Re: [問卦] 在房版發過畢業文的是不是都是人上人

在我看發畢業文的多是信仰堅定的盲目者，不知道該說可憐還是可笑。

他們多是自住客，買的房子不太出租，賣了就沒地方住。
然而自住房頂多算儲蓄，而不是能帶來正現金流的資產。
因此在我看來，信了話術跑去發畢業文跟黃牛告解的人看了令人尷尬至極，
像極了電影中被拉進邪教而未自覺的信徒。

我知道有些人聽了一定不服。
他們說買房能增轉貸或是以後會通膨的原因而堅持自住房不只是儲蓄，
但即使把這兩件事考慮進來，房子仍沒有特別優勢。

在增轉貸的部分，你要的無非是高額貸款的權利和低貸款利率對吧？
在貸款權利的部分，這些人知道你把現金定存在銀行也能再質押借出來嗎？
利率沒多高，流動性也好多了。

==== IBIZA 指著上面這句說我在推薦定存。OK 我補充一下好了 ====

只要你不以去脈絡的方式看全文，你會知道這篇重點不在推薦定存。

這裡是從質押權利及利率的角度去探討把錢鎖在各標的之差異。
定存只是一個理財選項。你也可以鎖在股票指數、REITS、
最近殖利率不低又能質借的債券指數 ETF 裡，視個人理財需求而定。

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也就是說，理財的重點在於你有沒有先儲蓄讓你以後能質押出來，
而不是錢到底有沒有存在房價裡。

至於低利率的部分，現在是全球各地網路銀行、證券商競爭白熱化的時代，
他們紛紛推出低質押利率的方案。
像現在明明央行利率已達 2%，居然還有一些券商利率可以壓在 2.6% 以內。
這真是有夠誇張，搞得好像他家有印鈔機一樣，
更別提你還能把錢轉去長期提供低利貸款的海外網路券商了。
就算考慮斷頭問題，有一定收入又無不良紀錄，那跑去裸借信貸也沒那麼難談。
貸款優惠的重點終究還是在收入而非資產存量。
在上述情況下，增轉貸的利率優勢真的有這麼大嗎？

我都還沒有提你繳到符合貸款資格時，社會上還有剩多少接盤俠增加銀行估值的信心，
還有你敢不敢把自住房貸出來的問題欸。
當自住房變成抵押的標的時，它真的符合你當初買的理由 ── 住得令人心安嗎？

再來提某些房蟲愛講的債務因通膨而貶值問題。
這其實是把群體和個體的概念混為一談，混淆視聽。

通膨是群體的指標，不是個體的指標。
當國家經濟也有成長，信用沒破產，能持印鈔，那國家的稅收有可能因為先前舉債投資而增加，使得當初債務的還款負擔變輕。
這部分大致是對的，但是就不能套用在個人身上。

人既不會印鈔，隨著年紀增長也會越來越不容易增加收入或舉債。
當收入沒有增加的情況下，你早年揹的債務負擔是一點也不會隨著國家的通膨率而降低。就算二三十年後的三萬花起來只有現在一萬五的感覺，但如果你的收入只從五萬漲到六、七萬，那這負擔也不會減輕多少。
因此在國家的發展基期變高，全球科技與文明發展速度減緩的當下，不隨便增加長期重大負擔本來就是正確的，畢竟你不清楚之後有沒有高收入的機會。
你也不清楚產業會不會因為少子化而像台積電那樣陸續往國外佈局，
導致國內回到 2008 ~ 2016 投資有限，收入增長緩慢的情況。

如果有人因為 30 年前 100 萬跟現在 100 萬價值不同，於是就叫你別怕揹債，
那你就跟他說，要是以後負擔率沒降，那不足的部分就請他補吧！

你在股板是賺爛了獲利了結或輸光了玩不下去，總之就是要出場才發畢業文。
沒想到房板卻是先噴了一堆錢買了各項指標失衡的房子，
準備開始扛三四十年的負擔才叫畢業。

放眼古今，大概也只有在人們好不容易懷孕生子成功時，才會聽到人們這樣講。

也許在這寬鬆過頭、少子化的台灣，孩子真的多變成了房子的形狀吧。

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投資跟自住本來就是兩回事。自住客在發畢業文就是在搞笑。 更別提從投資角度看，光 0050 去年到現在就漲了 36.75%。 你能賺 900，拿去買風險報酬比例差不多的股票賺更多。

我在發文的時候已經猜到你會出來講這點了，果然成真 OK啊，現金不增值，那你的現金流也要能把漲幅借得出來。 重點始終在正的現金流，但自住沒有，故只能算是儲蓄。 相反的你若有好的正現金流，那低利借錢出來也不難。

本來錢太少不管是投資還是自住都會是問題。