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Re: [請益] 新屋是否該出租?

看板home-sale標題Re: [請益] 新屋是否該出租?作者
CIIIO
(郭+)
時間推噓 6 推:6 噓:0 →:21

座標橋頭新市鎮
2年屋/貸款950/40寬5
因為新青安的關係 出租會有風險
一樣就兩個選項去選 出租或放五年賣掉
也是假設扣仲實拿300萬


A.共同的成本-房屋本身

房屋貸款利息

1-24 1.775% 利息14052
25-60 2.275% 利息18010

1-60總利息 $985608

房屋稅費 每年1萬
管理費 每年3.6萬

總費用:146萬 每月2.43萬


B.出租

成本:房地合一稅 300*0.2=60萬
成本:幾乎0裝潢&家電 20萬
收入扣空租:2×11×5 =110萬
五年淨賺30萬 每月金流+0.5萬
額外風險:被查追稅/加速條款


C.放著
成本:水電瓦斯要去開 500×60=3萬
收入:車位出租2000×60=12萬
五年淨賺9萬 每個月+0.15
額外好處:假日房


選出租A+B五年
每個月金流-2.43+0.5= -1.93萬

選放著A+C五年
每個月金流-2.43+0.15= -2.28萬


租人跟放著
每個月差不到3000現金流
租人還會要擔心一堆
這樣是不是乾脆放著當假日房啊...









※ 引述《lisa108920 (lisa)》之銘言:
: 剛剛看到租金系列文的板友推文,讓我心中的疑惑又冒了出來,
: 想提出來請各位前輩解惑~~
: 我去年九月買了一間楠梓新成屋,三房兩平車高樓層,房價不低。
: 一開始只打算置產放六年,符合400萬免稅額後賣出,但家人覺得空屋閒置過於浪費,: 於是我簡單裝潢+家具家電花了25萬左右,打算月租22000(剛好和利息打平),
: 但至今租不出去,畢竟房租很難競爭的過老房+華麗裝潢的投資客。
: 於是我列了一些考量點來思考要不要繼續招租,假設六年後賣出扣仲介費之後能賺300萬: 的話:
: A. 繼續招租:
: 假設空租期理想只有半年(目前三個月了…),因為無法使用免稅額,可能五年就賣掉。: 1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8萬
: 2. 成本: 租屋仲介費22000/房貸利息22000X12X5=132萬/因報稅增加的所得稅金約20
: 萬(其實低估)/管理費3500X12X5=21萬/房地合一稅20%X300萬=60萬,共235.2萬
: 3. 淨賺: 300+118.8-235.2=183.6萬/五年
: 隱形成本: 遇到爛房客破壞以致增加修繕費用/出租管理時間/凶宅險
: B. 空租放六年:
: 1. 收入: 兩平車+一機車位=4000/月X5.5X12=26.4萬(算空租半年,只能租同社區以致: 租金極差)
: 2. 成本: 房貸利息22000X12X6=158.4萬/管理費3500X12X6=25.2萬/因自住需定期使用: 最低的水電費瓦斯2000/月X12X6=14.4萬/房地合一稅0,共198萬
: 3. 淨賺: 300+26.4-198=128.4/六年
: 隱形成本: 住外縣市往返車馬費(若喜歡去高雄玩可忽略,隱形好處是可當旅館)
: 想了之後只覺得差55萬好像不租比較好,然後這投報率…不如買nvda??
: 除非要漲到400萬以上才會覺得比較划算阿…
: 以上有錯誤或思慮不周的地方再請前輩們指正,謝謝~


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scarrony03/29 11:19房地合一稅60萬這個,選C也會有啊

CIIIO03/29 11:21啊忘記是6年才有400萬 我改一下

blargelp03/29 11:22對 我剛看到五年 第一個念頭也是幹嘛不多放一年XD

attila12503/29 11:24屋子內沒有傢俱只能當廁所

scarrony03/29 11:24哈哈,我是覺得重購退稅用在真的自己住的房子比較

scarrony03/29 11:24好,免得到時候被查囉哩八嗦的

CIIIO03/29 11:36放著第61-72個月

CIIIO03/29 11:36要多還本金1.5萬會比較緊

CIIIO03/29 11:36租人可以在第60個月賣掉比較快這樣

CIIIO03/29 11:41s大這個是走自用6年400萬免稅

CIIIO03/29 11:41重構退稅全退但綁後面5年

qqphor03/29 12:03三房兩廳,冷氣+窗簾,押低租金,利息+管+停車位+稅,應

qqphor03/29 12:03該會很好租

hahaha8103/29 12:04長期置產的話 1000以下出租還好啦 保國泰300萬兇宅險

hahaha8103/29 12:04 請人管理誠實報稅搞定

hahaha8103/29 12:05沒看到你是新青安 那空著好了XD

a846413303/29 12:15借版問一下:新青安只租車位會怎麼樣嗎?

e269909603/29 13:21還要考慮重購退稅吧出租一樣6年才能賣 但實際只有租5年

CIIIO03/29 13:30重構退稅第五年自用這樣

CIIIO03/29 13:30第六年賣掉全額退稅這樣?

CIIIO03/29 13:30但還是卡新青安自用規定

CIIIO03/29 13:30你為什麼前五年可以出租XD

qqphor03/29 13:35第六年符合賣的前一年有居住事

qqphor03/29 13:36公益出租人,也是自用稅率

ForeverT03/29 17:28空租就要自己抗利息 跟利息的投資報仇

ForeverT03/29 17:28然後要賭國稅局沒有查到你空租

ForeverT03/29 17:28你自住的打算就一直自住了?