[請益] 如何小換大、舊換新？房貸何時還完？

childeviler209/16 23:07你都只還寬限嗎？

firzen4809/16 23:08第一題的命題建立在你如果沒買的話

firzen4809/16 23:08連背債的資格都沒有 漲幅要靠自己收入掙

childeviler209/16 23:09科技業可能不準，當初買三房車便宜，七年不到就還

childeviler209/16 23:09完了

juice302809/16 23:10你完全搞錯了，小換大舊換新是要加入炒房的，先買

juice302809/16 23:10兩間以上小房舊房，用收租來還房貸，等N年後兩間賣

juice302809/16 23:10掉換成一間新房大房

u931309109/16 23:11其實小換大，市場行情變差 小換大更好換..

juice302809/16 23:12只操作一間，永遠不可能追上大房新房漲幅

firzen4809/16 23:12但現在買第二房的路也差不多要被政府封死了

blargelp09/16 23:13你的concern是對的。這套被推崇是因為大多人是缺頭期不

blargelp09/16 23:13是缺房貸金流

abyssa109/16 23:13其實最佳解是一直買 一直貸 永遠不要還完 債留子孫

abyssa109/16 23:15還完房貸的下一個動作就是再refinance貸更多出來

blargelp09/16 23:15我自己的收入 八成六成四成四成，四間低總房貸都扛得過

blargelp09/16 23:15，加我老婆八成六成四成，三間。我們可以扛7間欸。但缺

blargelp09/16 23:15頭期啊，所以到現在才交屋兩間+預售一間

LINPINPARK09/16 23:16會有質押買債卷股票部位等部位增值後賣掉多出更多第二

LINPINPARK09/16 23:16間頭期款，但要記得，都有風險

blargelp09/16 23:17反過來說 換大一點兩三千萬 金流就扛不過的人，無論直上

blargelp09/16 23:17還是小換大，本來就買不起啊。這不是金流扛不過的人看考

blargelp09/16 23:17慮的事

childeviler209/16 23:18L大，看到你說質押，好奇問一下，你當初跟ceca比的

childeviler209/16 23:18高股息目前報酬是+多少趴？

LINPINPARK09/16 23:19我看一下喔

session509/16 23:23房貸沒有人在還完的，自住完漲價那麼多獲利了結，

session509/16 23:23除了貸款打平還大賺一筆。選擇永遠比努力重要

LINPINPARK09/16 23:24https://i.imgur.com/MQGWGGo.jpeg

LINPINPARK09/16 23:25今天收盤22.31所以略低於8.04% 可能是7.5%左右吧

max7093709/16 23:26確實收入要隨時間增加，這裡許多人本業收入都滿高的...

LINPINPARK09/16 23:2602/16到今天剛好七個月

LINPINPARK09/16 23:27至於橋科水岸花園，他七八月實登出不來

childeviler209/16 23:27感謝L大資訊

childeviler209/16 23:28實登是不是要等2~3個月，目前9月，應該只到6~7月初

LINPINPARK09/16 23:29對，目前只有看到最多6月

LINPINPARK09/16 23:29https://i.imgur.com/03bafG6.jpeg

LINPINPARK09/16 23:30最後一比有兩個車位，突破30萬，我覺得車位有點灌進去

LINPINPARK09/16 23:31比較公允的是28萬/坪 ，三月18樓

chouvincent09/16 23:34小換大是3.4年前才有機會的

chouvincent09/16 23:35現在幾乎不可能了 漲勢太過誇張

childeviler209/16 23:35我剛剛抓三間平均值來算，12月到5月，半年，從24.3

childeviler209/16 23:35到25.7，1.4萬價差大概就是5.7%增幅，供參考

tenkaakido09/16 23:36最近幾個月全台實登好怪，感覺很灌水，突然要拉高價格

tenkaakido09/16 23:36一樣。

LINPINPARK09/16 23:38對，那他要比的那一戶有實登是25.7萬成交

LINPINPARK09/16 23:38https://i.imgur.com/yibPlZu.jpeg

childeviler209/16 23:3812月抓三間，5月抓三間，車位價格都是當月一樣的，

childeviler209/16 23:38這樣當作每坪平均價格，比較有比對意義

childeviler209/16 23:39不好意思啊，回歸給原po討論，我離題了

LINPINPARK09/16 23:40https://i.imgur.com/R4AyoCX.jpeg

LINPINPARK09/16 23:41以28萬賣出，是沒賺的，他要上去30萬才有機會打平，

LINPINPARK09/16 23:41我想說一定會上去30啦

kusomanfcu09/16 23:41舊換新就是先買自己用夠用大小的15-20年屋然後好好整

kusomanfcu09/16 23:41理修繕

kusomanfcu09/16 23:42等明顯V轉期間先買新再賣舊

childeviler209/16 23:43謝謝L大，持續追蹤，我也很想知道，畢竟不少人推崇

childeviler209/16 23:43股票，也有不少人走房地產，自己蠻好奇現下哪一個

childeviler209/16 23:43比較好

kusomanfcu09/16 23:45現在嗎？都不好

kusomanfcu09/16 23:45債券槓桿流吧

LINPINPARK09/16 23:46不客氣，另外還有一點當初的命題是兩百萬起跑，房子可

LINPINPARK09/16 23:46以貸款新青安槓桿八成，股票就全數投入不質押，五年

LINPINPARK09/16 23:46後看報酬

LINPINPARK09/16 23:47所以還早... 但我現在很好奇這波限貸凍量，這邊的交

kusomanfcu09/16 23:47房基本上 自住的話 現在不一定

kusomanfcu09/16 23:47要看地點

kusomanfcu09/16 23:48山上海邊烙屎潮吧？後照鏡超多的

kusomanfcu09/16 23:48屢試不爽

LINPINPARK09/16 23:48易量應該會鎖，可能會有一段時間沒什麼參考價

kusomanfcu09/16 23:49真的完全腦子扭到亂買的 一套幾十年都很正常

kusomanfcu09/16 23:50然後解套期大概一生只有少數時間

juice302809/16 23:51沒錯 之前沒上到車的沒機會了，貸款難貸利率又高，

juice302809/16 23:51租金投報率又變低cover 不了貸款，只能靠本業硬實

juice302809/16 23:51力了QQ

kusomanfcu09/16 23:51選人擠人自住的市區多溫暖阿

hortl23309/16 23:52幾年後的預售屋交屋才真的刺激，一狗票買去年+80%的

hortl23309/16 23:53今年的實價登錄跟本小意思

hortl23309/16 23:53成屋跟本沒有預售屋瘋狂

kusomanfcu09/16 23:54碳稅沒啥影響 重點是電費

kusomanfcu09/16 23:55再來是通勤費用和生活開銷VS造價 誰的成長可能性高

kusomanfcu09/16 23:55我壓通勤+生活開銷

kusomanfcu09/16 23:5630年以上的級別回補

LINPINPARK09/16 23:58碳費和電力會衝擊鋼鐵廠喔，雙重夾擊

juice302809/16 23:59哪裏的預售+80%這麽狂？

LINPINPARK09/16 23:59但是，那是未來2025-2026的事情

au041l09/16 23:59小換大也要你有能力買，月薪不夠怎麼貸款，總結專注本業

kusomanfcu09/16 23:59用eco 城市 運作的觀點去看

LINPINPARK09/17 00:00現在因為中國鋼鐵產能過剩，鋼價落底

kusomanfcu09/17 00:01我用紐約的碳稅去算台灣的連一坪都差不到一萬了

hortl23309/17 00:01青埔就差不多+80%了，+40%的機捷沿線一大堆

kusomanfcu09/17 00:02也就是用十年可能最高值去算了

kusomanfcu09/17 00:02新聞那些一堆鬼扯的啦 XD

hortl23309/17 00:02月薪5萬以下的乖乖去買舊公寓，與20年內房無緣

kusomanfcu09/17 00:02真的長期算反而是維護性碳稅的問題比較大

kusomanfcu09/17 00:03房版之前新聞有人貼時記得有算過一次

hortl23309/17 00:04碳稅給的是漲的理由，不是說真的要這樣做

LINPINPARK09/17 00:05鋼鐵電爐廠是工業用電，加上在台灣鋼鐵業也沒有碳費免

LINPINPARK09/17 00:05除額

hortl23309/17 00:05當房產成為金融商品，它就帶有部份股票的性質。94有

hortl23309/17 00:05題材就會噴，他媽的才不管你有沒有收益

kusomanfcu09/17 00:05如果真的和新聞講的那樣差異老早就故意卡多點成屋了

kusomanfcu09/17 00:05卡成屋才能吃到價差

LINPINPARK09/17 00:06工業用電明年漲定，10-15%，

hortl23309/17 00:06高雄剛好產業轉型（？！

kusomanfcu09/17 00:07我算的是單價用紐約的 其他免除額沒用

kusomanfcu09/17 00:08用他們大樓造價碳排放和單價去算的

LINPINPARK09/17 00:08要用台灣的模型下去算，因為工業用電起漲/電爐廠是用

LINPINPARK09/17 00:08電大戶/碳費300-500逐年成長

juice302809/17 00:09政府態度蠻明顯的，就是要讓石化鋼鐵這種高污染高

juice302809/17 00:09耗能又賠錢的產業從南部般走，把高科技移下南部改

juice302809/17 00:09善空污

ppp12309/17 00:09永遠只繳寬限期 賺價差 很難嗎？

JKjohnwick09/17 00:09電費早該漲了好嗎

kusomanfcu09/17 00:09碳影響程度很低 電重多了，但是電影響 生活成本+通勤

kusomanfcu09/17 00:09生活成本+通勤 台灣還沒全部反應才是問題

angele09/17 00:09新竹過去的經驗是能一次到位最佳，漲太兇小換大本業要有大

angele09/17 00:09幅躍升。

juice302809/17 00:10碳稅只是一個藉口而已

LINPINPARK09/17 00:10台灣因為沒有生產原物料，鋼鐵成本=廢鋼和鐵礦砂等原

LINPINPARK09/17 00:10料物價+工業用電+人力成本

LINPINPARK09/17 00:11+半成品裁切加工+運費+毛利

hortl23309/17 00:11生活成本 + 通勤的另一個例子，就高鐵。如果不是今天

hortl23309/17 00:11有人提到後龍，我壓根兒不會想到有人真的新烏日竹北

hortl23309/17 00:11通勤，更聊齋的是這成本還真的可以接受

juice302809/17 00:11鼓勵你石化鋼鐵業長點眼自己外移，把地留給台GG

LINPINPARK09/17 00:12其中廢鋼和鐵礦砂或煤隨用原物料波動

kusomanfcu09/17 00:12工業用電 上漲有他的限制在 台灣是出口導向

kusomanfcu09/17 00:13漲多了 先死的是出口業 還想什麼建築成本？地價都要跌

kusomanfcu09/17 00:13了

NSYSUEE09/17 00:14小換大就是從蛋黃搬到蛋白，就是這麼簡單

LINPINPARK09/17 00:14我是了解到，最近三個月有鋼鐵大廠在跟下游喊一噸+300

LINPINPARK09/17 00:14特別碳費預收，被下游罵到爆

JKjohnwick09/17 00:15你現在只是拿錢去補助台電而已

LINPINPARK09/17 00:15https://i.imgur.com/RU2O16N.jpeg

kusomanfcu09/17 00:17台灣除了晶圓外其他產業是能和大陸 光電 水力 核能打

kusomanfcu09/17 00:17嗎=..=

LINPINPARK09/17 00:17https://i.imgur.com/PegcNcO.jpeg

JKjohnwick09/17 00:17台灣現在就只剩下半導體阿

kusomanfcu09/17 00:18現在都在等上海微電到底什麼狀況

hortl23309/17 00:18要跟中國爭本來就是件很弔詭的事。能跟中國全方位競爭

hortl23309/17 00:18的就只有美國，其它國家保持在某些領域領先就不錯了

hortl23309/17 00:19一直不懂那些事事都要爭第一的在想什麼。自己基本盤

hortl23309/17 00:19有多大不了解嗎？

LINPINPARK09/17 00:19好啦有點歪樓了 回原PO

LINPINPARK09/17 00:20房貸沒有還完的一天，只要你的本業凈收入沒有遠遠大

LINPINPARK09/17 00:20於房貸，都會一直借下去

hortl23309/17 00:20今年不看，要看3-4年後，最慢5年。會有壓力

hortl23309/17 00:21這波預售行情+寬限，會很有壓力。如果剛好遇到經濟循環

LINPINPARK09/17 00:21本業凈收入=稅後收入-支出-保守部位儲蓄

kusomanfcu09/17 00:241%

kusomanfcu09/17 00:25你拿1%回推造價影響 單價是多少=..=

LINPINPARK09/17 00:26那是對鋼鐵廠是1-2%毛利，而且只有碳權不算電費，加上

LINPINPARK09/17 00:26電費是另外1-2%

LINPINPARK09/17 00:26所以3-4%，你還沒有賣給下游鋼鐵加工廠和營造最後到業

LINPINPARK09/17 00:26主建商

LINPINPARK09/17 00:27建商也還沒算跟營造買到的漲價鋼鐵回推到房價

hortl23309/17 00:28這種影響是遞增的，沒有上游+1%，下游也乖乖+1%

kusomanfcu09/17 00:29對啊 最後你覺得 一坪能+幾千

kusomanfcu09/17 00:29你算看看阿

LINPINPARK09/17 00:30現在豐興廠交鋼筋價是18000，算300碳權+300電費，就3

LINPINPARK09/17 00:30趴

kusomanfcu09/17 00:30含管銷能摸萬就頂天了 然後新聞上說差幾十趴lol

LINPINPARK09/17 00:31我就說南部有鋼鐵廠施壓下游+300特別預售碳權費，下

LINPINPARK09/17 00:31游和發包營造直接聯合拒絕

kusomanfcu09/17 00:31所以生活開銷+通勤反而成本上升的比造價快

leota09/17 00:31溫暖的市區～

kusomanfcu09/17 00:33那種抵制沒啥鬼用阿=..=

LINPINPARK09/17 00:33我還沒算水泥的碳權，水泥也是沒有免除額

kusomanfcu09/17 00:34地買便宜一點價差還比較大

kusomanfcu09/17 00:36他們老早就自己喊未來價加上去了，鬼扯lol

kusomanfcu09/17 00:38加上去真的沒多少

LINPINPARK09/17 00:39所以這未來2025-2026年的營造成本的隱憂，不會什麼都

LINPINPARK09/17 00:39是十幾趴這麼誇張，但肯定有5-8%至少

kusomanfcu09/17 00:40成本上去了 賣價不見得上的去 抵制不就一樣

LINPINPARK09/17 00:41抵制不了，鋼鐵業的政治力和壟斷性很強

LINPINPARK09/17 00:41除非... 需求變差 那就是供需拉鋸

LINPINPARK09/17 00:41鋼鐵業是台灣少數壟斷特許企業，進入門檻比想像中高

LINPINPARK09/17 00:42同時也有很強的議價能力

LINPINPARK09/17 00:42南部哪個鋼廠，我不說誰，講難聽，太小

LINPINPARK09/17 00:43所以他這樣搞，被圍剿，但如果北東鋼/中豐興/南中鋼一

LINPINPARK09/17 00:43起

LINPINPARK09/17 00:43哪個基本上下游到業主建商都乖乖吞

fireheart98809/17 00:56丸子 我還有好幾張中鋼股票QQ 以前都拿來領紀念品

LINPINPARK09/17 01:04賣一賣，我鋼鐵股-50%倉位

childeviler209/17 01:06大成可以看一下，我默默建倉中

LINPINPARK09/17 01:10賣雞肉雞蛋還是大成鋼

childeviler209/17 01:12雞肉大成

LINPINPARK09/17 01:13我也蠻喜歡大成的，今年應該也是EPS 4左右

childeviler209/17 01:14不管經濟怎麼走，食品還是民生必須品，eps4今年應

childeviler209/17 01:14該是沒問題，依照慣例都會從9月底開始往上走，回基

childeviler209/17 01:14本面，大概20%獲利空間，每個人操作不一樣，僅供參

childeviler209/17 01:14考

LINPINPARK09/17 01:15同意，我這一波沒砍的就食品股，大成和統一

kusomanfcu09/17 01:16碳稅 電費 基本工資 影響最大的其實是 維持開銷，尤其

kusomanfcu09/17 01:16是出口

hihi2909/17 01:17統一有跌嗎 以往都是70甚至6開頭 現在都8開頭了

LINPINPARK09/17 01:18而且講個不動產相關，大成在嘉義馬稠後有不少土地

Exc4liboor09/17 01:18新北市一環是什麼東西，支那語？

childeviler209/17 01:21金融還有華南，估計明年應該要到30，不過最大的變

childeviler209/17 01:21數就是配息，今年eps1.8應該問題不大，算上配息率，

childeviler209/17 01:215%殖利率回推，股價30問題不大

LINPINPARK09/17 01:27我剛看我大成是2022年建倉，均價大概50/股，領了三次

LINPINPARK09/17 01:27股息大概44-45/股

LINPINPARK09/17 01:28買了三百張左右，算穩健，最近會在打開上半年財報細

LINPINPARK09/17 01:28讀一下是否值得加碼

square123409/17 01:31一環不是支那語吧不是都說一線二線

JKjohnwick09/17 01:37新北一環都說幾年了

JKjohnwick09/17 01:37那個ID不識字吧

BryantKobe09/17 02:23最根本的做法就是想辦法增加自己的收入才能換房啊，

BryantKobe09/17 02:23沒什麼實務經驗一次買好幾間絕對爆炸，因為有很多房

BryantKobe09/17 02:23貸以外的成本，例如裝潢都要現金

fausthsu09/17 03:15上面大大講的可是跟現在買預售的年輕人想的不一樣......

laechan09/17 06:37關鍵字：槓桿，買樓收租

hank89200409/17 06:43好好笑～怎麼會換算股票報酬時拿最近的市值 換算房價

hank89200409/17 06:43增值時卻說近期實登有灌水嫌疑所以用三月的資料？？

hank89200409/17 06:43 所以6208也要用3月的市值？？ 更何況扣掉車位灌水換

hank89200409/17 06:43算單坪價其實更高好嗎….

zero781009/17 08:02賺錢賺快一點

leo19990080809/17 08:33買老舊小是讓你有機會小換大，沒買你什麼機會都沒

leo19990080809/17 08:33有，有錢當然直上三房，問題就是你沒錢阿，懂？

toto12309/17 08:34二房才好賺 三房不好賺漲不多 出租也不好租

chanel125909/17 08:41高手就是借的多而不是還的快

toto12309/17 08:41大量囤二房 賺增值 比較實在

Dontco09/17 08:46這篇問得很好啊 房版一直教人家轉貸炒房 卻沒理性分析

Dontco09/17 08:47何時開把這場遊戲結束

physicsdk09/17 08:50來這問就是不用還完 想還就還到死啊XD

licklabium09/17 09:02我是買多間舊的裝修後出租，租別人新的大的來住

childeviler209/17 09:05我是第一間給自己家庭住，岳父保守，都會追貸款進

childeviler209/17 09:05度，還完後其他間他就不問了，所以其他間就放著給

childeviler209/17 09:05房客幫忙還

WarGod556609/17 09:18想借問一下，第一次重購退稅不用住滿五年，第二戶才需

WarGod556609/17 09:18要住滿五年始可買第三戶進行重購退稅？

physicsdk09/17 09:30沒說第一次不用吧 不是都要滿五年？

bustinjieber09/17 09:30樓上，是的

bustinjieber09/17 09:33重構退稅的意義，因為‘’自住需求‘’，

bustinjieber09/17 09:33所以需要‘’賣舊房換新房自住‘’，

bustinjieber09/17 09:33重點是在換新房自住，所以給你節稅，

bustinjieber09/17 09:33但為了避免你濫用，所以才訂了新房綁五年

bustinjieber09/17 09:34至於第一間要綁多久才算自住沒有標準，

bustinjieber09/17 09:34但至少半年 一年有水電感應卡紀錄，

bustinjieber09/17 09:34會是比較安全。

physicsdk09/17 09:35232樓指的第一戶是第一次申請退稅時的舊屋嗎？ 那確實

physicsdk09/17 09:35不用住滿5年就能申請 第一次申請時的新屋 要住滿5年才

physicsdk09/17 09:35能申請下一次重購退稅

bustinjieber09/17 09:38回主題

bustinjieber09/17 09:381. 正常人就是能力範圍內一次到定位，

bustinjieber09/17 09:38金流ok、頭期足夠，預算越高越好，

bustinjieber09/17 09:38單間的貸款跟增貸限制較少，

bustinjieber09/17 09:38後續可以做很多財務操作。

bustinjieber09/17 09:382. 只要資金可以創造出大於利息的收益，

bustinjieber09/17 09:38為什麼要還？

physicsdk09/17 09:39說到這個 要半年一年內還有水電紀錄其實也蠻怪的 依規

physicsdk09/17 09:39定兩年內可申請重購退稅 那買新房之後人就搬過去啦 萬

physicsdk09/17 09:39一這時房子不好賣賣了一年多才賣掉 依規定兩年內可申

physicsdk09/17 09:39請 但難道就因為超過一年空著不符合自住嗎？

physicsdk09/17 09:40要是偷偷租給別人沒報稅反而還有水電紀錄勒 到底訂來

physicsdk09/17 09:40保障誰的

crohns09/17 10:10要用00713質押操作要準備多少比較穩？

crohns09/17 10:10目標雙北

Iamyutaka09/17 10:46能玩到什麼地步，其實跟你還款能力還是息息相關，有人

Iamyutaka09/17 10:46槓桿只能玩到極限月還五萬，有人極限可以到十五萬，什

Iamyutaka09/17 10:46麼能力做什麼事就好，當然有夢最美，夢想有時可以逼自

Iamyutaka09/17 10:46己想辦法擴大收入。

mopanppt09/17 10:50重購退稅跟400萬免稅能交互使用？

slothman09/17 10:52越買越郊區就可以了

CrabBro09/17 11:05第一題就很簡單，你要把資產 負債 現金流等項目分開討論

CrabBro09/17 11:05你就會知道結果是資產增加 負債增加 現金流在減少

CrabBro09/17 11:06你如果現金流嘎不過來是你挑的物件太重，但不代表其他人

CrabBro09/17 11:06也沒辦法負擔，你最起碼聽過有錢人喜歡負債之類的說法吧

CrabBro09/17 11:07有錢人就是讓資產膨脹，讓錢去滾，錢滾錢，越滾越多

CrabBro09/17 11:08你看懂第一題就不會問第二題了，你沒有搞懂金融的運作方

CrabBro09/17 11:08式，錢甚麼時候還完不重要，最好永遠不用還完，資產還是

CrabBro09/17 11:08資產，負債不過是現金流的壓力來源罷了

CrabBro09/17 11:11你負債越來越多但資產也越來越多，最終仍是正收益，金錢

CrabBro09/17 11:11不過是銀行裡的一串數字罷了

WarGod556609/17 11:21感謝大大們的回答

a956420809/17 12:03先賣後租啊，賣的時候打半年租約不就好了

RealID201809/17 13:04你以為貸款申請就會核喔

RealID201809/17 13:04實務上60歲找銀行被拒貸比比皆是

RealID201809/17 13:05想在那邊無限寬限的也不要做夢了

RealID201809/17 13:05一般你寬2次，都不還本金的情況下就差不多沒銀行鳥你

RealID201809/17 13:05了

tenkaakido09/17 14:34樓上你要確耶。我問家人無限大法開多久，他跟我說開了

tenkaakido09/17 14:342x年沒繳過本金。還得意的說他是vip都有繳利息。

tenkaakido09/17 14:36拿A7舉例，買900，五年漲800，他這樣繼續開寬銀行不會

tenkaakido09/17 14:36給他繼續寬限？他擔保品市值漲那麼多銀行不可能逼他還

tenkaakido09/17 14:36本金吧。

molopo09/17 15:15買低 出租

physicsdk09/17 19:52水位太滿 銀行現在就是壓寬限期壓很兇 之前狂開猛開突

physicsdk09/17 19:52然發現事情大條了才在狂壓 超爛的風險控管

JKjohnwick09/17 20:27這政府就是很爛阿,不是大家都知道?

chenpfu039409/18 00:55很簡單啦..你沒上車怎麼追得到前面的車子

chenpfu039409/18 00:56追不到就搭這台啊