Re: [請益] 收租 vs 收股息？

waitrop 發表於 2022/6/27 上午5:59:43

看板Stock標題Re: [請益] 收租 vs 收股息？作者

(嘴砲無雙)時間Jun 27 05:59:43 2022推噓15 推:16 噓:1 →:37

※ 引述《hornydragun (好色龍砲)》之銘言：
: 最近在和朋友討論，每天都這麼努力賺錢
: 到退休前該有什麼規劃，讓自己未來衣食無憂
: 如果有一筆錢（假設2000萬現金）
: 拿來買房，槓桿可以開很大，自備款不用多，買來可以出租，租金拿來繳房貸
: 但缺點是沒辦法馬上脫手（房地合一稅），還有房屋要維護、稅費，都是支出
: 拿來投資穩健的股票或基金，每年股息基本上都蠻穩定，要調整部位也都很容易，但缺點: 是波動大，風險也比房地產高
: 各位如果各位有2000萬現金，會選擇哪一種呢

剛好這兩塊我都蠻熟的,
週末閒聊一下,
先說結論,
炒股算機率, 炒房算現金流,
炒股買具有壟斷地位的成長型公司,
炒房是在現金流可負擔範圍內最大槓桿化房貸,

所以打從一開始標的物就全錯,
不應該為了股息買股甚至買高殖利率股票,
也不應該全現金買房

以美股為例, dividen stocks 這五到十年非常慘,
就以這幾個油電瓦斯電信業為例:
T, VZ, XOM, MMM, DUK,
很多五年股價都跌快一半,
當然有漲的像是XOM,
以分散投資平均而言,
這五到十年內平均股價幾乎不動或是漲小於2-3%每年,
也就是說, 除了拿股息, 就什麼都沒有,

相反的, 如果你這五到十年內持續買入有壟斷地位的成長型公司MAGA,
AAPL, GOOG, MSFT, AMZN 等,
先不要提飆股NVDA, AMD, TSLA,
這種股票是要有眼光也要有命才能在低點買起來,
就說最穩的MAGA就好,
這五到十年至少賺了五到十倍,

炒房的話, 就是跟銀行借便宜的錢,
買房後出租, 用租金賺房貸利息的差價,
比方說如果我可以拿到房貸利息3.5%,
房租可以賺到房價的7%,
這中間就有每年3.5%的利息差價, 等於是free money,
所以當然是多多益善, 能借多少就盡量借錢,
但是這又跟現金流與你的承擔能力有關,
借太多會導致每月房貸金額大於房租,
因為房貸要每月攤還本金,
所以如果現金流是負的就要看你的個人收入是否有辦法負擔,
好處是隨著通膨租金也會跟著增加,
幾年後租金會遠高於房貸,
每個月的free money 會越來越多,
當然台灣玩法不一樣,
台灣不算現金流也不算租金房價比,
台灣玩的是抓交替, 大升息就會爆

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.4.131.164 (美國)

※ PTT 網址

噓

a000000000 06/27 06:17MAGA是十年五到十倍不是五到十年八

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a000000000 06/27 06:17可是尼故意不講F公司4捨摸意思人家也差不多壟斷R

不是故意不講, 而是MAGA本來就沒有F公司, 我也不好評論這些公司, 上次多說一下Intel就被罵爆, 我這種中年失業的魯蛇不能評論人家, 所以我就只能提MAGA

※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 06:21:37

推

ppony 06/27 06:58感恩大大分享

推

feng77 06/27 06:59幫推

推

meRscliche 06/27 08:18推！教主欸~

推

yay0909 06/27 09:33幾年後房租遠高於房貸這件事情並不是什麼好事，這

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yay0909 06/27 09:33是房貸特性隨著時間去槓桿，會降低你的ROE (retur

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yay0909 06/27 09:33n on equity)，這時候正確的操作應該是cash out r

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yay0909 06/27 09:33efi把淨值拿出來繼續再投入，維持住房地產的高槓桿

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yay0909 06/27 09:33長期才能跑贏股市

推

maypcc 06/27 09:42T XOM我都有 T前陣子分拆WBD有小補一下(若有賣的話)

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maypcc 06/27 09:42我是賣在24.X

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maypcc 06/27 09:43房貸利息為何抓3.5%? 台灣都不到2%

推

ppony 06/27 10:28美國利率3.5投資房

推

yay0909 06/27 11:06美國前兩年低利期間出租的利率就差不多3.5%，現在

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yay0909 06/27 11:06基本上是6%以上，另外美國這波房價大漲之前，很多

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yay0909 06/27 11:06地方月租金是房價的1%左右，也就是一年房租12%回報

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yay0909 06/27 11:06扣掉房貸利息之後差不多是8%，再扣掉一些花費淨利

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yay0909 06/27 11:06潤大概有6-7%，套上4倍槓桿年化報酬20-30%，房價升

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yay0909 06/27 11:06值另計

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IBIZA 06/27 11:27美國資金成本本來就跟台灣不一樣台灣已經很久沒有

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IBIZA 06/27 11:27定存利率超過2%, 甚至長期在1%出頭

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IBIZA 06/27 11:28美國利率水準波動大房貸當然也跟著抓更高

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IBIZA 06/27 11:30而且固定利率更是得多抓一點利差

推

maypcc 06/27 11:51單純好奇為何要拿美當例子板上在美買房出租很少吧

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maypcc 06/27 11:52美國持有稅也重、還有街道草皮外觀維護成本

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maypcc 06/27 11:53不像台灣你不整理草皮，別人也不會來檢舉你罰你

推

yay0909 06/27 12:20因為這個版上很多人住在美國啊，就用美國舉例

對, 我住美國, 我在台灣沒有任何資產也沒有房產股票, 我是用我在美國賺的錢炒作美股跟美國房地產, 所以只能分享我熟悉的部分

※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 12:34:15

推

lovekisswf 06/27 13:12推一下yay，本身做房產基金，數字算給得略高-中肯

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lovekisswf 06/27 13:13跟我們公司處理起來的record相差不多

推

piliwu 06/27 13:38台灣也一樣啊哪裡不同

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piliwu 06/27 13:38美國買房現金流比台灣重非常多好嗎

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piliwu 06/27 13:39我朋友最近買的邁阿密房1.2%持有稅1.2%HOA還有4%利

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piliwu 06/27 13:39息

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piliwu 06/27 13:40台灣HOA跟稅都很低利率也低你乍看租金報酬不高但算

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piliwu 06/27 13:40過才知道

推

piliwu 06/27 13:42以美國現金流出的部位看房地產負擔是比台灣高非常大

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piliwu 06/27 13:42的

推

piliwu 06/27 13:44HOA相當於台灣管理費1000元/坪，台灣非豪宅基本在10

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piliwu 06/27 13:440元/坪以下

我手上都是SFH出租, 我就分享一下我的例子, 數字比yay差一點, 但是比piliwu說得好, 主要還是看房價看地點, 不是每一間都能夠高房租報酬比, 一般而言, 便宜的房價得到的房租報酬比較好, 但是不太會漲, 貴的房價房租報酬比較差, 但是房價房租很會漲, 先說一個例子在外州(非加州), 買18萬鎂, 當時出租1100$, 7.333% 房租報酬, 現在出租1600$, 10.667% 房租報酬, HOA一個月60$ 而已, 但是持有稅已經漲到一年3700$, 好區的房屋稅比較重, 要供養好學校跟好大學, 另一間在加州, 買28萬鎂, 當時出租1000$, 4.29% 房租報酬, 現在出租3000$, 12.86% 房租報酬, 沒有HOA, 房屋稅4000$左右, 另一間在加州, 買80萬鎂, 當時租金大略2400$, 3.6% 房租報酬, 現在出租大概可以4200$, 6.3% 房租報酬沒有HOA, 房屋稅12000$左右但是當包租公很辛苦, 賺的也沒有MAGA股票多

※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/27/2022 14:43:36

推

yay0909 06/28 01:53其實現金流跟升值同時拿也不是不可能，有時候也需

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yay0909 06/28 01:53要運氣，我2019在德州奧斯汀買的投資房，2022賣掉

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yay0909 06/28 01:53淨賺360%，房租大約10-12%就忽略不算了

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yay0909 06/28 01:53遠離東西兩岸的出租房很有機會達到1%房價的房租，

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yay0909 06/28 01:53尤其後疫情大居家辦公時代，南部陽光帶的房租價漲

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yay0909 06/28 01:53幅超過東西岸大城市

推

yay0909 06/28 01:57現在我已經出清SFH轉投資大型公寓了，這兩年房價大

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yay0909 06/28 01:58漲吃掉不少投資房的利潤空間，利率上漲price out很

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yay0909 06/28 01:58多買家，感覺接下來幾年租房的需求會高於買房，租

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yay0909 06/28 01:58金還有上漲空間

目前租房的需求已經遠高於買房，很多人不看好房市所以賣自住房轉成租房，有些是原本要買自住房的也停住，繼續租房，所以房租最近漲得很誇張，但是我對房客是都不漲房租的，只有搬走才會調房租，雖然房租最近暴漲，但是感覺房市沒賺頭了，漲的房租都被利息吃掉，甚至還不夠, 目前持有的房子也不好賣，只能拿目前持有的房子refinance玩出租房

※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 06/28/2022 02:17:18

推

yay0909 06/28 02:41不漲房租太佛心啦，w大大是好人，不過我最近

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yay0909 06/28 02:41幾年比較在意ROE，所以不漲房租就是對不起自

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