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Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎?作者
Capufish
(專推正二)
時間推噓推:131 噓:4 →:77

※ 引述《k0804k0512 (正直聞腋青年)》之銘言:
: 突然半夜想到
: 賣掉的房子算是已實現
: 如果沒辦法賣的自住房算是
: 未實現嗎?然後只能先用增貸拿出來
: 但這不算是多一筆債務嗎?
: 畢竟增貸的部分也不是不用還
: 不知道哪邊想錯了
: 有請板上大大給點指教


已實現或未實現,其實不重要

只有你的淨資產變化才是真的

1000 房
200 頭期
800 貸款

你的淨資產就是 200

(淨資產=資產-負債)


不管已實現或未實現

都不會改變你的淨資產是 200 這個事實

-----

以上撇除你急著賣房 900 賤價出售

地震把你房子震垮、或賣房的交易成本這些事情

-----



假設房子市價變 2000

你都是一直寬限期繳利息,貸款還是 800

這樣你的淨資產就是 1200

(增加的 1000 就是房價增值的)

(資產2000-貸款800=淨資產1200)



假設不賣房,增貸 800 出來

你的淨資產還是 1200

(房子2000+增貸800-貸款800-增貸800=淨資產1200)

並不會因為增貸,而讓你的淨資產有所改變



唯一會改變的,是你的資產變多了

從房子 2000

變成房子2000 + 800現金

這個時候你的資產就是 2800


你可能會疑惑 2000 跟 2800 差在哪?

就差在這 800 的資產


假設 800 增貸是 2% 利息

你若能找到 10% 的投資標的,就是賺 8% 的獲利


沒增貸的人,拿 2000 房

有增貸的人,拿 2000 房 + 800 的 8% 獲利

長期下來後者的淨資產增加速度肯定更快



房貸通常是一般人「額度最高、年期最長、利率最低」的借貸

能力範圍內借多少就借多少,最好是一輩子寬限期

增貸會增加負債沒錯,但同時也會增加資產



「資產=負債」

當你背負越多負債,代表的是你擁有越多的資產

很多人為什麼買房會賺錢?

因為他們扛了很多負債



「負債=資產」

扛了一堆資產(負債),而資產又增值,那當然賺錢

這也是為什麼大多數人最大的財富來自於房地產

因為這是他們這輩子扛的最大筆負債,擁有的最大筆資產

很多人都說不想要債務,結果卻是債務讓他們致富,也是諷刺



結論就是

你增貸出來,增加負債沒錯

但同時你的資產也增加了


如果你沒增貸,那就是賣房而已

賣房拿到 1200

(房子2000-貸款800=淨資產1200)

你的資產反而從 2000 下降為 1200

這時資產(房價)若上漲,你反而是吃虧的



但你增貸 800 出來,你的資產就變成 2000+800=2800

依照前面的推論

越多的負債=越多的資產

那 2800 資產的人,理論上會比賣房的人賺得更多



BUT,你如果把房子賣掉,拿 1200

然後去買三間 2000 房(合計 6000),那又是另外一回事了

資產 6000,跟資產 2800 相比

理論上會是前者勝利(在現金流沒問題的前提下)


總之

負債越高 = 資產越高

越高的資產,就有機會賺取越多的淨資產

當資產增值大於利息,你的淨資產就會增加

對自己投資獲利有信心的人,就會跑去增貸


這背後代表的是

在一堆人拼命增加負債,用來增加自身資產的時候

你若沒持有一些負債(資產),那就會相對變窮

在低利時代,有房子這麼好用的借錢工具,不用實在很可惜

以上,應該有回覆到你的疑問








謝謝大家


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.242.129.42 (臺灣)
PTT 網址

lyncher05/09 23:30

k0804k051205/09 23:31太感謝了,盲點被解開了

floatfaith05/09 23:32推認真解釋~~~

CorkiN05/09 23:32信貸不是可以更低@@

stun99105/09 23:35可是信貸7年,房貸20~30年

jayemshow05/09 23:35這篇該m起來 台灣一堆怕借錢的 XD

pistons060405/09 23:36感謝正二哥賜我吃穿

stun99105/09 23:36所以房貸的還款壓力比信貸低非常多

xbc05/09 23:37同樓上 感謝大仁哥

q093370885205/09 23:38先推正二哥了

aa0078805/09 23:39正二哥 我是勸你不要多管閒事唷

ohmylady05/09 23:40想發問!文中的公式算起來不是應該=2000嗎?

ohmylady05/09 23:40(房子2000+增貸800-貸款800=淨資產1200)

謝謝提醒,少打一個增貸800 這邊其實就是「盈虧同源」的概念 負債也是資產的一部分 所以不要害怕負債,因為負債也能增加資產

iamOsaka05/09 23:41

hpfan05/09 23:41推正二哥

pistons060405/09 23:43應是少扣了增貸的800萬貸款

Zoanthropy05/09 23:48為什麼投資標的是+10%而不是-10%?

jessicaabc9805/09 23:51重點是10%

joice76x05/09 23:53正二哥原來也會在房版出沒

matrix409605/09 23:54

aa0078805/09 23:54房子跌 增貸出來的投資標的-10% GG^^

hanhan042705/09 23:54謝謝正二哥

yenliang05/09 23:56可是寬限期總是會過耶。而你有2筆800萬的房貸要繳,資

yenliang05/09 23:56產有增加沒錯但還是帳面上,每月的貸款可是真金白銀,

yenliang05/09 23:56能撐的住嗎?還是有其他密技?

增貸本身就是一種現金流 現金流有三種 1. 收入 2. 投資收益 3. 借貸 增貸就是第三種的借貸現金流 很多人把現金流侷限於收入,這太狹隘 借貸也可以是一種金流來源 再來,許多人把股息當成現金流,這也是迷思 賣股票的資本利得也可以是金流 你把股票賣掉,錢就有了 以增貸 800 出來為例,也不一定要 800 買滿 你可以買 600,留 200 去繳每月貸款 只要時間拉長,賺錢機率就大增 用時間去換取空間

ichiroa05/09 23:57正2哥股價200達陣

nowar10005/09 23:58當然是要現金流撐得過去才能這樣一路放大

zigq05/10 00:01正二哥推,現在股票資產有用到你解說的方式

zigq05/10 00:01然後理解完畢又套過來房產使用

zigq05/10 00:02反正重點就是持續買進資產狂滾,控制負債風險即可

tomap4101705/10 00:02現金流跟資產雙生呀

transforman05/10 00:07推正2教

hikingu05/10 00:08推大仁哥

curance05/10 00:08

SDFSDF05/10 00:10月配息跟他拼了

yenliang05/10 00:11就是無法體會怎麼搞出現金流。第一間現金流不會有問題

yenliang05/10 00:11,但第二間之後……收入是固定的,怎麼變出錢,這是我

yenliang05/10 00:11一直不敢踏入第二間。還是就是窮,乖乖繳完房貸(剩90幾

yenliang05/10 00:11萬),別想太多。

上面有回覆了,不要只看收入這個金流 投資收益 借貸管道(信貸、房貸、股票質押、買正2) 這些都能夠放大你的金流 不要將金流侷限在「固定收益」這個範圍 你會看到更廣的視野

SDFSDF05/10 00:12生活交給月配息和收租 薪資全部還債

SDFSDF05/10 00:14薪資會成長 寬限期撐下去

GX90160SS05/10 00:15房子變現和增貸慢才需要現金流 股票隨便都能變現不需要

GX90160SS05/10 00:16追求配息 零股賣一賣都夠還貸

GX90160SS05/10 00:16質押甚至到期續借才需要還利息...

SDFSDF05/10 00:19賣股太好賺的不願意賣 小動盪可能餓死

sumdrock05/10 00:19多頭是這樣沒錯

JACKYJOB05/10 00:28推大仁哥

JACKYJOB05/10 00:34回yenliang 此篇就是討論用房屋增貸變出錢

Watanabe05/10 00:34好久沒發文了

JACKYJOB05/10 00:37至於現金流則是有許多方式

※ 編輯: Capufish (111.242.129.42 臺灣), 05/10/2024 00:43:34

smart8061505/10 00:38其實更多人是現金流不夠大沒辦法借太多

JACKYJOB05/10 00:39買美債領息質押當頭期買第二間出租等等 看每個人習慣

PTTMAXQQ05/10 00:42推,佛心啊,有看到的魯空因而反轉觀念的話,

PTTMAXQQ05/10 00:42對他來說是可以整個反轉人生的的最大財富

PTTMAXQQ05/10 00:42至於對我們這些本來就懂且正在做的人來說,

PTTMAXQQ05/10 00:42這真的只是日常而已,複製貼上的過程

apple31311805/10 00:47正二哥先推了

tesla59505/10 00:54推 蠻久沒看到正二哥惹

marsonele05/10 00:55遠離害怕背債務的爛朋友

ChikanDesu05/10 00:59只要能以貸養貸就好了 凹到最後就是你贏阿 你會發現愈

ChikanDesu05/10 00:59還愈輕鬆 資本利得實現一兩次就突然沒有什麼現金流壓

ChikanDesu05/10 00:59力了

ChikanDesu05/10 01:00但確實就是多頭才能 沒長期持續上漲都是屁話

ruve05/10 01:00home-sale版真的會把帶財的人都吸引過來,哈哈哈

resy05/10 01:00

humbler05/10 01:05

ceca05/10 01:15我有一小部份美債正二,以及恆生國企正二,和滬深300正二.

ceca05/10 01:16之前買那指證二,更早之前有玩過布倫特油二.

k0804k051205/10 01:19原來是正二哥,我就是看你的文章買+2的,表達能力真的

k0804k051205/10 01:19屌打其他id

foda05/10 01:32這篇真的要珍藏起來

VSshow05/10 01:32這個結論限定太多假設了...認同的爽就好

Sugimoto556605/10 01:47每天看股板韭菜耍白痴應該也覺得膩了才來房版吧

qwe357828905/10 01:47推推!

ccps071105/10 01:50前天才看到有人融資20張中租

benchentw05/10 01:52看完文章覺得文筆好熟悉 原來還是大仁哥 推

sunsetswish05/10 02:01推~~正二哥

TaiwaNumber105/10 02:02資產越高銀行就願意貸越多錢給你

RaiGend051905/10 02:14大方向是對的

RaiGend051905/10 02:15只是也要準備黑天鵝的後手

luckysmallsu05/10 02:19其實最難的是每年穩穩+10%的標的,一般散戶認知不

luckysmallsu05/10 02:19夠抱不住正2拿去亂買飆股搞不好是-50%更慘…

luckysmallsu05/10 02:20沒有投資經驗的小白我完全不鼓勵增貸買股

GX90160SS05/10 02:21年化10%的標的有 "每年"穩穩+10%的標的沒有

luckysmallsu05/10 02:23上個月殺千點那天就一堆人抱不住正2了

luckysmallsu05/10 02:23增貸買第二間房比投資股票穩多了

ming556605/10 02:54

zxc7022705/10 03:05不如說因為現在是大多頭,才會讓這一切看起來都變得容易

zxc7022705/10 03:05,但會永遠大多頭嗎?不知道。很高機率不會,所以風險的

zxc7022705/10 03:06評估就很重要,但現在風氣已經讓不少人無視風險一路衝了

zxc7022705/10 03:07,只能祝這些人好運,永遠要記得活到最後才是贏家。

alex097305/10 03:13推~

nrtytu05/10 03:30用力推一個

luckysmallsu05/10 03:33股市長線來看就是多頭沒錯但中間會經歷無數次回檔

luckysmallsu05/10 03:33修正,長期投資沒有那麼簡單

qkla05/10 04:18賺跟賠都是槓桿,看你承擔風險跟回報而已

howhow80112205/10 04:26懂!推大仁哥

backpacker1805/10 05:04原來正二哥也會來房板

lovingbase05/10 05:26好人

luckydogasdf05/10 05:33淺顯易懂

james6010605/10 05:59推 我槓桿觀念的啟蒙導師 部落格那些東西免費給人看

james6010605/10 05:59真的太佛

james6010605/10 06:02正二理解的人多 但抱不住的更多 幾支台股加權指數正

james6010605/10 06:02二股東加一加也就三萬人上下

ABJones05/10 06:04如果有穩賺10%的標的,為何銀行不自己套利就好而是借你

D972216205/10 06:11大仁哥,我的超人

rockers05/10 06:20哥的論點是對的,但一堆人增貸出來的錢買到錯的資產

piliwu05/10 06:26現在有什麼好標的推薦嗎?都上兩萬很難找

sgdsgd05/10 06:30理論是對的.但是有些人報酬率會是-10%. 所以還是要量力而

sgdsgd05/10 06:30

alotofjeff05/10 06:52增貸不是資產增加,是現金流增加並且有套利空間

monkjohnny05/10 06:54推一個!投資標的就只能看自己的眼光跟耐性,如果投

monkjohnny05/10 06:54資標的每年-10%,那的確不要借錢投資比較好

diiiib05/10 06:58推解釋

laechan05/10 07:02只提資產,完全不提開槓桿跟風險

surferblue05/10 07:07這前提是要房價上漲+增貸獲利

surferblue05/10 07:07不過這大家都知道

i68g05/10 07:25推也是C大的正二哥

jmykimo05/10 07:28Agree

sspider082905/10 07:37謝謝正二我大哥

fish00505/10 07:37增貸的每月還款是讓本來的房貸利息變多還是要再多繳一條

fish00505/10 07:37

penguine3305/10 07:39哇噻正二哥

BruceChen22705/10 07:42謝謝正二哥推廣好東西

horseorange05/10 07:44推 正二哥轉戰正五板了

lukefr25105/10 07:52推!!!

BleuSaphir05/10 08:00推正二哥

james19897805/10 08:02這就是槓桿阿...用不好反而會負債....

jww05/10 08:03一切前提是貸款的利息夠低

MJ062305/10 08:07長知識

ab15985205/10 08:21正二哥我勸你不要多管閒事

cpa042605/10 08:24這是初會第一堂課教的觀念@@

cpa042605/10 08:24以公司來講,資產=負債+股東權益..

bjqs082705/10 08:29這篇正解 這就是會計學的奧妙

bustinjieber05/10 08:30經濟好時擴張信用借貸,

bustinjieber05/10 08:30經濟不好時緊縮負債,

bustinjieber05/10 08:30這點與政府操作相左。

cphe05/10 08:37其實講直白一點就是如果你覺得自己投資獲利能大約貸款利率

cphe05/10 08:37,就是值得,但別忘了很多人投資獲利都是負的XD 這也就是

cphe05/10 08:37為啥以前很多人只愛投資房子,因為勝率高,但現在路慢慢被

cphe05/10 08:37封死了

GUNDAMJACK05/10 08:39對呀這完全是資產負債表的呈現

nthukos05/10 08:41大仁哥文章必推

fbiwbi05/10 08:43推大仁哥 從你的文章學了超多正二還有一堆觀念幫助極大 現

fbiwbi05/10 08:43在買東西都故意用分期 剩下的錢買正二等於無息貸款 有賺就

fbiwbi05/10 08:43當做商品分期還能折價 賠了就套到賺為止也不虧

psow12305/10 08:45推正二哥

fbiwbi05/10 08:45貸800留200買600用時間滾也是一種勝率極高策略 空手套白狼

vocation05/10 08:46正二哥不推不行

JasonX556605/10 08:49好久沒看到正2哥

Complain05/10 08:54

maltoro05/10 08:59推受益良多太感謝

showbon90205/10 09:00

analyzer05/10 09:06這前提是在對岸未對台灣有實質的統一行爲。今天換做是對

analyzer05/10 09:06岸真的動手了,難保股市房市不會大量拋售,原本的資產降

analyzer05/10 09:06低但增貸部份還是在股票賣不掉或虧損過大,這是可能爲真

analyzer05/10 09:06的風險

CIIIO05/10 09:15推 淺顯易懂

CIIIO05/10 09:15目前操作也是盡量負債最大化

CIIIO05/10 09:15有人說房貸是合法搶銀行

CIIIO05/10 09:15從那些定存的人手上搶的

panzer122405/10 09:26請問一下正二是哪一支正二啊

bms05/10 09:28大盤正二

bombman102905/10 09:30正二大仁哥推一個

Superwoof05/10 09:31愛大仁哥 懷念你在股版捍衛正2的時候

JT021605/10 09:33推 淺顯易懂 用淨資產的概念來看絕對最清楚

cidw05/10 09:53推!這篇收藏

Diver12305/10 09:54好久沒看到正二哥

stasia05/10 09:58大仁哥好人,分享正確觀念一生推。

luckycan05/10 10:00佛度有緣人

silveriii05/10 10:02推正二哥

l145678p05/10 10:06推推 淺顯易懂

dcdc05/10 10:09開槓桿有風險啊,如果投資賠錢,還要繳增貸利息,就是雙重

dcdc05/10 10:09打擊啦~

aks360aks05/10 10:18大仁哥文章不推不行

fairyofmoon05/10 10:31這個前提假設在投資必賺8%的前提下 看來各位都是台

fairyofmoon05/10 10:31灣巴菲特

PTTDURANT05/10 10:40推認真回答

sandra8003205/10 10:42推推 正二哥好人

bily1993051405/10 10:47正二哥推推

panmomo05/10 10:48推正二哥

onenineone05/10 10:52

solidmiss05/10 11:06認真說你的文章是我最愛看的

SkyFee05/10 11:09ETF才會越來越熱門

scales228305/10 12:03推 感謝

yihua205/10 12:04已收藏 詳細分析

Steinadler05/10 12:34講風險的不覺得自己在廢話嗎...什麼事情沒風險 = =

Steinadler05/10 12:35你出門上班會不會有風險? 那你會因為這樣就不出門?

Steinadler05/10 12:35如果你覺得沒法承擔這個風險 那就不要怪別人賺比你多

FlynnZhang05/10 12:36資產負債表左右邊總額是一樣的

esproject05/10 12:55推正二

HAHAHUNG05/10 13:22推分析

kobe74110705/10 13:42政二哥必推啊!

HOWER062805/10 15:04只推大仁哥,邏輯清楚,文章易讀,趕快出下一本書

stevenkane05/10 16:41佛心

DM5605/10 16:55推詳細 大仁哥人真好

kyukyu05/10 17:36

lynxes05/10 19:53淺顯易懂,感恩

qchicken05/10 21:11推正二哥,好人一生平安

loopdiuretic05/10 21:47正二哥居然在這裡....正二好難上車XD

batistoota05/10 22:22哇~~~

legendary0205/11 01:17 雖然我是正二教,但我勸你不要多管閒事

ab401080005/11 06:53正二哥真的猛….

l5201505/11 13:52

ctx705f05/11 15:19正二信者姍姍來遲

zz226605/11 20:41推正2哥

oheday05/12 01:07

imagesun05/12 14:30理論上可行,但要建立在投資必勝上,投資有賺有賠,不

imagesun05/12 14:30擅投資者可能增貸出來賠光,每人還是要衡量自己能力。

sendoh0705/13 04:02

princepisces05/13 11:26正二哥簡單的總結了房版精華

elven05/13 11:54正2哥好文,推