Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享

bustinjieber01/11 18:12觀念正確推

bustinjieber01/11 18:14投報用行情計算，第一時間有些反直覺，

bustinjieber01/11 18:14但仔細思考後確實應當如此計算。

frowning122601/11 18:16裝潢花越少越好，推

bustinjieber01/11 18:16如果同時還增貸的話又更複雜了。

bms01/11 18:20推

floatfaith01/11 18:21感謝J大分享~~~~

a9693200001/11 18:22我就是裝潢花太多的笨蛋QQ

Yishanhuang01/11 18:25推河粉

Yishanhuang01/11 18:26我第一間就犯這個錯噴了七十萬

Nubybee01/11 18:34這篇才是對的 符合現實狀況。如果要裝修才能出租的物件

Nubybee01/11 18:35我都會寧可丟給包租代管，就算八折租金也比浪費現今好

Yishanhuang01/11 18:36現金很貴，除非已經貸滿

s2649275501/11 18:41那這樣不就每年重新計算投報 我是以當下花的成本去計

s2649275501/11 18:41算 所以每一間投報也會不同

shuichia01/11 18:42因為我買的都是廢墟風物件，沒裝潢根本無法出租，不過

shuichia01/11 18:42取得成本也是有甜到，至於裝潢的錢也是掛4出來的沒動到

shuichia01/11 18:42現金部位，對價格漲上去太多降低投報的物件也是有在更

shuichia01/11 18:42換標的，感謝jamo大您的指教，槓桿部分我再自己檢視一下

s2649275501/11 18:42不過我是每年都有買啦 所以跟當下行情也沒差多遠

s2649275501/11 18:44如果要用當下行情去算 除非是你有筆錢在選擇投資物件

s2649275501/11 18:44或工具

s2649275501/11 18:44不然我無法理解已經取得的房子 在沒有重新轉增貸後 用

s2649275501/11 18:44當下行情去算現金投報 舊的物件都如此？

kage0101/11 18:46廢墟的真的要把裝潢錢加進去算 不然很難租

s2649275501/11 18:47我花150買了一個套房 租金扣掉資金成本跟持有成本就是

s2649275501/11 18:47我的現金投報 除了考慮進入本利和合投報會變或轉增貸

s2649275501/11 18:47之外 我得每年看一下行情去算投報嗎

Nubybee01/11 18:49買廢墟~建議出發點就是直接短線操作 唯一的例外就是都更

Nubybee01/11 18:50除非廢墟土地價值很特別 或是都更希望很高 不然都不出租

Yishanhuang01/11 18:51S26大，他的意思是先認資產重估增值增值，再算投報

Yishanhuang01/11 18:52但你用成本價認列反而是更保守的做法

Yishanhuang01/11 18:53用市價去算，可能最近幾年都一二十%

s2649275501/11 18:54喔喔喔 我增值跟租金年報是拆開的

s2649275501/11 18:54增值當禮物 租金年報作為倚仗

Yishanhuang01/11 18:56重估增值要放在綜合損益 （拖走

s2649275501/11 18:57記得之前有個專員聽我講完算法是說 你不把增值考慮進去

s2649275501/11 18:57嗎 我回 萬一貶值勒 林北光租金就要贏

s2649275501/11 19:02 https://i.imgur.com/fLpZcM6.jpg

s2649275501/11 19:02不要太要求農夫的會計

s2649275501/11 19:02我剛剛才圍完樹 口憐

bustinjieber01/11 19:16其實就是不同的解讀方式，沒有對錯。

bustinjieber01/11 19:16房價1000萬 租金50萬 總投報5%，

bustinjieber01/11 19:16房價漲到1200 租金50萬 總投報4.2%，

bustinjieber01/11 19:16雖然你的本金跟持有成本是一樣的，

bustinjieber01/11 19:16但是忽略‘’賣房賺價差‘’的機會成本，

bustinjieber01/11 19:16200萬漲幅沒拿來用就是浪費

bustinjieber01/11 19:16了資產增幅所帶來的效益。

bustinjieber01/11 19:16另一個觀點，

bustinjieber01/11 19:161000萬的房子 當初頭期200萬，

bustinjieber01/11 19:16如果我去增貸200萬出來投資，

bustinjieber01/11 19:16我這間房子等於‘’無本金‘’，

bustinjieber01/11 19:16租金收益的投報率等於無限大。

Yishanhuang01/11 19:17所以要算ROA，嘖嘖

bustinjieber01/11 19:18就像是一開始jamo舉的例子，

bustinjieber01/11 19:18繼承仔的投報率可以說是無限大，

bustinjieber01/11 19:18因為該持有者並沒有本金的付出。

copyii01/11 19:19請問s26的出租件 都是買不太需要整理就可以直接出租 然後

copyii01/11 19:19租金>=本利和的套房件嗎?

copyii01/11 19:22好耳熟的ROA…(不過我不會算XD)

KrisNYC01/11 19:23裝潢這件事2020年以前跟現在的成本差太多了

s2649275501/11 19:23嗯 基本刷刷油漆 買買便宜但要全新的家具就開始租了

KrisNYC01/11 19:23以前耳熟能詳的簡單裝一裝租金會賺回來這件事現在不行

s2649275501/11 19:23要整理的 尤其是衛浴跟廚房我不會買

KrisNYC01/11 19:24多半是想花錢裝璜看到報價單 想想多久能回收就作不下去

KrisNYC01/11 19:242020年以前 一間廁所含拆含凱薩之類的基礎衛浴

s2649275501/11 19:24所以我都叫仲介 記得拍廁所 不然我怎麼遠程跟你下斡

KrisNYC01/11 19:255~8萬就做起來了 現在至少15 甚至15還是友情價

KrisNYC01/11 19:25一個3房2衛廁所廚房就花你45~50 提升1萬租金你要幾年回收

s2649275501/11 19:26其實簡單傢具很便宜啊 3-5萬能搞好一間 電視 沙發 茶几

s2649275501/11 19:26 冰箱 洗衣機 床墊 床底

copyii01/11 19:26覺得S26那些房子的入手價都很甜 之前我自己看房子 不用整

copyii01/11 19:26理的都開很高 房仲到現在丟給我的也都很高= =

s2649275501/11 19:27刷油漆最簡單了 水性百合百 有手都會刷

s2649275501/11 19:27沒很甜啊 我年年都有買 去年也有買 房紙好貴 人森好難

s2649275501/11 19:27我上週斡敗後 跟仲介這樣講 他回我拎老師勒

s2649275501/11 19:282019後就很難甜了 基本都得接近或實登 很久沒吃到斷頭

s2649275501/11 19:28了

shuichia01/11 19:29我都買i白，百合白拍照偏黃不太上相，但油漆自己弄真的

shuichia01/11 19:29蠻省的，就是要有一點經驗跟時間就是了

shuichia01/11 19:31這間第七間就是吃到斷頭，所以重本裝潢之後投報還是有4%

shuichia01/11 19:31，甜~

s2649275501/11 19:33我試過I白 太白了不耐髒 我家裡適用玫瑰白看了蘇胡 百

s2649275501/11 19:33合白的確有偏黃的問題 但拍照明亮點的時候可以蓋過

s2649275501/11 19:35主要也是我辦公室也都百合百 以前還有在工作的時候 百

s2649275501/11 19:35合百隨時有 重點最好每間顏色都統一 換租的時候才方便

s2649275501/11 19:35 隨便補一下又新新的

s2649275501/11 19:35其實如果我不是很78在挑房客 每次都第一天開放就有人要

s2649275501/11 19:35租

shuichia01/11 19:44房客挑的好，後續無煩惱阿xd

shuichia01/11 19:45物件整理的好，自然就有挑房客跟踩住價格的底氣

copyii01/11 19:48請問斷頭是指有2胎3胎的情況嗎? 我之前也有遇過必須動用履

copyii01/11 19:48保先塗銷民間借貸才能買 最後我怕怕(財力不夠)沒買XD

ChikanDesu01/11 20:08確實阿 不然會低估租金 租太低還不如賣掉

s2649275501/11 20:15很缺錢急售的我就稱呼為斷頭 要我先撥款代償非金融機構

s2649275501/11 20:15的我也不要

welovee01/11 20:45我認為投報還是要用成本算,但用市價基礎去計算投報主要

welovee01/11 20:45是用來衡量目前的租金是否合理或偏低使用。

welovee01/11 20:48繼承投報飛天就經濟實質來說確實如此,那只是在反應現實

Nubybee01/11 20:49welovee正解

welovee01/11 20:50用市價算投報在房價上漲期間還OK,若是房價下跌期間,豈不

welovee01/11 20:50是投報愈來愈高,非常不合理....

ice101501/11 21:16頂多吃到時間資訊的落差

ice101501/11 21:16有個10%就趕緊出手了

ice101501/11 21:16不然真買不到東西

bustinjieber01/11 21:23ROA ROI 本來就是不一樣的東西，

bustinjieber01/11 21:23你覺得不合理是因為你舉的例子不會發生，

bustinjieber01/11 21:23所以當然覺得不合理。

s2649275501/11 21:25真的買不到東西 口憐 另一個點是對面太多新青安小gg 攤

s2649275501/11 21:2540年 政府貼你利息 怎麼打

chouwang6801/11 22:11用你的GG打啊。

mitsurogi01/11 22:27不合理是指房價不會下跌還是只跌房價不跌租金不合理？

bustinjieber01/11 22:59你說的兩個狀況都不是，我說的是

bustinjieber01/11 22:59‘’只跌房價‘’但是‘’投報率越來越高‘’不合

bustinjieber01/11 22:59理

bustinjieber01/11 23:13如果一個物件條件如下

bustinjieber01/11 23:131000萬 年收50萬租金 持有成本0

bustinjieber01/11 23:13今天外在政策改變，可能變成如下

bustinjieber01/11 23:13800萬 年收50萬租金 持有成本10萬

bustinjieber01/11 23:13or 可能變成如下

bustinjieber01/11 23:13800萬 年收40萬租金 持有成本0萬

bustinjieber01/11 23:13不管怎樣，資產投報率不會變高；

bustinjieber01/11 23:13除非變成凶宅、火災……等

bustinjieber01/11 23:13然後你低買之後花錢整修提高租金，

bustinjieber01/11 23:13但這就不是上面推文說的那種狀況；

bustinjieber01/11 23:13不太可能會變成以下這種情況

bustinjieber01/11 23:13800萬 年收50萬租金 持有成本0。

bustinjieber01/11 23:13一個資產在‘’支出成本不變‘’、

bustinjieber01/11 23:13收益‘’絕對值不改變‘’的情況下，

bustinjieber01/11 23:13屋主有什麼理由賠錢賣？

bustinjieber01/11 23:13就算有也是極少數的個案，

bustinjieber01/11 23:13e.g. 法拍之類的。

idmaker01/11 23:44軟裝弄一弄就好 硬裝真的免了是嫌錢太多哦

mitsurogi01/12 00:16你自己說要用行情價當成本的不是？隔壁間成交價800，

mitsurogi01/12 00:16我這間行情還能當1000？

prichman01/12 02:00我也是用當下完成總成本算租金投報 跟現金投報 用行情

prichman01/12 02:00我還真不會算

daniel365801/12 09:02推 真的要用當下行情去算 因為你房子賣掉就是這麼多錢

daniel365801/12 09:05所以算要租金的投報 就是把那麼多錢留著的投報

frank11101/12 09:21出租用的裝潢達及格線就好，基本就輕鋼架天花板+磁磚+

frank11101/12 09:22白色油漆，簡單乾淨最好，其他什麼拱門、跳色漆、造型

frank11101/12 09:23天花板都是多的，用越複雜，維修保養就越麻煩

alanbread01/12 10:20看你要賣給誰，我玩租間特化的買家幾乎都包租公

alanbread01/12 10:21每個地方賣得掉的投報率不一樣，台中現在有些開價到接

alanbread01/12 10:21近7%的都有