[請益] 37歲男 投資建議

目前37歲 住在日本
目前有另一半但沒有結婚，短期沒有結婚生子打算

職業: 科技業

年收入：稅後約780萬日幣

資產:
美股，主力是指數ETF。股債比約8.5:1.5。總資產約180k USD
VTI 約67kUSD
VEU+VXUS 約72kUSD
BND+IGOV+IEI 約26kUSD
REET 約5kUSD
其他沒事亂買的個股基金約10kUSD

存款: 約1000萬日幣

固定現金流：
薪水650000JPY/月
-高雄老家房租 13000TWD (=約60000JPY)
-住處房租65000JPY
-水電15000JPY
-夥食娛樂雜支 100000JPY左右

剩下的約220k JPY左右投入股市
大概有180k JPY上下的結餘，作不定期旅行+返鄉支出。剩的就存著。

我家從小比較窮，目前還在高雄租房供父母居住。父母的生活費由其他子女負擔。

想請請問的點主要是有三

1.目前的資產是否有需要調整的部份。
股市目前美股:非美股是1:1，
但VEU+VXUS部份其實十年來實在感覺績效好像比VTI差了不少，
考慮是否該增持VTI到兩倍左右
債市目前以BND為主，BND主要是企業債，在考慮是否要移往政府債多一些
或有沒有其他建議的投資標的

2.是否建議購入房產
以自己的狀況因為還沒有結婚，雖一面做功課，但還在猶豫房產是否是好標的。
目前在(1)高雄 (2)福岡 (3)東京 三個點猶豫中。高雄置產的話是給家人住。

若在高雄置產：目前高雄房價大漲+我的主收入幣種日幣大跌，
覺得似乎不是好的進場點。
同格局下置產繳的貸款會變成現在房租的兩倍左右。
考慮同樣資金投入股市的年化報酬，投報似乎不是很划算？
目前有低於市場價的房租是因為我們是長期租客，但不確定未來是否會被漲租。

若在日本置產：我只有自己住，但投資來講會需要買2~3房較好脫手。
有進場點跟城市選擇問題。(個人遠端工作，可以更換城市)
日本置產的固定成本高，每年維持費可能高至總價1%~1.5%。
加上貸款利息0.5%，每年固定成本合計約總價1.5%~2%，與現在的台灣接近。
自日本量化寬鬆以來大樓的年化約4~7%，也與台灣接近。
但不確定日本幾時會收掉量化寬鬆，收掉後投報必定降低。
日本的房子稅務等固定支出高，一旦漲幅消退投報有可能會低於台灣房產。
也不確定要選擇福岡還是東京，
單以投報來說似乎最近的漲幅沒有差很多(福岡甚至更好)
但東京可能長期較有優勢。只是有可能現金流較緊繃。
目前功課做到這邊，不知如何選擇。

3.有其他建議也請指教。

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