Re: [請益] 使用借貸物權化問題

第 426-1 條
租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房
屋受讓人，仍繼續存在。

是規定房屋移轉，並沒有規定到土地移轉，所以在土地移轉的情況下，

有就有類推適用426-1的餘地。

回到是否能類推適用425的問題。

如果類推適用425第2項，在未定契約期限的情況下，

五年期限一到就要契約就期滿了，就要拆屋還地了。

現在要保護的法益是土地上的房子的物權，

如果使用借貸的利用實際上只是在土地上堆放雜物稻草，

有需要大費周章討論借用人的使用權是否需要保護嗎？

當然是多了個房子在那邊，不希望它被拆，

才想說要引援哪個法條保有它對土地的使用。

有沒有房子有差啊。

※ 引述《jjeffrey1015 (frey)》之銘言：
: ※ 引述《Dodoroiscute (再想想)》之銘言：
: : 標題: Re: [請益] 使用借貸物權化問題
: : 時間: Sat Sep 12 20:50:20 2020
: : 租地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，
: : 請問這是不是屬於土地、房屋分屬不同人所有？
: : 那會去適用426-1？還是直接適用425條1項？
: : 那麼，在認為使用借貸可以物權化，類推適用425條的學者眼裡，
: : 他們在借地建屋，房屋所有權未移轉，土地所有權移轉，的情形裡，
: : 會去類推適用426-1？還是就直接類推適用425條1項？
: : ==============================================================
: : 我的回答，只要是土地、房屋分屬不同人所有的情況下，
: 租地建屋，土地跟房屋沒移轉前也都是不同人所有，
: 難道土地所有人可以要求承租人拆屋嗎？
: : 都是適用或類推適用426-1，不能適用或類推適用425條第1項。
: 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房
: 屋受讓人，仍繼續存在。
: 二、租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出
: 租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會
: 經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之
: 特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人
: ；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在
: 承租人如果沒有把房屋所有權移轉，
: 他依據425條1項規定，可以主張租賃契約繼續存在於他跟土地受讓人之間，
: 為何還需要特別去適用或類推適用426-1？
: : 因為買賣不破租賃的情況是，承租人是基於債權而占有受到保護。
: 第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人
: 於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。
: 占有反而是限制買賣不破租賃的適用
: : 而租地建屋或借地建屋的情況，承租人或借用人，
: : 不僅僅因為債權而占有需要受到保護，
: : 而是在土地之上還有一個屬於自己的不動產物權保護，
: : 涉及的是兩個不動產物權的當事人間利益衡量的問題。
: 你重新看一下426-1的條文...
: 承租人本來就不用受到426-1的保障了啊，
: : 而我們在討論「類推適用」原則的時候，
: : 要考慮的是立法目的(規範理由)，亦即法規所要解決的問題，
: : 「債權物權化」只是法學論上的一個技術手段，並不是立法目的，
: : 所以不能因為使用借貸跟租賃一樣都是做了債權物權化的處理，
: : 就認為可以類推適用425，425不是處理兩個不動產物權分屬不同人的問題。
: : 426-1處理的是土地、房屋分屬不同人，而其中一方移轉所有權，
: 承租人不需要426-1保障啊
: : 兩個物權如何維持既有的存在的問題。
: : 所以不論租地建屋或是借地建屋，土地或房屋的所有權移轉，
: : 分屬不同人的不動產物權如何取捨，才是需要規範解決的問題，
: : 依照立法目的類推適用，只能類推適用426-1。
: 如果使用借貸可以直接類推適用425，
: 在土地所有權移轉的情況，借用人借地建屋，還需要類推426-1嗎，
: 這樣的邏輯很難理解嗎？
: : 而且425第2項是對第1項的法律效果的限縮，並非各自獨立的兩個態樣。
: : 使用借貸只類推適用425第1項，卻又不受第2項在期限效果上的限縮，
: 我沒說只能類推1項哦，但如果這樣表達上造成誤會，我在這邊做更正。
: : 難道使用借貸比租賃更需要保障嗎？ 無償比有償更不受限，似乎怪怪的。
: : 所以重點在於有沒有多一個房子，故只能類推適用426-1才能自圓其說。
: 跟多一個房子、少一個房子沒關係啊...

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簡言之，只有借地蓋屋的情況下，有一個建築物的物權法益需要保存。 接著才討論在這樣的情況下，要類推適用哪個法條能達到目的。 如果在沒有蓋房子的情況下，借用土地放草，若還類推適用425的買賣不破租賃的話， 那麼使用借貸跟租賃的區別在哪裡？ 乾脆規定買賣不破之前的債權存在，何必只規定租賃？ 使用借貸之所以被拿出來討論是否債權物權化，一定有個值得保護的價值， 那就是借地蓋屋的情形，其他借地停車、放垃圾、打籃球、跳廣場舞都不行啊。 這就是有沒有蓋房子的差別。

請試想幾個實例的情境，有空試著推導看結論會是如何， 我想先休息了。晚安。