Re: [請益] 30歲男買房規劃請益

※ 引述《tank0701 (呆丸郎)》之銘言：
: 各位CFP板的前輩好，
: 目前看上一間預售屋2030年完工，想請教各位前輩，謝謝!
: ［背景］
: 30歲、男，單身、金融業
: ［目前收入］
: 月薪68k（年薪約130萬）
: 每年年薪成長約5萬
: ［月支出］
: 飲食+雜費：15k
: 房租：6k

房租6000
但買房要買2000萬的房？ 房貸6萬以上？
月薪6-8萬 房貸6萬？

: 孝親費：8k
: 信貸：10k
: *每月總支出：39k
: ［年支付］
: 保險(意外險、重大傷病險、實支實付)：23k
: 紅包：15k
: ［年儲蓄］
: 約80萬
: ［現有資產］
: 緊急備用金：50萬
: 現金：105萬
: 台股：354萬（大盤56%、台積電44%）
: 美股：1.2萬美金（台幣36萬）（VT、VTI)
: *總計資產：約545萬
: ［現有負債］
: 信貸：-66萬（月繳1萬，到118/11）
: ［理財目標］
: 想簽訂總價約1950萬的預售屋（2030年完工）
: 1.簽訂時10%（195萬）
: 2.明年2025年Q2開工2%（39萬）
: 3.2025年~2030年（工期5年），期間陸續繳款項8%（156萬）
: 4.2030年完工貸款80%（1560萬，貸30年，寬限期3年）
: ［模擬現金流］
: 1.2030年前情況：現有資產可應付自備款
: 2.2030年~2033年情況：
: 2030年當下約持有500萬持有可用資金，
: 月收入約80K，月支出27K
: 揹房貸1560萬(3年寬限期月支出23K)
: 3.2033年後情況：
: 2033年當下約持有740萬可用資金，
: 月收入約85K，月支出30K
: 揹房貸1560萬(30年房貸月繳60K)
: ［請益］
: 1.目前工作穩定且每年固定加薪，模擬後的現金流還過得去，預售屋地段佳，個人看漲但
: 本上是自住，有需要再考量哪些風險呢?
: 2.請各位前輩給予指教，是否需要再考量哪些面向?
: 謝謝各位前輩！！

: 謝謝以上前輩給予意見，最後我決定暫時不買房
: 以下回答前輩們提出的問題
: 1.為什麼看上六年的預售屋？
: 因為目前的居住成本偏低而且穩定，所以六年的時間反而可以存錢並投資，1950萬以8%報
: 率回推現值等於1229萬就能買新房，外加開了五倍槓桿。
: 2.建商跑路風險
: 是在地知名建商，風險偏低。
: 3.為什麼最後決定暫時不買房？
: (1)如各位前輩提點，現有的資金會被卡住，30歲-36歲變數很大，增加不少隱性風險，不
: 定太大，且機會成本大。
主因是對未來不確定性
: (2)現行房屋市場有不少老舊公寓，但現今新蓋的建造技術較好，房屋品質較以前佳，未?
: 能符合自己條件房屋更多，可以用相對低的資金達到自己的期望。
: (3)六年後若房價漲幅過高，建商是有可能違約直接賠已繳價款15%，吃不到任何餅，還失
: 六年錢滾錢的機會。

這樣你也有賺15% 也不會太吃虧

: (4)高房價議題熱度居高不下，政策性風險機率高

政策完全看不出風險
限貸政策一堆
房價都能繼續漲
鬆綁限貸自然就是房價支撐

綜觀全文
我認為有個關鍵點
你必須仔細釐清

為什麼房租6000的房子可以接受居住
買房卻要買1950萬的房
這是很多人常有的迷思
好像買房就是死守一間房一輩子
很喜歡一步到位
只有一間房的人
就算漲再多 你也沒辦法享受到太多果實
要增貸？ 薪水不夠 收支比算不過
年薪130 貸款1560
未來房價翻倍 你有辦法增貸1000萬嗎
可以享受到自住房 房價上漲的人
通常都很多間房 而且主業收入也高

解法：買自己能接受的房子自住
或是乾脆繼續租房 然後買房租別人
投資 自住分開思考
6000的房應該是中南部小套房吧？
買個分租隔套自己住一間也不是不行啊
很多操作方式的
也可以多買幾間中古
比如買兩間各1000萬
自住一間
另一間出租 租客幫你繳房貸
這樣現金流負擔不是直接減半了嗎？
以後有什麼規劃改變
就兩間都出租啊 你繼續搬家找6000套房住

又不是財務自由了
也不是富二代
第一間房就拉到緊繃
絕對是很糟糕的財務策略
買了還要花大錢裝潢
年薪130 買1950的房 可以負擔沒錯
但你人生未來已經失去很多選擇的自由了

換成兩間1000
現金流壓力減半
房價漲幅一樣吃得到
甚至更多
換房也更方便
以後賣一間買一間
你現階段也不見得需要那麼大的居住空間
真的不是必須要買那麼貴的自住

中古屋就選市中心蛋黃區堪住中古屋
現況出租最佳
也省心力
沒房的絕對必須推薦至少買一間
真的怕壓力只買一間500-1000的也行啊
累積經驗
之後慢慢買上去 壓力也比較不會那麼大
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