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[請益] 求教該如何買賣操作才能放大資產

看板home-sale標題[請益] 求教該如何買賣操作才能放大資產作者
kiccoro
(然而)
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**不同意記者抄錄文字拜託感謝**

我目前名下有兩間房子:

A屋(106年購入) 一直自用設籍至今,但三年前我搬離至男友家,目前A屋給媽媽住
購入時價500W,目前市值約900W,
位置在台南東橋重劃區五年新屋,但當時太窮沒買車位一直很後悔

B屋(110年購入) 購入後一直出租至今,租金與房貸(30年期)大約相等自償
購入時價600W,目前市值約750W,
地點在台南市中心八年屋,一樣沒車位
但地點非常好,之前出租時覺得超好租出去

另外之前有再買入一間預售屋C屋,需再一年才會成屋,因此目前還沒進名下。
購入價格與上述兩間市值也差不多,也都是兩房,但這間有一平面車位。
地點在台南市靠近南紡附近的永康一帶重劃區,目前就是重劃區一堆建案塵土飛揚狀態

目前自己住在男友買的房子,因為他房子不便宜,不可能白住太不好意思,
所以一個月有再花1W幫忙負擔一些他房子的流動開銷。

我的狀況是:

因為原生家庭很窮,家裡完全沒有任何存款或保險等等,一切由我們負責
我原來自住的房子給媽媽住以後,大概就是永遠給她住到她百年後。
其實我薪水也不高,就是年薪剛好百萬但永遠差不多這樣,
以上資產皆靠早年多頭兼差以及多年省吃儉用而來。
因此自己一直努力學習理財知識,覺得房地產應該是最保穩,
所以目前所有資產皆在房地產,此外沒任何其他,也盡可能放大貸款額度。

我的問題是:

目前與男友狀況穩定,預計應該會結婚,婚後也就繼續住他房子。
若以對理財最有利,且持續能提供一間房子給媽媽住的狀況下,
操作狀況會是將A屋賣掉,讓媽媽改去住C屋最有利嗎?

目前A屋已經自住連續設籍五年多,漲價400W,若賣掉A,可適用400萬免稅額?
然後接著讓媽媽住C屋,日後C還可以再用400萬免稅額?還是重購退稅之類嗎?
我一直想不清楚究竟怎麼做最有利?
若三間都不動,是也還可以扛得住,但在想是不是等於效益沒那麼高?
是不是一旦六年到可以動就動,獲益效率會更好?
另外在想新屋五六年是不是就是賣出價格最好的時機?
這樣是不是可以吃到這段增值,然後我之後可能再找一個新標的再買?
這樣反覆操作會對我最有利嗎?

因為必須提供媽媽一個住處,原本每個月若出租可獲得至少兩萬租金,
那麼會永遠少掉這兩萬,因此我常苦思要怎麼樣能提供她,但又能少損失些
畢竟我也已經中年,也該努力盡量放大資產,畢竟家裡毫無後援還要永遠-2萬
(另外,她卡債信用破產,所以我一直不敢把她戶籍遷入住處怕會有什麼狀況...)
想請教版上厲害的眾版友有沒有什麼聰明的好方法? 萬分感謝(跪)






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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.9.32.223 (臺灣)
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※ 編輯: kiccoro (101.9.32.223 臺灣), 01/19/2023 22:49:47

kyova01/19 22:51只有媽媽一個人住?? 那是不是租個套房就好?? 台南應該市區

kyova01/19 22:51幾千塊就搞定了。

TheDream01/19 22:52一般非專職投資客,選好地點後要減少交易次數,不然很難

kiccoro01/19 22:52她不可能住套房(這就是為何會窮) 她會情勒我到我受不了

TheDream01/19 22:53吃到房地產最大漲幅。尤其是屋齡 <10年的狀況下更不應該

TheDream01/19 22:54輕易脫手,除非你對該地點的未來發展有疑慮

kyova01/19 22:54那保重... 如果資源有限的情況下我個人會採取很強勢作法。

TheDream01/19 22:55若是提供媽媽住處是必需的,那你更不應該賣A屋,想放大

seibu01/19 22:55扛的住就不要賣阿 除非扛不住 否則再擺10年 繼續漲機率高

TheDream01/19 22:56資產就是本業加投資,想靠房地產的話就是多買一些可自償

TheDream01/19 22:57的物件...賣屋是下下策,屋齡這麼新,最大漲幅應該還沒

TheDream01/19 22:57吃滿...

TheDream01/19 22:58年薪百萬加上沒有父母經濟後援,你這樣已經很強了..

TheDream01/19 22:59想要快速放大資產就不該選房地產,房地產要耐心...

kyova01/19 23:01我也覺得很強。選的物件地點也不錯。不過第三間貸款受限

kyova01/19 23:02我會覺得至少讓她住租金最少的那個物件XDDD

kyova01/19 23:03第三間有車位耶...這樣好嗎...

kiccoro01/19 23:03A屋東橋只是因為當時爸爸病重一直跑奇美,沒想到會大漲

Tylose01/19 23:04基本上三間的租金不會差太多,台南新二房就是2萬初

Tylose01/19 23:04大漲是到處都漲

kyova01/19 23:04奇美還會擴建。而且砲校未來幾年會開發。永康鐵路地下化

kyova01/19 23:05要等很久XDDD 捷運藍線也是...

Tylose01/19 23:05我覺得你的問題不是買賣節稅,你想清楚你要的是什麼

TheDream01/19 23:05屋齡新又在奇美旁邊,那應該放著等增值,醫院就是硬需求

TheDream01/19 23:06真要操作的話,等第三間交屋後再說吧。到時候看要增貸或

TheDream01/19 23:06信貸都可以,現階段擔心有點太早了..

TheDream01/19 23:07母親年紀大未來可能有就醫需求,應該是續住A屋吧

※ 編輯: kiccoro (101.9.32.223 臺灣), 01/19/2023 23:10:49

frowning122601/20 00:02A屋想像一下增值就,我覺得孝順很重要,這是福報...

frowning122601/20 00:03當然如果缺錢的話,感覺可以從A屋著手比較有利

frowning122601/20 00:08看條文對於400萬免稅部分是6年可以用一次沒錯

frowning122601/20 00:10但我會建議你繼續持有三間,一般人交易成本蠻高的

frowning122601/20 00:11我個人很相信運氣這種事情,有時候冥冥之中就很神奇

frowning122601/20 00:13孝順父母是很大的善行,我比較建議你持之以恆XD

frowning122601/20 00:14有時候再怎麼會算,都算不過2018年2月6號選擇權漲停

frowning122601/20 00:15然後好死不死那天清晨4點50分剛好起床尿尿,看美股

frowning122601/20 00:16就驚醒了,一直平倉put平到5點收盤都還一大堆XD

frowning122601/20 00:17不過少賠很多了...運氣好的時候就很奇怪會閃掉災難

kyova01/20 03:29兩位T大和F大的意見都很中肯。只能說家家有本難念的經。

kyova01/20 03:31經發局有說過有3 4家百貨商場業者在找地。算是比較強的題材

kyova01/20 03:32要好幾公頃。這麼大的地又要地段好,大概只有砲校、平實、

kyova01/20 03:34南台南,或稍遠的商60。次要的看水交社或仁德胸腔病院那。

kyova01/20 03:34運河星鑽太小,兵工廠和商20也遙遙無期。

kyova01/20 03:35所以我覺得你選的點應該都值得期待。

kyova01/20 03:35當然經發局長弊案&西瓜市長廢到笑就另當別論了...唉

kyova01/20 03:36百貨商場業者其實就那幾家喔...

kyova01/20 03:39之前市府媒合ikea,仁德和鹽行被打槍... 結果平實營區的地

kyova01/20 03:40拿來開夜市,雖說一部份也是國防部低能。

kyova01/20 03:42賴要選總統,結果繼任者爛成這樣...看中央選舉能開啥支票吧

Tatsuya7201/20 05:20都不要賣、不要去想損失兩萬租金,房子買好買滿,結案

jemdogdog01/20 06:48我只能說你高估第一間的市價

jemdogdog01/20 06:49那邊5年屋大概就是只有幾個建案 如果沒有猜錯的話是不

jemdogdog01/20 06:49是含英文字母?

jemdogdog01/20 06:49如果是的話市價大概只有7XX

Tylose01/20 09:472房沒車位的確只有7xx,有車位才有機會上900

kiccoro01/20 10:24一年前同格局樓下賣1050(有車位),所以估900,太樂觀嗎XD

kiccoro01/20 10:26還是最近房市真的有下修了?(我自己是看不出來@@)

dondon041901/20 11:08你好厲害

kyova01/20 12:18雙方說的都對。不過坪數不同啦。有2房和2+1房。