[請益] 30歲男買房規劃請益

各位CFP板的前輩好，
目前看上一間預售屋2030年完工，想請教各位前輩，謝謝!

［背景］
30歲、男，單身、金融業

［目前收入］
月薪68k（年薪約130萬）
每年年薪成長約5萬

［月支出］
飲食+雜費：15k
房租：6k
孝親費：8k
信貸：10k
*每月總支出：39k

［年支付］
保險(意外險、重大傷病險、實支實付)：23k
紅包：15k

［年儲蓄］
約80萬

［現有資產］
緊急備用金：50萬
現金：105萬
台股：354萬（大盤56%、台積電44%）
美股：1.2萬美金（台幣36萬）（VT、VTI)
*總計資產：約545萬

［現有負債］
信貸：-66萬（月繳1萬，到118/11）

［理財目標］
想簽訂總價約1950萬的預售屋（2030年完工）
1.簽訂時10%（195萬）
2.明年2025年Q2開工2%（39萬）
3.2025年~2030年（工期5年），期間陸續繳款項8%（156萬）
4.2030年完工貸款80%（1560萬，貸30年，寬限期3年）

［模擬現金流］
1.2030年前情況：現有資產可應付自備款

2.2030年~2033年情況：
2030年當下約持有500萬持有可用資金，
月收入約80K，月支出27K
揹房貸1560萬(3年寬限期月支出23K)

3.2033年後情況：
2033年當下約持有740萬可用資金，
月收入約85K，月支出30K
揹房貸1560萬(30年房貸月繳60K)

［請益］
1.目前工作穩定且每年固定加薪，模擬後的現金流還過得去，預售屋地段佳，個人看漲但基本上是自住，有需要再考量哪些風險呢?
2.請各位前輩給予指教，是否需要再考量哪些面向?

謝謝各位前輩！！

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謝謝以上前輩給予意見，最後我決定暫時不買房 以下回答前輩們提出的問題 1.為什麼看上六年的預售屋？ 因為目前的居住成本偏低而且穩定，所以六年的時間反而可以存錢並投資，1950萬以8%報酬 率回推現值等於1229萬就能買新房，外加開了五倍槓桿。 2.建商跑路風險 是在地知名建商，風險偏低。 3.為什麼最後決定暫時不買房？ (1)如各位前輩提點，現有的資金會被卡住，30歲-36歲變數很大，增加不少隱性風險，不確 定太大，且機會成本大。 (2)現行房屋市場有不少老舊公寓，但現今新蓋的建造技術較好，房屋品質較以前佳，未來 能符合自己條件房屋更多，可以用相對低的資金達到自己的期望。 (3)六年後若房價漲幅過高，建商是有可能違約直接賠已繳價款15%，吃不到任何餅，還失去 六年錢滾錢的機會。 (4)高房價議題熱度居高不下，政策性風險機率高 若觀念有錯誤請多多指教，非常謝謝各位前輩！

我現行是不考慮成屋，主要考量到目前住得很舒適，居住成本低，而且房東很好，沒有必要 入住新房，預售屋對我來說相對是比較好的選擇。

以投資角度確實可以把槓桿開到最大，房價我也是看漲，但對我來說30-36歲確實變化很大 ，我也很猶豫XD

請教m大，建議買老破小遠中古當投資的理由是什麼呢？ 我沒打算死守錢，也沒一定要住新房子，只是目前可以抉擇買不買房，但這是一筆不小的金 額，所以才請教各位前輩，而如果現在決定不買也不代表以後不會買。