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[閒聊] 近期房市

看板home-sale標題[閒聊] 近期房市作者
mfcke
(低能兒看三小)
時間推噓33 推:33 噓:0 →:44

好久沒來認真閒聊

先講大方向部分

幾個數據先來分享

1.匯率 新聞好像是抱出來快要7年新低

2.定存單 央行定存單餘額兩年半縮水1.67兆元

3.外匯存底

央行進場拋匯阻貶新台幣,9月外匯存底月減14.58億美元,連續兩個月下滑。

以上訊息自己去念一下總晶做出結論


簡單來說 最基本概念 房地產是高槓桿產品 一定吃利率

雖然台灣相較美國沒什麼升息 但是美國這種利差越久 對台灣房市越不利

可以思考一個函數模型 就是房地產漲跌&美國高利率時間

如果硬要我去給個時間 我是抓三年

就是5%這種利率保持"超過"三年 應該賣壓量會多到有壓力

而且3年後 大概2022 23的會交屋 持有成本開始起跳


為何現在有人覺得跌 有人覺得沒有跌 有人覺得還在漲

實際上都對 因為中古 新成屋 預售 都有不同狀況


不過很遺憾 手上沒有貨的 勝率低到炸開 我知道腦空不信 好 我解釋給你聽

腦空先不說因為意識形態而絕對不買的 是一個有在計算的腦空

唯一獲勝點 是之後的大幅修正

而腦空的修正 通常啦 至少要到20%

原因很簡單 10%的修正 通常你挑案子 樓層 格局 多做功課 是可以少10%的

所以他們要看到的 應該是現在50萬 他能40萬以下入手

以波動函數機率 要滿足該跌幅條件

1.這三年美國都不太降息 要是5%多降到4%多 少1% 都算是具有殺傷力

2.你租金還是要繳三年 小家庭一個月算20000 36*2=72萬 還要不被漲租

3.景氣不好 不過這有趣惹 因為升息景氣不好 那不好就降息啦



變得空軍要的狀態是 美國景氣夠保持這種利率 不太降息

並且台灣景氣不能好轉 以免大家爽賺錢 繼續買房 但是也不能太爛喔 爛到要降息

就是要國內景氣爛到恰到好處 並且他租金最好不要調漲


知道為何空軍長線看都輸嘛 因為你用數學算一算就知道

空軍期待的是一個低機率高報酬的機會

說穿了 跟股票沒兩樣 就是想買在最低點

那你覺得股票能在最低點的是有多少人?? 那是需要運氣的

不然你每天期權一檔股票都在最低點

ALL IN 一年應該早就世界首富惹

然後比較尷尬的是 不動產 可以使用收益

這就代表他比其他投資商品 具有更保值更穩定的特色

(股票有股利 但是沒買股票不用繳股租吧)

(說住家裡不用房租 那你父母也不會便宜賣啊)

上面一大段只是跟沒籌碼的解釋


不過那些人我懶得屌惹 比較是要跟有籌碼的閒聊

我自己今年是賣得比買得多 說穿了就是要應付長期高利率的可能性

如果沒有 那頂多就是少賺

因為不動產有個特色 就是會撐住 但是一但撐不住 也滿可怕的

就火車動能嘛 難以啟動 難以停止

當市場大家都只想賣 不想買的時候 是滿可怕的 可以去翻翻考古題

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然後最近使照拿到惹 現在使照真的超難拿

貸款一下來

就能COVER我之後竹北所有即將交屋房子

講認真的 當初有被政策打到 土建融的GG

那時候計算一下 原本手上資金會完全乾掉

日子會爆幹難過 畢竟一個月要繳的總貸款 大概就是全部租金收入

現在金流接上來 新的租金都是多的 舊的租金拿來覆蓋現在房子貸款剛好










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※ PTT 留言評論
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F9393510/30 22:55我現在都不想買房了無腦丟美債就好了

dennistao10/30 22:58聽起來應該就是成本越來越高了,應該也相對越難跌了

iamala10/30 23:06很多空軍是有房的。像你賣的比買得多就是空軍的一種了。

iamala10/30 23:07像我暫時不買也算是空軍的一種

peter30810/30 23:13好像有一些分析是說房地產會從加拿大開始崩盤 因為他們

jessicaabc9810/30 23:14只會漲60%

peter30810/30 23:14的房貸是浮動利率 又離美國近

lionway10/30 23:15說穿了就是看美國利率 FED即將暫停升息 預計2024Q3降息

lionway10/30 23:16股市低點不買糕點追? 恩 可以去了解下循環週期

straggler710/30 23:23好像大家都去買美債了QQ

F9393510/30 23:26短期看資金 中期看土地 無風險收益都5了房地合一還要鎖五

F9393510/30 23:26年 ,我算過不如買美債賺的也差不多

digging10/30 23:40M大的格套透天嗎? 砸下去了 ?

maxboy0610/30 23:42以前都轉增貸買房…現在拿去買美債了..

jessicaabc9810/30 23:45現在買,都是賺60%起跳,明年

tofubbman10/30 23:48請問m大指的使照拿到,是指預售交屋後貸款超過八成嗎?

leota10/30 23:52推認真閒聊

MRFROG10/31 00:05非常同意你的觀點。讓我想到會想買台灣50反1的人也都是這

MRFROG10/31 00:05種調調…

dcdc10/31 00:18現在丟美債獲利超高又穩,其實不用管買房了~

tc198810/31 00:20真假 哪我也要丟個幾千買買美債 大家一起發財

kage0110/31 00:53美債現在丟應該可以

childeviler210/31 01:03講降息都有點言之過早,去年底今年初也是很多人推

childeviler210/31 01:03估今年中今年底降息,結果又講到明年去了,FED不就

childeviler210/31 01:03這樣嗎,怎麼會如此肯定明年什麼時後降息?

mokinased10/31 01:19Fed利率點陣圖預告在前 ,八九不離十了,明年就差降是Q

mokinased10/31 01:193還是Q4開始降,全年降1碼還是降兩碼,通膨也慢慢壓回

mokinased10/31 01:19快疫情前的水準了,現在買美債感覺勝率高多了

mobinyu10/31 01:22

valkyrie10/31 01:24比起那些現在嘴巴開嘲諷 但內心瑟瑟發抖的魯套們 您是

valkyrie10/31 01:24有良心的投資者

kuosos52010/31 01:37總不會永遠不降息吧,難不成美國要來一場大型社會實驗

kuosos52010/31 01:37,都到現在了還擔心爆裂,有點多慮了

Ripper10/31 02:16FED是看經濟數據決定,現在每個開出來的,不管是失業、就

Ripper10/31 02:17業、GDP等等都大好。通膨要打到2%為止,根本還有一大段,

Ripper10/31 02:17而且去年的高基期也快結束,別再幻想明年會降息了。

luckysmallsu10/31 03:425%利率維持三年會出大事吧一般都是預期明年會降息

qkla10/31 03:56沒有穩賺的投資,避險先做比較實在,無腦喊多的通常都不是要

qkla10/31 03:56買的人

jeffsu10/31 03:57我也是多軍轉空軍啊 因為現在市場就是這樣

jeffsu10/31 03:58加上最近有買賣房 對市場比較敏感 最近是真的冷

jeffsu10/31 03:59不國如果有自住剛需還是可以買 因為長期還是會漲

bladder10/31 07:07Higher for longer

pickchu2200110/31 08:00謝謝分享

pickchu2200110/31 08:01看美國長債一直跌,利率應該會維持一陣子

INIKS10/31 08:28房版去年認為不會到5%+今年降息,結果兩樣都看錯,而M大是

INIKS10/31 08:28少數看到有在降槓桿的。

INIKS10/31 08:28目前台灣外匯存底正在被收割,央行還在撐,這種尷尬狀況,

INIKS10/31 08:28要到美國台灣2024大選結束才會有方向

NTU30315019510/31 08:47難得會跟魯空講這麼多

ppnow10/31 08:53好像很多人不知道,美國房貸大部分是固定利率,現在8%只影

ppnow10/31 08:53響新戶,舊戶不影響,要不然早就上街抗議了

lionway10/31 09:24利率升降不是用喊的 要看點陣圖 而且這是委員動態調整 ..

jerry101910/31 09:46還真不知道

lionway10/31 09:55給你釣竿 去研究FED怎麼看 https://imgur.com/a/QFzaJX0

swgun10/31 10:12現在喊買美債的人 通通都會被噴是不會算irr 的 嘻

swgun10/31 10:12

frowning122610/31 10:23推~

kurenaiz10/31 10:49喊降息的都是看華西街講的吧 FED才是說了算的那個

ftc69310/31 11:22買美債就穩定啦!不能跟股票比,平常根本買不到這麼高利

ftc69310/31 11:22息的美債

CIIIO10/31 12:44m大請問2026底交屋的預售 工程0付款能買嗎?

secrectlife10/31 13:58看點陣圖能幹嘛,去年的點陣圖就是預測今年就會降息

secrectlife10/31 13:58,結果?

secrectlife10/31 13:59現在fed就是看就業率跟就業人口都還在高檔,根本沒

secrectlife10/31 13:59有降溫,這至少一兩年才能慢慢降溫了

secrectlife10/31 13:59升息升那麼久了就業市場根本沒有太大變化

secrectlife10/31 14:00利率會一直維持在高檔到2024甚至2025

mfcke10/31 15:33點陣圖根本廢物啊 看能幹嘛 一直浮動 還釣竿勒 根本毒餌

lionway10/31 15:59FED升息降息不看點陣圖 不然要擲筊嗎XD

lionway10/31 16:00經濟本來就動態的阿 這不是廢話嗎

mfcke10/31 17:30哪就是機率嘛 不是早就講了

LearnRPG11/01 07:32年初丟美債的也是跟現在一樣的說法啊

alentex11811/02 00:43我是覺得不用一直去猜什麼時候降息會持續多久,官員

alentex11811/02 00:43也不知道,做好相對應配置就好了

alentex11811/02 00:44不過高利率真的不利持有太多房子,適當降存貨是一個

alentex11811/02 00:44不錯的配置