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Re: [請益] 26歲男 資產規劃

看板CFP標題Re: [請益] 26歲男 資產規劃作者
nyc0125
(@)
時間推噓14 推:14 噓:0 →:2

你是買家,又是自住目的,
不用管賣家要賺多少,自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。

那是在你超超超想要這間,
完全不能接受任何其他選項的時候,要拼成交的時候才在做的。

但 99% 以上的人,都不是這狀態。


你要想的有以下

1. 這價格,財務過得去嗎?
2. 價格是不是溢價?

以及

0. 你為什麼要買房子?


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快速看短結:

本板 CFP,純論檯面財務資訊,不建議買,
退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。

如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。
要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。


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首先

1. 這價格,財務過得去嗎?

1-1. 頭期款

房子 1300 萬
頭期兩成 260 萬
買方有的沒的的費用 20~30 萬
(七年屋算新,契稅比較重)

頭期款 300 萬差不多足矣
不過沒有額外的錢做軟硬裝修

七年屋,裝潢不裝潢,以用的角度來說都有些雞肋
以財務規劃來說,就先住吧。別再額外花錢了

自己一個人住,探索個三五年,
下一間房子也會比較有規劃上的想法。


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1-2. 現金流

再來看貸款
1300 - 260 = 1040(萬)

月現金流入 53000
月支出 15000(目前住家裡)
住外面的月支出 不明???

自己住的花費依個人可大可小,但一定是變高。
沒有可參考的數值,跳過。

繼續住家裡的可支配所得約 38000


一般房貸(給其他可能有需要的板友看的)
目前地板利率 2.07%,30 年
每月繳 1 萬,可以貸款 268 萬。

1040 萬,每個月要繳 3.88 萬
光住在家裡,就超支 800 元一個月

但有 90 萬活存,其中約 40 萬的預備金不該動。
50 萬可以繳大概 5 年的差額,
用 5 年把每月薪資拉高 1 千元,應該不太難。


新青安貸款
1.775 %,40 年,超讚
每月繳 1 萬,可以貸款 343 萬。

1040 萬,每個月要繳 3.03 萬

之後自住的月支出,只能比住家中的月支出多 7700 元,
不然會超支。


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1-3. 年收 10~12 倍法

年收 80 萬,量力而為的話,
買 800~1000 萬(總價)的房子,是很處理得來的

10 倍大概房貸負擔率 30%
12 倍大概房貸負擔率 40%
15 倍的話,房貸負擔率會來到 50%

房子總價 1300 萬
一般來說會叫你別...


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2. 價格是不是溢價?

2-1. 地點小區價格

用三重區內抓三個捷運站,
台北橋站、三重站、三和國中站

距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了
算是比較無效的資訊


不過這價格跟屋齡,推測是三和國中站附近


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2-2. 空間價格

1+1 格局,
室內主建物加陽台 15~20 坪可以做

七年屋,小坪數,幾乎都是 35% 公設以上
也就是權狀不含車位 23~30 坪

車位大概 110~140 萬

2021 年三重區每坪大概 45 萬左右,
今年落在超過 50 萬。(天哪)

50 * 23 + 125(車位)= 1275(萬)(下限)
50 * 30 + 125(車位)= 1625(萬)(上限)

根據前項對地點的推估,每坪再減個 2~4 萬。

44 * 25 + 125(車位)= 1225(萬)
48 * 25 + 125(車位)= 1325(萬)

如前面板友推估,今年買賣的話,攻防在 1250 萬上下,差不多。
買家開 1300 萬,是有機會被推著往下談談的。

如果已經交出去了,退斡旋,至少也有個十萬吧。

除非財務發現估得太樂觀(如前述我是覺得太緊繃了),
或是對房子內容有不滿意,
斡旋下了,純論近期房市,可以買吧。


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結語:

本板 CFP,純論檯面財務資訊(資訊過少),不建議買,
退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。

如果家裡有其他礦源,或是未揭露的樂觀預期,那麼價格上還行。
要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話,可以右轉去房版。


由於我認爲還款能力不足,所以有以下建議:

如果是為了未來的獨立生活做準備,
我覺得可以先租再買。
(還款能力夠的話,我會說可以買了騎驢找馬)

除非是本來就生長在這區,否則還年輕的時候,
透過租借的行動便利性,
真的用一段時間深入理解該地區的生活方式,
以及全額的支配生活財務,
都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。

加上還年輕,除非職業與收入路徑已經寫死(如公務員),
那麼租屋,也是一個方式讓自己的現金流更穩健,
有更充裕的可支配所得可以用來投資自己,提升主業(本業+副業)收入。

價差能致富,而有現金流,才能自由。
大部分的人在大部分的生命裡,還是得靠主業來維持現金流。


至於原問「買房的決定對嗎?」「是否該繼續等?」,
以上兩問請回到:

0. 你為什麼要買房子?

為什麼想要買房子?
為什麼會選擇在此時買房子?
如果買了之後,以資產來說最糟會是什麼狀況?

(假如被單一物件所迷惑的時候,加問:為什麼選擇這棟房子?)

是有獨立搬出去的計畫?需要獨處空間?
需要有伴時可以隱私的空間?

還是需要成家?或是有準備成家?

或是 FOMO,擔心真的資產價格暴漲自己追不上?

無論是什麼理由,都沒有對錯評判,
要回到你自己買的理由,以及確立該資產預計了結的方式,
就算理由有些勢利或是不齒自己的理由,也要誠實面對。

才能知道需求奠基在什麼之上,以及行動的代價跟所得如何。

信心只有你自己能決定,
板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。


以上淺見,歡迎板友交流分享。


※ 引述《juust (juust)》之銘言:
: 26歲,軟體業,台北人
: 台北工作,年資將滿四年,月收實領5萬3,年薪約為80萬
: 交通工具:機車
: 每月支出:
: 食:10000
: 住:2000(住家裡,幫忙一些雜費)
: 行:1000
: 娛樂+健身房:2000 (單身花得少 哈哈)
: 現有資產:
: 1. 台幣存款: 90萬
: 2. 台股投資: 75萬
: 主要請益:
: 最近因為青安貸款積極看房(自住用),
: 看到三重一間開價約1600的物件
: (1+1房,7年屋,含車位,離捷運1KM,屋主106年看實價登錄買1071萬),
: 網路上查了很多,也實際到現場看過,家人也說能幫忙補滿頭期到300萬,
: 今天下了斡旋1300萬,自己簽完斡旋單後,還是覺得是不是太衝動了...
: 一度站在路邊有點反胃,回家又陸續查了很多文章寫經濟局勢、房市市況,
: 突然對自己的決定很沒信心,上來版上跟經驗比較多的大大們請教
: 1. 買房的決定對嗎? 或是以目前的能力應該繼續等?
: 感謝各位的閱讀,如果有我思考不周到的都很感謝各位給我指點。

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ococococo19908/08 04:43這些反問的方法有協助到我重新思考,感謝

slchao08/08 08:20推現金流估算, 很實際

bouzi50208/08 09:05認真

Lamotrigine08/08 10:14

victricem08/08 11:15

letitrain08/08 12:05

HaiBrother08/08 12:36先用現金流推自己能買多少總價的房,而不是買了讓自

HaiBrother08/08 12:36己生活品質變差到不可接受,綁手綁腳生活過的很辛苦

FatFatPig08/08 12:48推,算得非常仔細

young5217708/08 14:01推,好人一生平安

young5217708/08 14:03不過如果他不是自住,狀況就完全不同了

tnciw08/08 16:59

tony82501108/08 22:50好人一生平安

Rex199208/09 15:44推,分析的很清楚!

leoo72308/09 15:53

my123bear08/09 21:02