Re: [閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益？

※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：

這個問題我之前也很困惑過

也在板上請教過多位前輩

後來我得到一套結論與做法，

這套結論與做法不一定適合每個人

不一定適合每個區域 每個時期

(我是以台中為主 2015年開始投資)

分享從淨資產(現金加上資產扣掉所有貸款）

少於500萬 到淨資產四千萬等級的過程

階段一: 淨資產少於一千萬 做資本利得價差物件

(一開始做短期中期 後來短中長期都做

不斷累積資金 不斷汰弱留強 保持彈性)

主要原因是這階段資金少 現金流增加也慢

(我不像版上前輩已經累積好一陣子了)

因為資金少 所以看得要準

甚麼時候做預售屋 新成屋 中古屋

甚麼時候做哪一個區域 要能盡量準確

(教戰手則ceca前輩教很多了 我就不再多說)

我舉兩個例子

2017年買潭子10年中古屋兩房室內18-19坪

400出頭沒車位 500出頭有車位 出租投報當時4.x%

到2022年翻倍

2020年買11期6年四房車室內35坪1200多萬

2023年翻倍

後來我隊友一直說 為什麼當初不多買11期14期

新成屋預售屋 要去買中古屋漲不快

如同前面HSTIM前輩說的

能在當下時空背景做最佳配置

也最立於不敗之地的決定 (租金報酬率)

這階段最重要的是累積淨資產 累積看房經驗

累積買賣議價經驗 累積裝修經驗...等等

從單一產品類型慢慢拓展多個產品類型的經驗

另外 也不可能每次都看對買對 要保持彈性

該認錯小賺該跑就跑

資金轉移到更有漲幅的物件與區域

階段二: 資產大於3000萬 開始配置現金流物件

因為有朋友專門在做現金流物件 (透套)

在他們的分享(洗腦)下 我也是到去年才開始

約1/3做透套現金流 2/3還是做階段一的事情

差異是這個階段現金資金較充沛

可以善用掛1掛4

然後是我覺得現階段透天物件被低估

新的三房1600-1900萬 新的透天才多一點點

我不確定這個看法是否正確 但至少投報5-6%

就讓時間來驗證想法

最後一個感想

投資物件千中選一，

能兼顧現金流與增值不是沒有，萬中選一

且現在的打炒房 增加了投資的門檻

我深深同意先前版友提的

這是在打中產 打小投客

不快點往上爬 很容易被M型化 長不大

(兩個人到第五間被卡住)

謝謝!

: 大家好，休假忙了一天上來閒聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有兩句話特別印象深刻：
: 保羅說：要能預知未來，先要了解過去。
: 當他成為救世主之後又說：
: 我看盡了許多未來，大多數都是敵人擊敗我們，但我還是找到了勝利的版本。
: 這就讓我聯想到，最近一直有爭議的：在投資的路上，我們的戰略到底該走哪一條路，才
: 能獲利最大化？
: 下面我分享自己親身案例，順便請教各位走在我前面的大大，我怎樣做會更好？
: 起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓，我一看地址，這不就是我五年前投資隔套公寓的
: 鄰居嗎？而且是同樓層，對面門，超近的。
: 106年以 N買入+花220隔套，
: 110年最後以N+400賣出。
: 現在113年，鄰居也開價N+450要賣，但他完全沒裝修沒隔套。
: 我就產生一個對自己的懷疑：
: 我這樣繞了一圈，結果人家只是比我晚三年賣，就拿到一樣的錢，而且還不用費力搞裝修
: 。
: 還有一個高雄的案例。
: 買250五樓公寓裝修100做成4套，然後111年用500賣出。
: 現在113年，晚兩年後，沒隔套的輕裝修公寓，也大約是500在賣。
: =======
: 所以總結我這段時間歸納的心得：
: 1.每100萬裝修，大約可增加1.5萬收租。
: 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年後賣出，扣除裝修-收租，淨利潤大約是頭期的2-4倍，不會超過4倍。
: 總結的延伸：
: 1.裝修隔套賣出的策略，
: 優點：1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
: 2.持有期間現金流改善，每個月都會有大量盈餘。
: 缺點：資金要大，會卡住，還有心理疲勞度較高。
: 結論：贏了3年時間，這個優點的強度夠好嗎？
: 如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修，是否會是更好的選擇？
: 但缺點是要等更久，以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。
: =======
: 這是我最近年度檢討的困境：
: 我現在的策略，理論上
: 每年資產增加200萬應該沒問題，
: 每個月收租金大約11-13
: 手邊的如果再改裝，租金可以增加到15
: 可調動資金大約500萬可以，
: 50歲財富自由也可能有機會。（如果我搬回高雄應該可以再提早，因為台北居住成本高。
: ）
: 但每個月金流還是打平的卡，
: 想離職也是一直猶豫
: 特別是這一年股市房市大漲，
: 有時候覺得自己已經很努力了
: 但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會，賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。
: 現在考慮的點是：
: 我還要投入資金去改套來增加現金流？
: 或者再買低總價不改，現金流繼續打平，然後累積資產？
: 還是拿現金去買台二手特斯拉，離職先環島旅遊爽一下，半年後再來思考？這一年多很緊
: 繃想放鬆
: 還是把心力轉去投資在組織家庭方面，
: 以後才有寄託？
: 希望有走過這條路的前輩，可以給一些指點，謝謝！

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