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Re: [閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益?作者
MrEric
(Hey)
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※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言:


這個問題我之前也很困惑過

也在板上請教過多位前輩

後來我得到一套結論與做法,

這套結論與做法不一定適合每個人

不一定適合每個區域 每個時期

(我是以台中為主 2015年開始投資)

分享從淨資產(現金加上資產扣掉所有貸款)

少於500萬 到淨資產四千萬等級的過程


階段一: 淨資產少於一千萬 做資本利得價差物件

(一開始做短期中期 後來短中長期都做

不斷累積資金 不斷汰弱留強 保持彈性)



主要原因是這階段資金少 現金流增加也慢

(我不像版上前輩已經累積好一陣子了)

因為資金少 所以看得要準

甚麼時候做預售屋 新成屋 中古屋

甚麼時候做哪一個區域 要能盡量準確

(教戰手則ceca前輩教很多了 我就不再多說)

我舉兩個例子

2017年買潭子10年中古屋兩房室內18-19坪

400出頭沒車位 500出頭有車位 出租投報當時4.x%

到2022年翻倍


2020年買11期6年四房車室內35坪1200多萬

2023年翻倍


後來我隊友一直說 為什麼當初不多買11期14期

新成屋預售屋 要去買中古屋漲不快

如同前面HSTIM前輩說的

能在當下時空背景做最佳配置

也最立於不敗之地的決定 (租金報酬率)

這階段最重要的是累積淨資產 累積看房經驗

累積買賣議價經驗 累積裝修經驗...等等

從單一產品類型慢慢拓展多個產品類型的經驗

另外 也不可能每次都看對買對 要保持彈性

該認錯小賺該跑就跑

資金轉移到更有漲幅的物件與區域



階段二: 資產大於3000萬 開始配置現金流物件


因為有朋友專門在做現金流物件 (透套)

在他們的分享(洗腦)下 我也是到去年才開始

約1/3做透套現金流 2/3還是做階段一的事情

差異是這個階段現金資金較充沛

可以善用掛1掛4

然後是我覺得現階段透天物件被低估

新的三房1600-1900萬 新的透天才多一點點

我不確定這個看法是否正確 但至少投報5-6%

就讓時間來驗證想法


最後一個感想

投資物件千中選一,

能兼顧現金流與增值不是沒有,萬中選一

且現在的打炒房 增加了投資的門檻

我深深同意先前版友提的

這是在打中產 打小投客

不快點往上爬 很容易被M型化 長不大

(兩個人到第五間被卡住)

謝謝!

: 大家好,休假忙了一天上來閒聊。
: 昨天深夜看完沙丘2,有兩句話特別印象深刻:
: 保羅說:要能預知未來,先要了解過去。
: 當他成為救世主之後又說:
: 我看盡了許多未來,大多數都是敵人擊敗我們,但我還是找到了勝利的版本。
: 這就讓我聯想到,最近一直有爭議的:在投資的路上,我們的戰略到底該走哪一條路,

: 能獲利最大化?
: 下面我分享自己親身案例,順便請教各位走在我前面的大大,我怎樣做會更好?
: 起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓,我一看地址,這不就是我五年前投資隔套公寓

: 鄰居嗎?而且是同樓層,對面門,超近的。
: 106年以 N買入+花220隔套,
: 110年最後以N+400賣出。
: 現在113年,鄰居也開價N+450要賣,但他完全沒裝修沒隔套。
: 我就產生一個對自己的懷疑:
: 我這樣繞了一圈,結果人家只是比我晚三年賣,就拿到一樣的錢,而且還不用費力搞裝

: 。
: 還有一個高雄的案例。
: 買250五樓公寓裝修100做成4套,然後111年用500賣出。
: 現在113年,晚兩年後,沒隔套的輕裝修公寓,也大約是500在賣。
: =======
: 所以總結我這段時間歸納的心得:
: 1.每100萬裝修,大約可增加1.5萬收租。
: 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年後賣出,扣除裝修-收租,淨利潤大約是頭期的2-4倍,不會超過4倍。
: 總結的延伸:
: 1.裝修隔套賣出的策略,
: 優點:1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
: 2.持有期間現金流改善,每個月都會有大量盈餘。
: 缺點:資金要大,會卡住,還有心理疲勞度較高。
: 結論:贏了3年時間,這個優點的強度夠好嗎?
: 如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修,是否會是更好的選擇?
: 但缺點是要等更久,以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。
: =======
: 這是我最近年度檢討的困境:
: 我現在的策略,理論上
: 每年資產增加200萬應該沒問題,
: 每個月收租金大約11-13
: 手邊的如果再改裝,租金可以增加到15
: 可調動資金大約500萬可以,
: 50歲財富自由也可能有機會。(如果我搬回高雄應該可以再提早,因為台北居住成本高

: )
: 但每個月金流還是打平的卡,
: 想離職也是一直猶豫
: 特別是這一年股市房市大漲,
: 有時候覺得自己已經很努力了
: 但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會,賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。
: 現在考慮的點是:
: 我還要投入資金去改套來增加現金流?
: 或者再買低總價不改,現金流繼續打平,然後累積資產?
: 還是拿現金去買台二手特斯拉,離職先環島旅遊爽一下,半年後再來思考?這一年多很

: 繃想放鬆
: 還是把心力轉去投資在組織家庭方面,
: 以後才有寄託?
: 希望有走過這條路的前輩,可以給一些指點,謝謝!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.223.24.131 (臺灣)
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※ 編輯: MrEric (61.223.24.131 臺灣), 02/29/2024 19:34:56 ※ 編輯: MrEric (61.223.24.131 臺灣), 02/29/2024 19:36:46

abyssa102/29 20:06淨資產夠結掉一間購屋房貸轉週轉金就過了限貸的坎

abyssa102/29 20:08裝修投客也有生命週期 老投資客風格不對 年輕人資本不足

abyssa102/29 20:08中年人搞這些算剛剛好 年輕人看到老透天就反胃