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。
: 那是在你超超超想要這間,
: 完全不能接受任何其他選項的時候,要拼成交的時候才在做的。
: 但 99% 以上的人,都不是這狀態。
: 你要想的有以下
: 1. 這價格,財務過得去嗎?
: 2. 價格是不是溢價?
: 以及
: 0. 你為什麼要買房子?
: ////
: 快速看短結:
: 本板 CFP,純論檯面財務資訊,不建議買,
: 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。
: 如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。
: 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。
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: 首先
: 1. 這價格,財務過得去嗎?
: 1-1. 頭期款
: 房子 1300 萬
: 頭期兩成 260 萬
: 買方有的沒的的費用 20~30 萬
: (七年屋算新,契稅比較重)
: 頭期款 300 萬差不多足矣
: 不過沒有額外的錢做軟硬裝修
: 七年屋,裝潢不裝潢,以用的角度來說都有些雞肋
: 以財務規劃來說,就先住吧。別再額外花錢了
: 自己一個人住,探索個三五年,
: 下一間房子也會比較有規劃上的想法。
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: 1-2. 現金流
: 再來看貸款
: 1300 - 260 = 1040(萬)
: 月現金流入 53000
: 月支出 15000(目前住家裡)
: 住外面的月支出 不明???
: 自己住的花費依個人可大可小,但一定是變高。
: 沒有可參考的數值,跳過。
: 繼續住家裡的可支配所得約 38000
: 一般房貸(給其他可能有需要的板友看的)
: 目前地板利率 2.07%,30 年
: 每月繳 1 萬,可以貸款 268 萬。
: 1040 萬,每個月要繳 3.88 萬
: 光住在家裡,就超支 800 元一個月
: 但有 90 萬活存,其中約 40 萬的預備金不該動。
: 50 萬可以繳大概 5 年的差額,
: 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元,應該不太難。
: 新青安貸款
: 1.775 %,40 年,超讚
: 每月繳 1 萬,可以貸款 343 萬。
: 1040 萬,每個月要繳 3.03 萬
: 之後自住的月支出,只能比住家中的月支出多 7700 元,
: 不然會超支。
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: 1-3. 年收 10~12 倍法
: 年收 80 萬,量力而為的話,
: 買 800~1000 萬(總價)的房子,是很處理得來的
: 10 倍大概房貸負擔率 30%
: 12 倍大概房貸負擔率 40%
: 15 倍的話,房貸負擔率會來到 50%
: 房子總價 1300 萬
: 一般來說會叫你別...
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: 2. 價格是不是溢價?
: 2-1. 地點小區價格
: 用三重區內抓三個捷運站,
: 台北橋站、三重站、三和國中站
: 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了
: 算是比較無效的資訊
: 不過這價格跟屋齡,推測是三和國中站附近
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: 2-2. 空間價格
: 1+1 格局,
: 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做
: 七年屋,小坪數,幾乎都是 35% 公設以上
: 也就是權狀不含車位 23~30 坪
: 車位大概 110~140 萬
: 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右,
: 今年落在超過 50 萬。(天哪)
: 50 * 23 + 125(車位)= 1275(萬)(下限)
: 50 * 30 + 125(車位)= 1625(萬)(上限)
: 根據前項對地點的推估,每坪再減個 2~4 萬。
: 44 * 25 + 125(車位)= 1225(萬)
: 48 * 25 + 125(車位)= 1325(萬)
: 如前面板友推估,今年買賣的話,攻防在 1250 萬上下,差不多。
: 買家開 1300 萬,是有機會被推著往下談談的。
: 如果已經交出去了,退斡旋,至少也有個十萬吧。
: 除非財務發現估得太樂觀(如前述我是覺得太緊繃了),
: 或是對房子內容有不滿意,
: 斡旋下了,純論近期房市,可以買吧。
: ////
: 結語:
: 本板 CFP,純論檯面財務資訊(資訊過少),不建議買,
: 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。
: 如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。
: 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。
: 由於我認爲還款能力不足,所以有以下建議:
: 如果是為了未來的獨立生活做準備,
: 我覺得可以先租再買。
: (還款能力夠的話,我會說可以買了騎驢找馬)
: 除非是本來就生長在這區,否則還年輕的時候,
: 透過租借的行動便利性,
: 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式,
: 以及全額的支配生活財務,
: 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。
: 加上還年輕,除非職業與收入路徑已經寫死(如公務員),
: 那麼租屋,也是一個方式讓自己的現金流更穩健,
: 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己,提升主業(本業+副業)收入。
: 價差能致富,而有現金流,才能自由。
: 大部分的人在大部分的生命裡,還是得靠主業來維持現金流。
: 至於原問「買房的決定對嗎?」「是否該繼續等?」,
: 以上兩問請回到:
: 0. 你為什麼要買房子?
: 為什麼想要買房子?
: 為什麼會選擇在此時買房子?
: 如果買了之後,以資產來說最糟會是什麼狀況?
: (假如被單一物件所迷惑的時候,加問:為什麼選擇這棟房子?)
: 是有獨立搬出去的計畫?需要獨處空間?
: 需要有伴時可以隱私的空間?
: 還是需要成家?或是有準備成家?
: 或是 FOMO,擔心真的資產價格暴漲自己追不上?
: 無論是什麼理由,都沒有對錯評判,
: 要回到你自己買的理由,以及確立該資產預計了結的方式,
: 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由,也要誠實面對。
: 才能知道需求奠基在什麼之上,以及行動的代價跟所得如何。
: 信心只有你自己能決定,
: 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。
: 以上淺見,歡迎板友交流分享。
--
讚,自己想清楚真的很重要
給過
買房子最怕這樣 想東想西 只會越看房價越高
新手買房子是需要衝動的 想一堆不敢買 最後大機率都是
多花錢而已
有能力的話先買中古屋吧
笑死 “在房版只會得到買的答案”
哈哈哈啊哈
15
首Po26歲,軟體業,台北人 台北工作,年資將滿四年,月收實領5萬3,年薪約為80萬 交通工具:機車 每月支出: 食:1000014
你是買家,又是自住目的, 不用管賣家要賺多少,自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。 那是在你超超超想要這間, 完全不能接受任何其他選項的時候,要拼成交的時候才在做的。 但 99% 以上的人,都不是這狀態。13
擔心買貴的部分,我覺得在金流/貸款匹配的狀況下, 對自住的人來說,買貴一些是相對小事, 因為你是自住需求,漲跌固然有相對失落感, 但擺長來看跟租金比,機會成本大多數時候還是好的。 我主要勸退是對大多數人來說,6
這裡有個問題是 房地產價格由於報價頻率低 得到的數據相對於持續有報價的股市會相對smooth 會系統性的低估房地產價格的volatility 如果觀察REIT這種跟股票一樣持續有報價的房地產產品
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[請益] 第一次下斡旋遇到的狀況房版的版友們大家好,前幾天看到了一間喜歡的房子,帶父母親看也覺得滿意,於是就跟 房仲下了斡旋,不過從下斡旋的過程到現在,房仲的回覆都讓我感覺怪怪的。 在房仲店裡面談出價的時候,也許是被房仲看出我蠻中意這間房,所以不斷告訴我屋主想 賣的價格是1300,出1230屋主不會願意談的,以前有人開這個價格都被拒絕,請我出1250 ,但是我不信,所以硬是要出1230,並且簽了斡旋,也給了斡旋金。54
[請益] 中古屋下完斡旋談完後反悔,仲介服務費的各位大大好,最近想買房,看了一個物件覺得不錯,仲介說很多人在出價,要的話早點來下斡旋,我們原本打算出1450,但到了店面之後仲介拿出手機說屋主已經拒絕1485的出價了,問我們要不要再加一點,我們猶豫了一下之後出了1500萬,下了5萬元斡旋之後,房仲說屋主願意出來談,然後談了談之後我們加了2次價之後屋主開了一個價格,我們也同意了,然後又付了5萬元的訂金,但是因為我們頭期款是由父母增貸出來的,所以我們還沒簽正式約,只有斡旋那張單子,雙方都簽名了(總共有兩張,我們那天忘記帶,所以有屋主簽名的只有房仲那張),結果我們回去之後去뼊儤W貸,父母希望我們幫忙多出這筆錢,我們思考之後覺得有點負擔不起(增貸+房貸大約我們70~80%的薪水),想取消購買,改買便宜一點的物件,或是再存點錢再來買,已經做好放棄這10萬元訂金的打算,但跟房仲表明之後,仲介說沒遇過這種狀況,要跟老闆與店長回報之後才能回覆。 之後得到的回覆是如果確定取消,要付10萬訂金+30多萬的仲介服務費,現在是想問這筆錢是有辦法避免的嗎? ----- Sent from JPTT on my iPhone --53
[心得] 新手見面談成交心得上週剛簽約完成買房夢想,在準備的過程中在版上受惠很多, 如今放下心中大石,希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。 我自己是經驗值趨於0的新手,只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了, 但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪, 自己歸納的重點是,見面談的變數太多,沒有什麼公式可循,41
[請益] 預售屋轉約單價格問題大家好,第一次在房版發文敬請指教 過程:目前跟家人住台中北屯區近30年屋齡大樓,去年有換屋的想法,這個月才開始積極上 網瀏覽物件,發現喜歡物件是預售屋轉約單,並透過國內知名房仲公司協商。 地點:新光重劃區74環內。 價格:買方堅持開價就是底價(刊登價1300萬,想賣1300萬,宣稱原購入價約1000萬初頭)35
[請益] 房仲不收斡旋要改價格再出嗎上週去看了一個案子還算喜歡 屋內沒啥裝潢 就冷氣基本傢俱 開928結果昨天調價到958... 三年前實價登錄屋主買750 此社區上一筆成交去年一月85031
[心得] 如何善用仲介去買房我知道版上仇仲風氣很興盛 但我個人經驗是 自售屋主真的很難搞 他們表面上說幫彼此省服務費 但是那個價格很扯阿 多的是 我的房子跟這社區其他房子不一樣的11
[請益] 斡旋出價&出價上限最近好不容易看到一間覺得適合的房子,想請教斡旋出價跟出價上限大家會怎麼訂。 物件背景:永和,17-18年電梯大樓,離捷運站走路10分鐘,採光通風良好,三房兩廳, 格局方正 物件開價:每坪50萬 實價登錄該社區近兩年均價:每坪47.6萬7
[閒聊] 斡旋金沒開價9成 不能第一順位斡旋?各位房版大大 大家好 最近找 永X房屋 仲介看房 發現喜歡的物件 但屋主開很高 所以就用開價85折去斡旋 該房仲很快就收斡旋金了 也沒說什麼8
Re: [請益] 關於多斡旋制,仲介作法是否違法?房子只有一間,只能一個人買 至於你信不信有很多人要買這取決於你 對市場熟不熟悉。瞭不瞭解自己在市場的位置 你喜歡殺價,那你就去找欠殺價的案件來殺 你認真要買房子,就請信任那一位代表你