[閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益？

rabinson 發表於 2024/2/28 下午10:28:28

看板home-sale標題[閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益？作者

rabinson

(何時無事一身輕?)時間Feb 28 22:28:28 2024推噓31 推:32 噓:1 →:87

PTT評價

大家好，休假忙了一天上來閒聊。

昨天深夜看完沙丘2，有兩句話特別印象深刻：
保羅說：要能預知未來，先要了解過去。
當他成為救世主之後又說：
我看盡了許多未來，大多數都是敵人擊敗我們，但我還是找到了勝利的版本。

這就讓我聯想到，最近一直有爭議的：在投資的路上，我們的戰略到底該走哪一條路，才能獲利最大化？

下面我分享自己親身案例，順便請教各位走在我前面的大大，我怎樣做會更好？

起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓，我一看地址，這不就是我五年前投資隔套公寓的鄰居嗎？而且是同樓層，對面門，超近的。

106年以 N買入+花220隔套，
110年最後以N+400賣出。

現在113年，鄰居也開價N+450要賣，但他完全沒裝修沒隔套。

我就產生一個對自己的懷疑：
我這樣繞了一圈，結果人家只是比我晚三年賣，就拿到一樣的錢，而且還不用費力搞裝修。

還有一個高雄的案例。
買250五樓公寓裝修100做成4套，然後111年用500賣出。

現在113年，晚兩年後，沒隔套的輕裝修公寓，也大約是500在賣。

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所以總結我這段時間歸納的心得：
1.每100萬裝修，大約可增加1.5萬收租。
2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
3.五年後賣出，扣除裝修-收租，淨利潤大約是頭期的2-4倍，不會超過4倍。

總結的延伸：
1.裝修隔套賣出的策略，
優點：1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
2.持有期間現金流改善，每個月都會有大量盈餘。
缺點：資金要大，會卡住，還有心理疲勞度較高。

結論：贏了3年時間，這個優點的強度夠好嗎？

如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修，是否會是更好的選擇？
但缺點是要等更久，以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。

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這是我最近年度檢討的困境：

我現在的策略，理論上
每年資產增加200萬應該沒問題，
每個月收租金大約11-13
手邊的如果再改裝，租金可以增加到15
可調動資金大約500萬可以，
50歲財富自由也可能有機會。（如果我搬回高雄應該可以再提早，因為台北居住成本高。）
但每個月金流還是打平的卡，
想離職也是一直猶豫
特別是這一年股市房市大漲，
有時候覺得自己已經很努力了
但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會，賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。

現在考慮的點是：
我還要投入資金去改套來增加現金流？
或者再買低總價不改，現金流繼續打平，然後累積資產？

還是拿現金去買台二手特斯拉，離職先環島旅遊爽一下，半年後再來思考？這一年多很緊繃想放鬆

還是把心力轉去投資在組織家庭方面，
以後才有寄託？

希望有走過這條路的前輩，可以給一些指點，謝謝！

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.201.102 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:32:59 ※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:34:40

推

floatfaith02/28 22:41樓主太猛了 6房….. 謝謝分享

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floatfaith02/28 22:42推推

推

tracymate02/28 22:42年薪不到70可以有6房你是神人來這邊問

因為我都專買低總價 300-500 其中還有一間是90萬的套房全部加起來還沒有別人一間總價

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:46:11

推

D972216202/28 22:45神人

我有統計 102年到現在主動收入年收（上班+家教+兼差）最慘一年才40 最高應該是去年68 等等怎麼都跑題了這不是重點啊，，，我還是刪掉

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:53:01

推

boy83052702/28 22:52有點強……

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:55:18

推

micky8380202/28 22:56算這麼多誰知道未來十年會怎樣

推

Morphee02/28 23:03每年200不要這麼拚要找能夠到達淨資產翻十倍的路徑

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Morphee02/28 23:05策略太表層很多時候只是徒勞搬磚而已

是的所以才冒昧希望有大神可以指點迷津目前卡關中想要突破

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:09:46

推

Nubybee02/28 23:09我覺得現在這個時間點低總價房市不存在暴富的機會

推

kizz02/28 23:10優秀啊討論房產順便行銷沙丘想看了

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Nubybee02/28 23:11突破性的資產增長還是需要承擔更多風險的方式

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Nubybee02/28 23:12比如參與都更(雙北)、參與國內外股市現象級漲跌幅

推

kage0102/28 23:13台灣只囤不賣 ok的

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Nubybee02/28 23:13否則你就只能用這種緩慢的方式累積資產確實是如此

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kage0102/28 23:14選地點吧有軌道和開發的地方比較能成長

手上三間都是高雄捷運出口或輕軌或火車站口，但其實漲不多

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:20:39

推

johnny37819402/28 23:21真的猛…

講一下我現階段幾個夢想 1.有一台特斯拉+有充電樁的車位 2.有個漂亮老婆+小孩 3 有3000萬資金可以自己買地蓋房子以上我該怎麼達成？

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:28:23

推

darkdogoblin02/28 23:29緩慢增加財富本就是房市投資者的特性，是被這幾年漲

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darkdogoblin02/28 23:30漲幅養壞了嗎?都想3年、5年致富退休

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Mithra02/28 23:31低總不改打平等漲一年兩百很快了

主要是今年突然覺得自己老了爸媽也老了不知道何時能讓他們享受一下就急了

推

alonzohorse02/28 23:32強者啊...

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fatb02/28 23:32有人抱了好幾年股票漲一根賣出賺10%, 和他買漲停價的那個人

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fatb02/28 23:33又賺了後面續漲的那一根, 那到底是投資策略有問題還是單純

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fatb02/28 23:33市場時機點問題

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:34:40

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Mithra02/28 23:37娶個嫁妝2500萬的漂亮老婆一次攻頂

乾有錢女人難伺候不是我直男能伺候得舒服的深刻體會

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:41:06

推

bustinjieber02/28 23:41你第一個例子不覺得邏輯有問題嗎？

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bustinjieber02/28 23:41你賣在‘’2021年‘’，實際賣N+400，

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bustinjieber02/28 23:41人家‘’2024年‘’只能‘’開價N+450‘’，

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bustinjieber02/28 23:41你覺得他賺的比較多？

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bustinjieber02/28 23:41多三年的增幅（包含一年多大漲期），

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bustinjieber02/28 23:41說不定實際成交價還比你低，

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bustinjieber02/28 23:41更遑論期間的租金收入，

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bustinjieber02/28 23:41你怎麼不說你如果等到2024年賣，

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bustinjieber02/28 23:41可以賣N+600？

這分析也是有道理但如果當時裝修款拿去買兩間是否更賺？我在思考這個

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bustinjieber02/28 23:41高雄的案例同理。

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bustinjieber02/28 23:42除了金流跟你的本業收入之外

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bustinjieber02/28 23:42你複數間會卡貸款成數，

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bustinjieber02/28 23:42沒槓桿的話投資效益更差，

成數問題已解決，目前平均七成五

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:46:47

推

CQ4102/28 23:46我覺得可以適時投資自己心靈更富足一點

這不錯但例如投資自己哪方面？

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:47:20

推

bustinjieber02/28 23:47信用額度不夠高，就是用現金流去撐，

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bustinjieber02/28 23:47然後現金流再持續擴張你的信用額度，

這部分你說得沒錯，確實這樣執行現金流作到23

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bustinjieber02/28 23:48‘’不然總價低，增值是能增多少？‘‘

推

bustinjieber02/28 23:50另外，該花錢的時候還是要花，

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bustinjieber02/28 23:50雖然花大錢一開始會很不甘願，

現在就是不知道要花啥大錢可以讓生活轉型，，，，

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bustinjieber02/28 23:50但也算是給自己另一個賺錢的理由。

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:53:18

推

bustinjieber02/28 23:53@我就是在回你留言思考的問題，

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bustinjieber02/28 23:53當時你就算資金拆兩間，你的成數低、

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bustinjieber02/28 23:53而且因為信用額度的關係，

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bustinjieber02/28 23:53兩間的總額也高不到哪裡去，

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bustinjieber02/28 23:53這樣你的增值能高多少？

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bustinjieber02/28 23:53而且金流還卡死。

推

bustinjieber02/28 23:55花錢跟生活轉型沒直接關係，

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bustinjieber02/28 23:55我是覺得有家庭感覺會不一樣。

我了解了，你是說 1.我現在想像當時買兩間的策略其實很難真的執行。 2.錢可以花去搞個家庭，會不一樣。

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:01:01

推

floatfaith02/29 00:10樓主你必須儘快把你的資產肌肉，內外在狀態展現出來

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floatfaith02/29 00:10 先解決2. 的問題確實如果想進入家庭～老婆是最優先

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floatfaith02/29 00:10的吧

推

floatfaith02/29 00:122個人的薪資額度又出來惹，然後內政部統計的婚配年

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floatfaith02/29 00:12齡，其實以比例來說女生不會差男生太多歲，所以女生也

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floatfaith02/29 00:12有傾向選年紀不是差太多的，就要儘快啦

推

bustinjieber02/29 00:291. 沒錯，雖然低總價的成長率可能比較高，

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bustinjieber02/29 00:29但實務上不太可能真的把1000

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bustinjieber02/29 00:29拆成500+500，會有一些折扣，

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bustinjieber02/29 00:29而且有沒有好物件可挑選也是問題。

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bustinjieber02/29 00:29你目標是要不工作且住3000萬的房子，

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bustinjieber02/29 00:29最終還是要有足夠的金流去支撐，

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bustinjieber02/29 00:29如果你要3000萬自地自蓋房，

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bustinjieber02/29 00:29假設銀行可增貸1500萬貸款，

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bustinjieber02/29 00:29你1500萬拿去投資就是現金流物件，

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bustinjieber02/29 00:29無論是股票或是房地產都是；

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bustinjieber02/29 00:29沒本業，利息保守抓2.5%，投報率6%，

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bustinjieber02/29 00:29一年50萬左右的現金流，

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bustinjieber02/29 00:29（增幅不計算，多的算賺到）

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bustinjieber02/29 00:29以目前物價，要過的稍微好一些，

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bustinjieber02/29 00:29建議至少要200萬／年以上，

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bustinjieber02/29 00:29（還要扣掉1500萬的增貸）

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bustinjieber02/29 00:29額外的年收150萬除以6%=2500萬

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bustinjieber02/29 00:29淨資產大概需要3000+2500=5500萬

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bustinjieber02/29 00:29如果利用質押或是其他增貸手段，

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bustinjieber02/29 00:29需要的淨資產可以再更低，

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bustinjieber02/29 00:29但可花費的錢相對也會更少，

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bustinjieber02/29 00:29所以建議你的目標要修正，

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bustinjieber02/29 00:29不然就還是要有一份工作。

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bustinjieber02/29 00:302. 搞家庭不一定要多花很多錢。

對，這取決于對象的出身跟個性。是帶財，守財還是耗材。還有對方是否願意共同打拼。假設月需要現金12萬，對方能分攤4萬就會加速很多。 3000萬的房子倒不是全自住，我可能蓋五層樓，其他幾層出售賺本錢回來，等於自住零成本。這是我的期待啦然後好物件其實不難，大約辦呢都會出現一件我可以賺錢的，但也許就現金不足或者沒有空位可以貸款。就像西卡前陣子講的：不怕錯過機會，因為就是會一直錯過機會！

※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:50:50

推

CrabBro02/29 01:17裝修4-5年回本真的太慢，除非你是有打算未來自住

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CrabBro02/29 01:17通常2年就應該要能回本

推

fireheart98802/29 01:23電車嘔嘔嘔

推

chouvincent02/29 02:06歐印NVDA/SMCI

推

kagaya02/29 02:11我只想說 2.愛情是緣分強求不了沒有策略也沒有通用準則

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kagaya02/29 02:11，腦袋用在投資就好

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hass23147002/29 02:12我講個你可能覺得刺耳的

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hass23147002/29 02:12你本業年收太低了，生活圈很有限

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hass23147002/29 02:14所以你的眼界都是這種，包括你的夢想，車和「愛妻」

推

kagaya02/29 02:14我覺得年不年收沒差我們公司助理小弟還不是趴到正職小妹

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kagaya02/29 02:14結婚

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kagaya02/29 02:15助理老哥也是女朋友一個接一個的換，每個都幫他生小孩

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hass23147002/29 02:15但這個版的風氣，你會是神人

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hass23147002/29 02:18這也是我觀察下來的結果，而推文也不意外

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kagaya02/29 03:25因為其實固定資產每年翻二百萬算不錯了吧

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kagaya02/29 03:26做不到的比較多

噓

rgbff02/29 04:17噓你暴雷，電影板都不去了在房板被雷

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ice101502/29 05:24插個無關財產的除非遇到很聰明的不然通常愛情是靠手段

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ice101502/29 05:24 靠聊天

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ice101502/29 05:24你這麼聰明就算靠模仿也要學習別人的談吐及行為

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morrishh02/29 07:26你的分析就適用在現在這種房市高點

推

Hathway02/29 07:53保羅讚

推

asd3141592602/29 08:55不婚不生資產累積比較快啦

推

coburn02/29 09:38我的判斷是：囤房就好了不用做變化球

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coburn02/29 09:38目前的成本與稅制

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coburn02/29 09:38真的是繞一大圈不如囤房放生出租的人

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Mithra02/29 09:40現在就是交易成本貴要盡量減少交易次數

推

prichman02/29 09:52因為純隔套就是現金流能力強市場不青睞加上短期稅太

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prichman02/29 09:52重其實不太利於資產累積可能一年200-500夠用後專注

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prichman02/29 09:52價差資產買進如果覺得其他模式勝率不高很愛改套那還

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prichman02/29 09:52不如幫人改套房統包其實也不錯

推

jeromeshih02/29 11:05不過好像比較是少人推往房屋管理公司發展，還是這其實

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jeromeshih02/29 11:05做起來利潤不夠高?

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castlabell02/29 13:28https://i.imgur.com/lIu00ry.jpg

推

smoothapple02/29 13:43有沒有興趣參加分享，

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smoothapple02/29 13:43我們幾個大概卡在2-4間位階的房版網友

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