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[請益] 中長期投資不出租是不是很難獲利

看板home-sale標題[請益] 中長期投資不出租是不是很難獲利作者
doushebu
(五元)
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大家好,誠心請教

假使我花1000萬買間三房平車,但因為眼光普通、殺價能力普通

五年後只能賣1200萬(就是跟著整體房市慢慢漲這樣)

假使沒有出租,那麼:

1. 買入時仲介費20萬

2. 五年期間利息80萬(2%利率)

3. 五年的管理費抓個12萬

4. 售出時仲介費48萬

5. 房地合一稅 (1200-1000-20-48)*0.2 = 26.4 萬

這樣一來,五年的獲利僅有:1200-1000-20-80-12-48-26.4 = 13.6 萬

以自備款200萬來說,這樣獲利跟定存相差無幾



當然,如果算上出租,總獲利至少就可以加個一百多萬上去,就漂亮多了

但這樣是不是也就代表,中長期投資,勢必要出租,否則根本沒有賺頭?



不曉得以上思考有無盲點,懇請大家賜教

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.122.88 (臺灣)
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rabinson03/13 23:20你只有一個人,只能住一間房,剩下的當然是出租阿!

deepdish03/13 23:20又不是人人巴菲特 哪有穩賺不賠的事情

rabinson03/13 23:20而且自住省掉租金,要把機會成本算進去!

謝謝回覆,這邊是指投資房的情況,因為已經有自住房所以沒有省租金這件事

BRIANERIC203/13 23:21不出租你乾脆去買0050就好了…

謝謝回覆,0050已經買好買滿,再放大部位光看每天波動會心驚.. 所以才想找一個相對穩健勝率高的投資方式,同時又不想定存 所以才有此疑問

lalala41903/13 23:22你有現金1000萬不用買了啦 躺平了啦

frowning122603/13 23:221.買入賣出的仲介費不會這麼多,2.不要養房子

謝謝回覆,我知道信義服務費收1%,但賣家收不到4%是常態嗎?(新手沒賣過房請見諒)

j6m303/13 23:25租金就是你的機會成本很難懂嗎

deepdish03/13 23:26https://youtu.be/bYLNDUjxIpw

deepdish03/13 23:26投資一定有風險

※ 編輯: doushebu (36.238.122.88 臺灣), 03/13/2023 23:31:48

deepdish03/13 23:28https://i.imgur.com/0pTUxSl.png

ppnow03/13 23:34沒錯啊,你就知道政府多爽了,賺的比你多

了解,其實會有此疑問還有一個原因 是我看很多投資客也根本沒在出租,就買來擺著,我才很好奇這樣會賺嗎XD 當然,或許敢買來擺著的投資客,漲幅都不會是我文中那樣溫和?

※ 編輯: doushebu (36.238.122.88 臺灣), 03/13/2023 23:36:23

frowning122603/13 23:38基本上賣是2%以上,除了小綠不好砍

frowning122603/13 23:38小綠買1%,所以賣的4%比較堅持

frowning122603/13 23:39其他要看你的要求跟行情差多少,如果仲介認為好賣

frowning122603/13 23:40他2%也會跟你簽,反正賣就是看你實拿要多少

frowning122603/13 23:42也有些人買著不租是要用自用住宅400免稅那個

Tylose03/13 23:48買了不租還有一個原因,是它們覺得好賣,有租客反而難賣

Tylose03/13 23:49尤其被睡過的二手貨....

Tylose03/13 23:49所以有時候會看到人家說什麼七年全新屋 (這種其實更慘)

Tylose03/13 23:50別說政府多爽了,漲價歸公不是孫蘿莉控的主張嗎

Tylose03/13 23:510050會怕的話,可以去買2412

Tylose03/13 23:52比你自己算的5年共6.8%好太多了

kklarinet03/14 00:56你都講出答案啦,所以才那麼推自住買了不容易虧,因為

kklarinet03/14 00:56自住相當於租給自己,風險低很多,不然你買房空著,養

kklarinet03/14 00:56一個負現金流怪物在那邊,還有高交易成本,是能多賺

kklarinet03/14 00:561大跌2緩跌3盤整4緩漲5大漲,五個情況你有四個都是虧的

kklarinet03/14 00:58出租的話你就只有情況1跟2會虧錢而已,不過風險相對大

kklarinet03/14 00:58,所以當房東也是一門學問

ppnow03/14 01:06所以最不想打房的就是政府,理由是財政收入,不是八卦那些

ppnow03/14 01:06智缺理由。阿有人擺著養蚊子,因為他又不缺錢,幹嘛給房客

ppnow03/14 01:06開苞,留著處女身以後也好賣

a7410258303/14 02:38我賣0%

PTTMAXQQ03/14 02:40買了不出租,又要中長期?

PTTMAXQQ03/14 02:40想中長期又不想出租的話

PTTMAXQQ03/14 02:40蓋很久的預售屋(2025年之後交屋)

PTTMAXQQ03/14 02:40才是你最佳正解

PTTMAXQQ03/14 02:401.購買自備款不高等於開了高槓桿,

PTTMAXQQ03/14 02:4050萬買標的1000萬等於開29倍槓桿

PTTMAXQQ03/14 02:402.未交屋前只有期款,沒有貸款的利息支出,所以沒壓力

PTTMAXQQ03/14 02:403.因為要蓋很久,符合你要中長期投資的內心想法

PTTMAXQQ03/14 02:40買中古屋就是要嘛玩翻修短線

PTTMAXQQ03/14 02:40要嘛長期收租玩五年中長線

PTTMAXQQ03/14 02:40你的配法是那種買七期毛坯有錢沒處花的那些企業主的想

PTTMAXQQ03/14 02:40

PTTMAXQQ03/14 02:4550萬買1000萬等於是開了20倍槓桿

PTTMAXQQ03/14 02:45也就是未來上漲5%到1050萬你就是帳上賺了100%

PTTMAXQQ03/14 02:45漲到1100萬就是賺了200%

PTTMAXQQ03/14 02:45因為本金付出非常低的關係

PTTMAXQQ03/14 02:45反觀中古屋1000萬要貸款80%

PTTMAXQQ03/14 02:45還要其他中介費契稅裝修等支出

PTTMAXQQ03/14 02:45實際槓桿能開到4倍就很不錯了

PTTMAXQQ03/14 02:45也就是實際的自備款應落在25%也就是250萬

PTTMAXQQ03/14 02:45那房價得漲25%漲到1250萬

PTTMAXQQ03/14 02:45他本金報酬率才可能賺100%

PTTMAXQQ03/14 02:45所以他得靠持有期間的租金來抵銷利息管理費等支出,再

PTTMAXQQ03/14 02:45回收抽回一些本金

PTTMAXQQ03/14 02:45持有滿一年後去詢問轉增貸把本金抽回來一些

PTTMAXQQ03/14 02:45這樣才能實現高槓桿本金投報率

s2649275503/14 10:25所以你不適合耶

s2649275503/14 10:26你這不要收租跟叫人不准增貸一樣意思 綁手綁腳讓人打

s2649275503/14 10:27我是遇過增值件 全新屋全新裝潢 不出租拚增值的 因為他

s2649275503/14 10:27被破處 價值就有差了

Steinadler03/14 11:48吳淡如的馬豬雞理論 你的投資的是豬還是雞?

Steinadler03/14 11:49豬要養肥了殺, 快點長肉才重要. 雞就是穩穩收雞蛋...

Steinadler03/14 11:50這種短期操作的話, 就要找豬. 要快快長肉的才好殺.

Steinadler03/14 11:50只漲20%你就宰, 那就是大半被政府和仲仲賺走了...

bustinjieber03/14 12:40另外,房地合一稅可以折抵,3% or 30萬

bustinjieber03/14 12:41如果有憑證,還可以折更多

bustinjieber03/14 12:42眼殘,原來你有計算了:(

bustinjieber03/14 12:44回到標題,如果不出租又沒有成長爆發潛力

bustinjieber03/14 12:44那你當初就不該買這個物件

bustinjieber03/14 12:45反過來說,就算看錯亂買能力不好,還是可以賺

bustinjieber03/14 12:45勝率極高

yaomac03/14 14:22不出租理由?

toto12303/14 15:25有錢人 說不定買新房子 也不想租人 怕人自殺

toto12303/14 15:25但這價位 應該不太可能就是

Balbeleet03/14 18:39這情況是否剩用自住六年的免稅額來提高收益?