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[閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益?

看板home-sale標題[閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益?作者
rabinson
(何時無事一身輕?)
時間推噓31 推:32 噓:1 →:87

大家好,休假忙了一天上來閒聊。

昨天深夜看完沙丘2,有兩句話特別印象深刻:
保羅說:要能預知未來,先要了解過去。
當他成為救世主之後又說:
我看盡了許多未來,大多數都是敵人擊敗我們,但我還是找到了勝利的版本。


這就讓我聯想到,最近一直有爭議的:在投資的路上,我們的戰略到底該走哪一條路,才能獲利最大化?

下面我分享自己親身案例,順便請教各位走在我前面的大大,我怎樣做會更好?

起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓,我一看地址,這不就是我五年前投資隔套公寓的鄰居嗎?而且是同樓層,對面門,超近的。

106年以 N買入+花220隔套,
110年最後以N+400賣出。

現在113年,鄰居也開價N+450要賣,但他完全沒裝修沒隔套。

我就產生一個對自己的懷疑:
我這樣繞了一圈,結果人家只是比我晚三年賣,就拿到一樣的錢,而且還不用費力搞裝修。

還有一個高雄的案例。
買250五樓公寓裝修100做成4套,然後111年用500賣出。

現在113年,晚兩年後,沒隔套的輕裝修公寓,也大約是500在賣。

=======

所以總結我這段時間歸納的心得:
1.每100萬裝修,大約可增加1.5萬收租。
2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
3.五年後賣出,扣除裝修-收租,淨利潤大約是頭期的2-4倍,不會超過4倍。

總結的延伸:
1.裝修隔套賣出的策略,
優點:1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
2.持有期間現金流改善,每個月都會有大量盈餘。
缺點:資金要大,會卡住,還有心理疲勞度較高。

結論:贏了3年時間,這個優點的強度夠好嗎?

如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修,是否會是更好的選擇?
但缺點是要等更久,以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。


=======

這是我最近年度檢討的困境:

我現在的策略,理論上
每年資產增加200萬應該沒問題,
每個月收租金大約11-13
手邊的如果再改裝,租金可以增加到15
可調動資金大約500萬可以,
50歲財富自由也可能有機會。(如果我搬回高雄應該可以再提早,因為台北居住成本高。)
但每個月金流還是打平的卡,
想離職也是一直猶豫
特別是這一年股市房市大漲,
有時候覺得自己已經很努力了
但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會,賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。

現在考慮的點是:
我還要投入資金去改套來增加現金流?
或者再買低總價不改,現金流繼續打平,然後累積資產?

還是拿現金去買台二手特斯拉,離職先環島旅遊爽一下,半年後再來思考?這一年多很緊繃想放鬆

還是把心力轉去投資在組織家庭方面,
以後才有寄託?

希望有走過這條路的前輩,可以給一些指點,謝謝!






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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.201.102 (臺灣)
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※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:32:59 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:34:40

floatfaith02/28 22:41樓主太猛了 6房….. 謝謝分享

floatfaith02/28 22:42推推

tracymate02/28 22:42年薪不到70可以有6房 你是神人來這邊問

因為我都專買低總價 300-500 其中還有一間是90萬的套房 全部加起來還沒有別人一間總價

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:46:11

D972216202/28 22:45神人

我有統計 102年到現在 主動收入年收 (上班+家教+兼差)最慘一年才40 最高應該是去年68 等等 怎麼都跑題了 這不是重點啊,,,我還是刪掉

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:53:01

boy83052702/28 22:52有點強……

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:55:18

micky8380202/28 22:56算這麼多 誰知道未來十年會怎樣

Morphee02/28 23:03每年200不要這麼拚 要找能夠到達淨資產翻十倍的路徑

Morphee02/28 23:05策略太表層 很多時候 只是徒勞搬磚而已

是的 所以才冒昧希望有大神可以指點迷津 目前卡關中 想要突破

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:09:46

Nubybee02/28 23:09我覺得現在這個時間點 低總價房市不存在暴富的機會

kizz02/28 23:10優秀啊 討論房產 順便行銷沙丘 想看了

Nubybee02/28 23:11突破性的資產增長 還是需要承擔更多風險的方式

Nubybee02/28 23:12比如 參與都更(雙北)、參與國內外股市現象級漲跌幅

kage0102/28 23:13台灣只囤不賣 ok的

Nubybee02/28 23:13否則你就只能用這種緩慢的方式累積資產 確實是如此

kage0102/28 23:14選地點吧 有軌道和開發的地方比較能成長

手上 三間都是高雄捷運出口 或輕軌 或火車站口,但其實漲不多

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:20:39

johnny37819402/28 23:21真的猛…

講一下我現階段幾個夢想 1.有一台特斯拉+有充電樁的車位 2.有個漂亮老婆+小孩 3 有3000萬資金可以自己買地蓋房子 以上我該怎麼達成?

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:28:23

darkdogoblin02/28 23:29緩慢增加財富本就是房市投資者的特性,是被這幾年漲

darkdogoblin02/28 23:30漲幅養壞了嗎?都想3年、5年致富退休

Mithra02/28 23:31低總不改打平等漲 一年兩百很快了

主要是今年突然覺得自己老了 爸媽也老了 不知道何時能讓他們享受一下 就急了

alonzohorse02/28 23:32強者啊...

fatb02/28 23:32有人抱了好幾年股票 漲一根賣出賺10%, 和他買漲停價的那個人

fatb02/28 23:33又賺了後面續漲的那一根, 那到底是投資策略有問題還是單純

fatb02/28 23:33市場時機點問題

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:34:40

Mithra02/28 23:37娶個嫁妝2500萬的漂亮老婆 一次攻頂

乾 有錢女人難伺候 不是我直男能伺候得舒服的 深刻體會

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:41:06

bustinjieber02/28 23:41你第一個例子不覺得邏輯有問題嗎?

bustinjieber02/28 23:41你賣在‘’2021年‘’,實際賣N+400,

bustinjieber02/28 23:41人家‘’2024年‘’只能‘’開價N+450‘’,

bustinjieber02/28 23:41你覺得他賺的比較多?

bustinjieber02/28 23:41多三年的增幅(包含一年多大漲期),

bustinjieber02/28 23:41說不定實際成交價還比你低,

bustinjieber02/28 23:41更遑論期間的租金收入,

bustinjieber02/28 23:41你怎麼不說你如果等到2024年賣,

bustinjieber02/28 23:41可以賣N+600?

這分析也是有道理 但如果當時裝修款拿去買兩間 是否更賺?我在思考這個

bustinjieber02/28 23:41高雄的案例同理。

bustinjieber02/28 23:42除了金流跟你的本業收入之外

bustinjieber02/28 23:42你複數間會卡貸款成數,

bustinjieber02/28 23:42沒槓桿的話投資效益更差,

成數問題已解決,目前平均七成五

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:46:47

CQ4102/28 23:46我覺得可以適時投資自己 心靈更富足一點

這不錯 但例如投資自己哪方面?

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:47:20

bustinjieber02/28 23:47信用額度不夠高,就是用現金流去撐,

bustinjieber02/28 23:47然後現金流再持續擴張你的信用額度,

這部分你說得沒錯,確實這樣執行 現金流作到23

bustinjieber02/28 23:48‘’不然總價低,增值是能增多少?‘‘

bustinjieber02/28 23:50另外,該花錢的時候還是要花,

bustinjieber02/28 23:50雖然花大錢一開始會很不甘願,

現在就是不知道要花啥大錢 可以讓生活轉型,,,,

bustinjieber02/28 23:50但也算是給自己另一個賺錢的理由。

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:53:18

bustinjieber02/28 23:53@我就是在回你留言思考的問題,

bustinjieber02/28 23:53當時你就算資金拆兩間,你的成數低、

bustinjieber02/28 23:53而且因為信用額度的關係,

bustinjieber02/28 23:53兩間的總額也高不到哪裡去,

bustinjieber02/28 23:53這樣你的增值能高多少?

bustinjieber02/28 23:53而且金流還卡死。

bustinjieber02/28 23:55花錢跟生活轉型沒直接關係,

bustinjieber02/28 23:55我是覺得有家庭感覺會不一樣。

我了解了,你是說 1.我現在想像當時買兩間的策略其實很難真的執行。 2.錢可以花去搞個家庭,會不一樣。

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:01:01

floatfaith02/29 00:10樓主你必須儘快把你的資產肌肉,內外在狀態展現出來

floatfaith02/29 00:10 先解決2. 的問題確實如果想進入家庭~老婆是最優先

floatfaith02/29 00:10的吧

floatfaith02/29 00:122個人的薪資 額度又出來惹,然後內政部統計的婚配年

floatfaith02/29 00:12齡,其實以比例來說女生不會差男生太多歲,所以女生也

floatfaith02/29 00:12有傾向選年紀不是差太多的,就要儘快啦

bustinjieber02/29 00:291. 沒錯,雖然低總價的成長率可能比較高,

bustinjieber02/29 00:29但實務上不太可能真的把1000

bustinjieber02/29 00:29拆成500+500,會有一些折扣,

bustinjieber02/29 00:29而且有沒有好物件可挑選也是問題。

bustinjieber02/29 00:29你目標是要不工作且住3000萬的房子,

bustinjieber02/29 00:29最終還是要有足夠的金流去支撐,

bustinjieber02/29 00:29如果你要3000萬自地自蓋房,

bustinjieber02/29 00:29假設銀行可增貸1500萬貸款,

bustinjieber02/29 00:29你1500萬拿去投資就是現金流物件,

bustinjieber02/29 00:29無論是股票或是房地產都是;

bustinjieber02/29 00:29沒本業,利息保守抓2.5%,投報率6%,

bustinjieber02/29 00:29一年50萬左右的現金流,

bustinjieber02/29 00:29(增幅不計算,多的算賺到)

bustinjieber02/29 00:29以目前物價,要過的稍微好一些,

bustinjieber02/29 00:29建議至少要200萬/年以上,

bustinjieber02/29 00:29(還要扣掉1500萬的增貸)

bustinjieber02/29 00:29額外的年收150萬除以6%=2500萬

bustinjieber02/29 00:29淨資產大概需要3000+2500=5500萬

bustinjieber02/29 00:29如果利用質押或是其他增貸手段,

bustinjieber02/29 00:29需要的淨資產可以再更低,

bustinjieber02/29 00:29但可花費的錢相對也會更少,

bustinjieber02/29 00:29所以建議你的目標要修正,

bustinjieber02/29 00:29不然就還是要有一份工作。

bustinjieber02/29 00:302. 搞家庭不一定要多花很多錢。

對,這取決于對象的出身跟個性。 是帶財,守財還是耗材。 還有對方是否願意共同打拼。 假設月需要現金12萬,對方能分攤4萬就會加速很多。 3000萬的房子倒不是全自住, 我可能蓋五層樓,其他幾層出售賺本錢回來,等於自住零成本。 這是我的期待啦 然後好物件其實不難,大約辦呢都會出現一件我可以賺錢的,但也許就現金不足或者沒有 空位可以貸款。 就像西卡前陣子講的: 不怕錯過機會,因為就是會一直錯過機會!

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:50:50

CrabBro02/29 01:17裝修4-5年回本真的太慢,除非你是有打算未來自住

CrabBro02/29 01:17通常2年就應該要能回本

fireheart98802/29 01:23電車嘔嘔嘔

chouvincent02/29 02:06歐印NVDA/SMCI

kagaya02/29 02:11我只想說 2.愛情是緣分 強求不了 沒有策略 也沒有通用準則

kagaya02/29 02:11,腦袋用在投資就好

hass23147002/29 02:12我講個你可能覺得刺耳的

hass23147002/29 02:12你本業年收太低了,生活圈很有限

hass23147002/29 02:14所以你的眼界都是這種,包括你的夢想,車和「愛妻」

kagaya02/29 02:14我覺得年不年收沒差 我們公司助理小弟還不是趴到正職小妹

kagaya02/29 02:14結婚

kagaya02/29 02:15助理老哥也是女朋友一個接一個的換,每個都幫他生小孩

hass23147002/29 02:15但這個版的風氣,你會是神人

hass23147002/29 02:18這也是我觀察下來的結果,而推文也不意外

kagaya02/29 03:25因為其實固定資產每年翻二百萬算不錯了吧

kagaya02/29 03:26做不到的比較多

rgbff02/29 04:17噓你暴雷,電影板都不去了在房板被雷

ice101502/29 05:24插個無關財產的 除非遇到很聰明的 不然通常愛情是靠手段

ice101502/29 05:24 靠聊天

ice101502/29 05:24你這麼聰明 就算靠模仿也要學習別人的談吐及行為

morrishh02/29 07:26你的分析就適用在現在這種房市高點

Hathway02/29 07:53保羅讚

asd3141592602/29 08:55不婚不生資產累積比較快啦

coburn02/29 09:38我的判斷是:囤房就好了不用做變化球

coburn02/29 09:38目前的成本與稅制

coburn02/29 09:38真的是繞一大圈不如囤房放生出租的人

Mithra02/29 09:40現在就是交易成本貴 要盡量減少交易次數

prichman02/29 09:52因為純隔套 就是現金流能力強 市場不青睞加上短期稅太

prichman02/29 09:52重 其實不太利於資產累積 可能一年200-500夠用後 專注

prichman02/29 09:52價差資產買進 如果覺得其他模式勝率不高 很愛改套 那還

prichman02/29 09:52不如幫人改套房 統包其實也不錯

jeromeshih02/29 11:05不過好像比較是少人推往房屋管理公司發展,還是這其實

jeromeshih02/29 11:05做起來利潤不夠高?

castlabell02/29 13:28https://i.imgur.com/lIu00ry.jpg

smoothapple02/29 13:43有沒有興趣參加分享,

smoothapple02/29 13:43我們幾個大概卡在2-4間位階的房版網友

smoothapple02/29 13:43拉一個Line群討論未來方向

smoothapple02/29 13:43有需要再私訊我