Re: [請益] 新屋是否該出租?

座標橋頭新市鎮
2年屋/貸款950/40寬5
因為新青安的關係 出租會有風險
一樣就兩個選項去選 出租或放五年賣掉
也是假設扣仲實拿300萬

A.共同的成本-房屋本身

房屋貸款利息

1-24 1.775% 利息14052
25-60 2.275% 利息18010

1-60總利息 $985608

房屋稅費 每年1萬
管理費 每年3.6萬

總費用：146萬 每月2.43萬

B.出租

成本：房地合一稅 300*0.2=60萬
成本：幾乎0裝潢&家電 20萬
收入扣空租：2×11×5 =110萬
五年淨賺30萬 每月金流+0.5萬
額外風險：被查追稅/加速條款

C.放著
成本：水電瓦斯要去開 500×60=3萬
收入：車位出租2000×60=12萬
五年淨賺9萬 每個月+0.15
額外好處：假日房

選出租A+B五年
每個月金流-2.43+0.5= -1.93萬

選放著A+C五年
每個月金流-2.43+0.15= -2.28萬

租人跟放著
每個月差不到3000現金流
租人還會要擔心一堆
這樣是不是乾脆放著當假日房啊...

※ 引述《lisa108920 (lisa)》之銘言：
: 剛剛看到租金系列文的板友推文，讓我心中的疑惑又冒了出來，
: 想提出來請各位前輩解惑~~
: 我去年九月買了一間楠梓新成屋，三房兩平車高樓層，房價不低。
: 一開始只打算置產放六年，符合400萬免稅額後賣出，但家人覺得空屋閒置過於浪費，: 於是我簡單裝潢+家具家電花了25萬左右，打算月租22000(剛好和利息打平)，
: 但至今租不出去，畢竟房租很難競爭的過老房+華麗裝潢的投資客。
: 於是我列了一些考量點來思考要不要繼續招租，假設六年後賣出扣仲介費之後能賺300萬: 的話:
: A. 繼續招租:
: 假設空租期理想只有半年(目前三個月了…)，因為無法使用免稅額，可能五年就賣掉。: 1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8萬
: 2. 成本: 租屋仲介費22000/房貸利息22000X12X5=132萬/因報稅增加的所得稅金約20
: 萬(其實低估)/管理費3500X12X5=21萬/房地合一稅20%X300萬=60萬，共235.2萬
: 3. 淨賺: 300+118.8-235.2=183.6萬/五年
: 隱形成本: 遇到爛房客破壞以致增加修繕費用/出租管理時間/凶宅險
: B. 空租放六年:
: 1. 收入: 兩平車+一機車位=4000/月X5.5X12=26.4萬(算空租半年，只能租同社區以致: 租金極差)
: 2. 成本: 房貸利息22000X12X6=158.4萬/管理費3500X12X6=25.2萬/因自住需定期使用: 最低的水電費瓦斯2000/月X12X6=14.4萬/房地合一稅0，共198萬
: 3. 淨賺: 300+26.4-198=128.4/六年
: 隱形成本: 住外縣市往返車馬費(若喜歡去高雄玩可忽略，隱形好處是可當旅館)
: 想了之後只覺得差55萬好像不租比較好，然後這投報率…不如買nvda??
: 除非要漲到400萬以上才會覺得比較划算阿…
: 以上有錯誤或思慮不周的地方再請前輩們指正，謝謝~

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Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180.

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