[請益] 相隔300公尺的住宅區土地跟甲建土地價差

各位前輩好，有位遠房親戚長輩有塊土地在苗栗市，最近有考慮要賣，請我幫忙上實價登錄網站看看附近的成交價。
我查了一下，長輩的土地是特種農業區的甲種建築用地(好像建蔽率60%容積率240%)，不過這3年附近的甲建土地在實價登錄網站都沒有資料。
倒是長輩的土地其實離都市計畫區內住宅區很近，相隔300公尺的住宅區土地(好像建蔽率60%容積率200%)就有不少實價登錄資料。
想請問實務上，相隔300公尺的住宅區土地跟甲建土地價差大約會差多少?
畢竟如果賣給建商蓋房子，區位(才相隔300公尺)幾乎沒有差太多，容積率可能甲建還更高，是不是能直接參考附近住宅區土地的單價來開價賣呢?
還是我有什麼沒注意到沒想到的地方?例如甲建可以使用的業種相較住宅區有更多限制之類的?
還請各位前輩指點，謝謝

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