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Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎?作者
lienchi
(...)
時間推噓 3 推:3 噓:0 →:35

※ 引述《Capufish (專推正二)》之銘言:
: ※ 引述《k0804k0512 (正直聞腋青年)》之銘言:
: : 突然半夜想到
: : 賣掉的房子算是已實現
: : 如果沒辦法賣的自住房算是
: : 未實現嗎?然後只能先用增貸拿出來
: : 但這不算是多一筆債務嗎?
: : 畢竟增貸的部分也不是不用還
: : 不知道哪邊想錯了
: : 有請板上大大給點指教
: 已實現或未實現,其實不重要
: 只有你的淨資產變化才是真的
: 1000 房
: 200 頭期
: 800 貸款
: 你的淨資產就是 200
: (淨資產=資產-負債)
: 不管已實現或未實現
: 都不會改變你的淨資產是 200 這個事實
: -----
: 以上撇除你急著賣房 900 賤價出售
: 地震把你房子震垮、或賣房的交易成本這些事情
: -----
: 假設房子市價變 2000
: 你都是一直寬限期繳利息,貸款還是 800
: 這樣你的淨資產就是 1200
: (增加的 1000 就是房價增值的)
: (資產2000-貸款800=淨資產1200)
: 假設不賣房,增貸 800 出來
: 你的淨資產還是 1200
: (房子2000+增貸800-貸款800-增貸800=淨資產1200)
: 並不會因為增貸,而讓你的淨資產有所改變
: 唯一會改變的,是你的資產變多了
: 從房子 2000
: 變成房子2000 + 800現金
: 這個時候你的資產就是 2800
: 你可能會疑惑 2000 跟 2800 差在哪?
: 就差在這 800 的資產
: 假設 800 增貸是 2% 利息
: 你若能找到 10% 的投資標的,就是賺 8% 的獲利
: 沒增貸的人,拿 2000 房
: 有增貸的人,拿 2000 房 + 800 的 8% 獲利
: 長期下來後者的淨資產增加速度肯定更快
: 房貸通常是一般人「額度最高、年期最長、利率最低」的借貸
: 能力範圍內借多少就借多少,最好是一輩子寬限期
: 增貸會增加負債沒錯,但同時也會增加資產
: 「資產=負債」
: 當你背負越多負債,代表的是你擁有越多的資產
: 很多人為什麼買房會賺錢?
: 因為他們扛了很多負債
: 「負債=資產」
: 扛了一堆資產(負債),而資產又增值,那當然賺錢
: 這也是為什麼大多數人最大的財富來自於房地產
: 因為這是他們這輩子扛的最大筆負債,擁有的最大筆資產
: 很多人都說不想要債務,結果卻是債務讓他們致富,也是諷刺
: 結論就是
: 你增貸出來,增加負債沒錯
: 但同時你的資產也增加了
: 如果你沒增貸,那就是賣房而已
: 賣房拿到 1200
: (房子2000-貸款800=淨資產1200)
: 你的資產反而從 2000 下降為 1200
: 這時資產(房價)若上漲,你反而是吃虧的
: 但你增貸 800 出來,你的資產就變成 2000+800=2800
: 依照前面的推論
: 越多的負債=越多的資產
: 那 2800 資產的人,理論上會比賣房的人賺得更多
: BUT,你如果把房子賣掉,拿 1200
: 然後去買三間 2000 房(合計 6000),那又是另外一回事了
: 資產 6000,跟資產 2800 相比
: 理論上會是前者勝利(在現金流沒問題的前提下)
: 總之
: 負債越高 = 資產越高
: 越高的資產,就有機會賺取越多的淨資產
: 當資產增值大於利息,你的淨資產就會增加
: 對自己投資獲利有信心的人,就會跑去增貸
: 這背後代表的是
: 在一堆人拼命增加負債,用來增加自身資產的時候
: 你若沒持有一些負債(資產),那就會相對變窮
: 在低利時代,有房子這麼好用的借錢工具,不用實在很可惜
: 以上,應該有回覆到你的疑問
: 謝謝大家

這篇假設淨資產恆定,提高資產和負債有助於資產膨脹,不過最大問題是那個負債是要定期還錢的,要有足夠的正現金流或者本業收入才能支持那個負債,而且提高的資產還要考慮流動性的問題。如果遇到現金流不足以償還負債,加上資產無法快速變現,就會被強迫變現了(法拍),不可不慎啊。

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esheep05/10 09:31保守一點就跟其他大大說過的,留都一點當預備金。目前房貸

esheep05/10 09:31/增貸利率偏低,留個10%可能都還不會怎樣... 更別說 銀行

esheep05/10 09:31還有很大的機率會送寬限期,就更靈活了。(銀行:反正我就

esheep05/10 09:31送你三年寬限期了,要用不用隨便你,利率已經沒辦法再低了

esheep05/10 09:31...)

CaLawrence05/10 09:36重複了要不要刪一篇

JT021605/10 09:37貸款買房本身就是五倍槓桿的投資,風險承受度因人而異

esheep05/10 09:45風險因人而異沒錯,但槓桿倍率本身不是固定的... 數學上

esheep05/10 09:45,5倍槓桿是對只能走掛1買房而言,槓桿倍率固定,風險承擔

esheep05/10 09:45度也固定(高風險)。對大部分用掛四的人來說,掛四的槓桿

esheep05/10 09:46倍率是可變化的(0~5倍),因為隨時可以清空槓桿(除非走

esheep05/10 09:46極限流),用掛四的彈性最大,是風險控管考量,不是最大利

esheep05/10 09:46益考量。

esheep05/10 09:54當然也是有,明明可以現金全清但硬要掛一個貸款(掛1),

esheep05/10 09:54身邊放大量現金的。自己看過的例子,大多不是財務考量,因

esheep05/10 09:54為身上有一些 麻煩的債務/貸款/繼承權,需要一個貸款“名

esheep05/10 09:54目” 可以避開一些麻煩... 不過這個不是一般人會遇到的,

esheep05/10 09:54也不在討論範圍。

CaLawrence05/10 10:07但掛四的槓桿率很差吧 你要先花一千萬 然後貸款800萬

CaLawrence05/10 10:07出來 這樣哪算五倍 這樣才1.8倍而已

esheep05/10 10:07實務上能用掛4的人(簡單來說就是資本厚,能直接用現金買

esheep05/10 10:07房),大多也能用掛1,看個人喜好。但用掛1的人,往往沒辦

esheep05/10 10:07法用掛4。這不是掛1&掛4 這兩個“名目”的問題,它代表的

esheep05/10 10:07是個人真實財務實力的狀況。

esheep05/10 10:15另一個用“掛四”比較容易說服 保守的金主XD。就算現金夠

esheep05/10 10:15可以直接現金買,對很多人來說 掛1房子還是銀行的。掛4房

esheep05/10 10:15子是我的,只是我再拿去借錢,了不起還完而已。我完全無法

esheep05/10 10:15理解他們在想什麼,明明都一樣.....

esheep05/10 10:22我先花1000,再貸800出來,我在“這棟房子”上只花200, 但

esheep05/10 10:22我拿到了加值1000的房子。 以“房子”來說 這不是5倍槓桿

esheep05/10 10:22是什麼? 你說現金800,我本來就沒要花在房子這個“單一

esheep05/10 10:22項目”上 為了要算進來?還是你覺得 每個人都必須 花費全

esheep05/10 10:22部的洪荒之力才能買一棟房子...

TaiwaNumber105/10 10:31其實銀行根本不想法拍你房子,真有問題都能談的.

esheep05/10 10:39是啊,銀行是真得很不喜歡走法拍房子這個方式,不然一堆共

esheep05/10 10:39業問題早就解了... 不過銀行雖然不喜歡弄髒手,不過不良債

esheep05/10 10:39權會轉賣出去,對債務人來說,下場會不會比直接法拍好就要

esheep05/10 10:39憑運氣了...