[請益] 老透天改套出租或直租
先感謝各位板上各位前輩
小弟在板橋府中夜市商圈有一間老透天
屋齡50 多,2層+2層加蓋
因有建商來遊說都更所以閒置好幾年
現在覺得與其等不知道幾年才會成行倒不如自己出租
自己評估都更可能還要7~10年才有可能成行
因為老屋子,有漏水壁癌改外梯等不少問題
請了做裝修朋友評估
4樓不宜耐重,應該要當作曬衣場
1樓前面可能要放自家車
所以整理成5間套房,大約要花500左右
以這裡同等套房出租大約1.5萬
一年約90,扣掉修繕或空租打個8折約72
投報算是14%(是這樣計算?有錯請指教)
或是現在朋友有來詢問,直接現況租給他當住家與商號倉儲
整棟2.5一個月,裝潢修繕全都他自行處理
不簽長約,但原則續約到都更開始為止
想請問各位前輩,會選擇貸款500來隔套出租
或是直接出租?
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覺得都談到都更了再花改套花那麼多錢改套房很不划耶。
改下去就不想都更了吧
本來也是這樣想,但是一放就七年了,現在還只是簽完意向書而已,連分多少都還沒討論 ...
別改吧,如果改下去收益又拿去投資其他的
變成你需要這筆金流,真的要都更中斷金流更麻煩
有人願意整棟租,何樂不為
隔的越多碰到怪咖的機率越高 有時間有心力就隔套房
五百萬五間套房頭殼撞到 三年沒辦法回本事情不要做
整棟2.5萬也太少了
整棟出租吧 不要改套了
同樣放十年,格套出租需七年回本(500/72=6.9) 賺三
年=216(72*3)還要裝修時間/租客管理/怕中間被都更,
整棟出租2.5*12*10=300, 整棟直接租掉應該比較划算
好像也是這樣,不過老人覺得自己整理租比較划算
有五百拿去再投資其他房產出租,報酬率應該都比較好
別改套,遇到怪咖機率高
這哪國的投報算法?
不好意思,我只是參考某個網路頁面的算法,謝謝您的指教
建議整棟出租 但租三萬
改套如果沒有收租十年以上的決心不要改,你的狀況建議分層
出租即可,一棟2.5有點過低了
分層也是辦法,不過屋況差,也是整理就要花不少
解決漏水稍微整理一下 應該不用100吧= = 然後整層出租
其實屋況蠻差的,不止漏水而已,本來還考慮是否要上C型鋼
直接賣掉脫手 看起來是個麻煩
這點我也有考慮過,不過今年的環境不明朗,好像不是賣屋好時機,也有賣掉祖厝家中長 輩會念這方面的疑慮
整棟35k 結案
50年老車 你想大修,除非經典款911
外牆穿鐵衣 頂樓做個130公分鐵皮 整棟出租
你幫他修繕35k 他自己修25k 看你想做多少
這邊整棟修繕的問題是很多你沒找廠商進去看不到
風險轉嫁就是要低租出去
老屋別想用投報去算,你要算的多久時間回本
先跟他簽一年合約,讓他幫你修繕
然後提高租金換房客,選我正解
成本太高,500萬攤提10年,一年成本50萬,你90萬獲利只
剩40萬,你500萬放定存一年也能收五萬,40-5剩35萬的額
外收入,不整理直接租人是30萬,有划算嗎?
如果你500萬是用借的,年利息少說要10萬,40-10=30萬
你是在做白工嗎?
成本太高那就來降低成本,首先你這裝修朋友別聯絡了,
擺明來騙錢的,不是自住的不用花那麼多錢弄得很豪華
每層前後各做一間套房,每間成本35萬,6間210萬,再用40
萬做其他裡裡扣扣,總共才250萬
租金收10000~15000都可,月收有八萬以上
40
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