Re: [請益] 收租 vs 收股息？
※ 引述《hornydragun (好色龍砲)》之銘言：
: 最近在和朋友討論，每天都這麼努力賺錢
: 到退休前該有什麼規劃，讓自己未來衣食無憂
: 如果有一筆錢（假設2000萬現金）
: 拿來買房，槓桿可以開很大，自備款不用多，買來可以出租，租金拿來繳房貸
: 但缺點是沒辦法馬上脫手（房地合一稅），還有房屋要維護、稅費，都是支出
: 拿來投資穩健的股票或基金，每年股息基本上都蠻穩定，要調整部位也都很容易，但缺點: 是波動大，風險也比房地產高
: 各位如果各位有2000萬現金，會選擇哪一種呢
剛好這兩塊我都蠻熟的,
週末閒聊一下,
先說結論,
炒股算機率, 炒房算現金流,
炒股買具有壟斷地位的成長型公司,
炒房是在現金流可負擔範圍內最大槓桿化房貸,
所以打從一開始標的物就全錯,
不應該為了股息買股甚至買高殖利率股票,
也不應該全現金買房
以美股為例, dividen stocks 這五到十年非常慘,
就以這幾個油電瓦斯電信業為例:
T, VZ, XOM, MMM, DUK,
很多五年股價都跌快一半,
當然有漲的像是XOM,
以分散投資平均而言,
這五到十年內平均股價幾乎不動或是漲小於2-3%每年,
也就是說, 除了拿股息, 就什麼都沒有,
相反的, 如果你這五到十年內持續買入有壟斷地位的成長型公司MAGA,
AAPL, GOOG, MSFT, AMZN 等,
先不要提飆股NVDA, AMD, TSLA,
這種股票是要有眼光也要有命才能在低點買起來,
就說最穩的MAGA就好,
這五到十年至少賺了五到十倍,
炒房的話, 就是跟銀行借便宜的錢,
買房後出租, 用租金賺房貸利息的差價,
比方說如果我可以拿到房貸利息3.5%,
房租可以賺到房價的7%,
這中間就有每年3.5%的利息差價, 等於是free money,
所以當然是多多益善, 能借多少就盡量借錢,
但是這又跟現金流與你的承擔能力有關,
借太多會導致每月房貸金額大於房租,
因為房貸要每月攤還本金,
所以如果現金流是負的就要看你的個人收入是否有辦法負擔,
好處是隨著通膨租金也會跟著增加,
幾年後租金會遠高於房貸,
每個月的free money 會越來越多,
當然台灣玩法不一樣,
台灣不算現金流也不算租金房價比,
台灣玩的是抓交替, 大升息就會爆
--
MAGA是十年五到十倍 不是五到十年八
可是尼故意不講F公司4捨摸意思 人家也差不多壟斷R
不是故意不講, 而是MAGA本來就沒有F公司, 我也不好評論這些公司, 上次多說一下Intel就被罵爆, 我這種中年失業的魯蛇不能評論人家, 所以我就只能提MAGA
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 06:21:37感恩大大分享
幫推
推！教主欸~
幾年後房租遠高於房貸這件事情並不是什麼好事，這
是房貸特性隨著時間去槓桿，會降低你的ROE (retur
n on equity)，這時候正確的操作應該是cash out r
efi把淨值拿出來繼續再投入，維持住房地產的高槓桿
長期才能跑贏股市
T XOM我都有 T前陣子分拆WBD有小補一下(若有賣的話)
我是賣在24.X
房貸利息為何抓3.5%? 台灣都不到2%
美國利率3.5投資房
美國前兩年低利期間出租的利率就差不多3.5%，現在
基本上是6%以上，另外美國這波房價大漲之前，很多
地方月租金是房價的1%左右，也就是一年房租12%回報
扣掉房貸利息之後差不多是8%，再扣掉一些花費淨利
潤大概有6-7%，套上4倍槓桿年化報酬20-30%，房價升
值另計
美國資金成本本來就跟台灣不一樣 台灣已經很久沒有
定存利率超過2%, 甚至長期在1%出頭
美國利率水準波動大 房貸當然也跟著抓更高
而且固定利率更是得多抓一點利差
單純好奇為何要拿美當例子 板上在美買房出租很少吧
美國持有稅也重、還有街道草皮外觀維護成本
不像台灣你不整理草皮，別人也不會來檢舉你罰你
因為這個版上很多人住在美國啊，就用美國舉例
對, 我住美國, 我在台灣沒有任何資產也沒有房產股票, 我是用我在美國賺的錢炒作美股跟美國房地產, 所以只能分享我熟悉的部分
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 12:34:15推一下yay，本身做房產基金，數字算給得略高-中肯
跟我們公司處理起來的record相差不多
台灣也一樣啊哪裡不同
美國買房現金流比台灣重非常多好嗎
我朋友最近買的邁阿密房1.2%持有稅1.2%HOA還有4%利
息
台灣HOA跟稅都很低利率也低你乍看租金報酬不高但算
過才知道
以美國現金流出的部位看房地產負擔是比台灣高非常大
的
HOA相當於台灣管理費1000元/坪，台灣非豪宅基本在10
0元/坪以下
我手上都是SFH出租, 我就分享一下我的例子, 數字比yay差一點, 但是比piliwu說得好, 主要還是看房價看地點, 不是每一間都能夠高房租報酬比, 一般而言, 便宜的房價得到的房租報酬比較好, 但是不太會漲, 貴的房價房租報酬比較差, 但是房價房租很會漲, 先說一個例子在外州(非加州), 買18萬鎂, 當時出租1100$, 7.333% 房租報酬, 現在出租1600$, 10.667% 房租報酬, HOA一個月60$ 而已, 但是持有稅已經漲到一年3700$, 好區的房屋稅比較重, 要供養好學校跟好大學, 另一間在加州, 買28萬鎂, 當時出租1000$, 4.29% 房租報酬, 現在出租3000$, 12.86% 房租報酬, 沒有HOA, 房屋稅4000$左右, 另一間在加州, 買80萬鎂, 當時租金大略2400$, 3.6% 房租報酬, 現在出租大概可以4200$, 6.3% 房租報酬 沒有HOA, 房屋稅12000$左右 但是當包租公很辛苦, 賺的也沒有MAGA股票多
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 14:43:36其實現金流跟升值同時拿也不是不可能，有時候也需
要運氣，我2019在德州奧斯汀買的投資房，2022賣掉
淨賺360%，房租大約10-12%就忽略不算了
遠離東西兩岸的出租房很有機會達到1%房價的房租，
尤其後疫情大居家辦公時代，南部陽光帶的房租價漲
幅超過東西岸大城市
現在我已經出清SFH轉投資大型公寓了，這兩年房價大
漲吃掉不少投資房的利潤空間，利率上漲price out很
多買家，感覺接下來幾年租房的需求會高於買房，租
金還有上漲空間
目前租房的需求已經遠高於買房， 很多人不看好房市所以賣自住房轉成租房， 有些是原本要買自住房的也停住，繼續租房， 所以房租最近漲得很誇張， 但是我對房客是都不漲房租的， 只有搬走才會調房租， 雖然房租最近暴漲， 但是感覺房市沒賺頭了， 漲的房租都被利息吃掉，甚至還不夠, 目前持有的房子也不好賣， 只能拿目前持有的房子refinance玩出租房
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/28/2022 02:17:18不漲房租太佛心啦，w大大是好人，不過我最近
幾年比較在意ROE，所以不漲房租就是對不起自
己投進去的錢啊，房地產要跑贏股市長期一定
要把槓桿維持住
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台中北區案子，買6000萬。貸七成。頭期款1800萬 每月總收租金：25萬。每月還款16萬 代租代管費用最高抓到租金15% 25萬X15%=37500 每個月算下來差不多會有淨賺5萬的空間4
根據台灣投資達人的建議 你當然應該把2000萬先拿去買房後出租 再利用銀行的低利把錢再借出來 再把這些錢拿去全部單押一隻股票賺股利 中間還要Sell 個股的 Call收租 這樣操作下來 會把2000萬的效益發揮到最大 而且很快地你就會成為投資神人 出書上電視收會員28
還沒退休 那就要從現在開始慢慢買股票 賺股息 退休後銀行滿滿的2千萬 我建議什麼都不要做90
興富發那種營建股 殖利率比房租高多了 而且股價也會漲好嗎 2000萬歐印興富發 每年股利最少用2最多用6去算![Re: [請益] 收租 vs 收股息？](https://i.imgur.com/hll8TJ6b.jpg "Re: [請益] 收租 vs 收股息？")
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首Po最近在和朋友討論，每天都這麼努力賺錢 到退休前該有什麼規劃，讓自己未來衣食無憂 如果有一筆錢（假設2000萬現金） 拿來買房，槓桿可以開很大，自備款不用多，買來可以出租，租金拿來繳房貸 但缺點是沒辦法馬上脫手（房地合一稅），還有房屋要維護、稅費，都是支出
爆
Re: [新聞] 快訊／央行宣布升息1碼！上修經濟成長率以上論點很多都不正確, 基本上, 投資就是在算數學, 股票跟賭博就是在算機率, 不管是十年對稱或是線仙, 都是在用統計學算機率,![Re: [新聞] 快訊／央行宣布升息1碼！上修經濟成長率](https://i.imgur.com/NGSRLveb.jpg "Re: [新聞] 快訊／央行宣布升息1碼！上修經濟成長率")
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[請益]漲房租房客要報稅請教一下,因為下一個重新簽約調漲房租 住了兩三年的房客則表示要報稅金 若不給予報稅金,則請求降房租 若不降房租則要報稅金 但當初有跟他說不能報稅金![[請益]漲房租房客要報稅](https://i.imgur.com/LPaBsVJb.jpg "[請益]漲房租房客要報稅")
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Re: [閒聊] ceca這些房東如果這麼猛，幹嘛不漲房租？我不是專做收租的.. 收租的通常是中長期物件囤置. 所以對於收租並沒特別特化. 因此固定房客通常是懶得漲. 畢竟中期的我租個幾年就要賣掉了.58
[閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??1. 我以前只相信租不如買 600萬三小國三房, 租金20000-23000 但是現在是否是買不如租 2500萬悅揚三房, 租金30000-34000 (591 34000已出租)![[閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??](https://i.imgur.com/Whbmp6cb.jpg "[閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??")
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Re: [討論] 住男友買的房子租金付多少比較好我自己買房的時候是出租, 然後住家裡。 後來有段時間是自己另外租房子。 因為買的是家庭住的格局, 覺得自己一人住浪費，把大房出租自己租套房還比較划算。 妳到外縣市工作, 本來就有居住成本。 如果妳不滿意男友的房, 那就是另外找房, 這個成本還是在。50
Re: [請益]漲房租房客要報稅看這種言論就知道房東在這群租房的人眼中有多麼可悲。 這篇文章說的好房東兩個重點 1. 低於行情價租 2. 誠實報稅 先不論為什麼低於行情價租才算好房東這點，我們剛好看看最近在吵的31
Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？看來有人好像不懂股票 來看看2000年到2017台積電配股幾張了 隨便算大概都配股10 11 配股什麼概念大概就是配股1![Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？](https://i.imgur.com/oyQrIyib.jpg "Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？")
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Re: [請益]漲房租房客要報稅這串討論看下來，不知為什麼這麼簡單的道理，還需要討論 任何東西加上稅，跑到終端消費者上，一定就是變貴(這基本常識吧!) 對房客: 只要房東誠實報稅，你的租金就是必漲，如果你喜歡租金高一點 那鼓吹房東誠實申報也無彷 對房東: 就是上調租金，房子變難租，更挑房客。
![[心得] 遲來的2023年年報（交易第三年 不含2024](https://i.imgur.com/ulUwfUWb.jpg "[心得] 遲來的2023年年報（交易第三年 不含2024")
![[情報] 3661 世芯-KY 113年 Q1 EPS 15.83](https://i.imgur.com/VG9Z2ghb.png "[情報] 3661 世芯-KY 113年 Q1 EPS 15.83")
![Re: [新聞] 傳哈瑪斯點頭了！將宣布達成停火協議](https://i.imgur.com/BJN6KnKb.jpeg "Re: [新聞] 傳哈瑪斯點頭了！將宣布達成停火協議")
![Re: [新聞] 傳哈瑪斯點頭了！將宣布達成停火協議](https://www.aljazeera.com/images/logo_aje_social.png "Re: [新聞] 傳哈瑪斯點頭了！將宣布達成停火協議"){kind=logo}
![[標的] 台指 520前無敵多](https://i.imgur.com/JPHfSkjb.jpeg "[標的] 台指 520前無敵多")
![Re: [請益] 持股健檢／想組月月配](https://i.imgur.com/S9yUc2bb.jpeg "Re: [請益] 持股健檢／想組月月配")
![Re: [標的] 美股Lazr 長多](https://www.nvidia.com/content/dam/en-zz/Solutions/self-driving-cars/partners/drive-partner-ecosystem-og.jpg "Re: [標的] 美股Lazr 長多")