[閒聊] 房地產漲幅為何可以延續多年

jamie8141603/07 23:43阿不就通膨。通膨30-50%，房價就100%漲幅很合理

jamie8141603/07 23:43台灣的房屋是金融商品，不是民生必需品。會跟著通膨

jamie8141603/07 23:43太正常不過

kage0103/07 23:48可以延一輩子

SouthEast6203/07 23:53個人看法，以台灣來說，目前市面上大部份的房子都

SouthEast6203/07 23:53是民國50到80年之間興建的，當時因為台灣尚處經濟

SouthEast6203/07 23:53成長期，當時的房子只是蓋來讓大家遮風避雨用的，

SouthEast6203/07 23:53所使用的材料與工法乃至於投注的人力附加價值（aka

SouthEast6203/07 23:53 建築師設計費），大都處於堪用但非常不考究的階段

SouthEast6203/07 23:53。但今日興建的建築大都在各方面，包含工法規劃用

SouthEast6203/07 23:53料乃至於造型，都有大幅度的升級，並不單純只是「

SouthEast6203/07 23:53更新」而已，所以縱使不計金錢的通膨，光是以製造

SouthEast6203/07 23:53成本來說就算年化回算到3、50年前，也是造價完全不

SouthEast6203/07 23:53同等級的商品，相對的賣價變貴也是正常現象，不是

SouthEast6203/07 23:53嗎？

kusomanfcu03/07 23:55樓上你說的看樂居有統計的屋齡價差就有了

Feynman556603/08 00:11下一個買家 沒提人口失敗

SouthEast6203/08 00:16是呀，那個價差包含了建築的新舊與建築的水準差異

SouthEast6203/08 00:16，但我想表達的是，如果你用跟30年或50年前一樣的

SouthEast6203/08 00:16技術與用料蓋房子，其實蓋出來的產品並不會這麼貴

SouthEast6203/08 00:16。其實同樣的道理也可以套用在汽車這類有很多附加

SouthEast6203/08 00:16設備的商品上……

pptsuck03/08 00:20因為有政府好安心

redhot9903/08 00:23因為你沒買

jmes03/08 00:25土地才是最主要的成本

PTTMAXQQ03/08 00:29假設我基本上擁有的總房地產市值資產價值是我的淨資產

PTTMAXQQ03/08 00:29的5倍的話

PTTMAXQQ03/08 00:29也就是假設拿100萬並借了500萬買了600萬的房地產

PTTMAXQQ03/08 00:29當這世界的鈔票每貶值10%

PTTMAXQQ03/08 00:29這600萬的資產正常理論上會增值成660萬

PTTMAXQQ03/08 00:29就是實際原本100萬現金的價值只等於過去的90萬的價值

PTTMAXQQ03/08 00:29而借來的500萬也只等於過去的450萬的價值

PTTMAXQQ03/08 00:29比起過去原本持有100萬現金現在貶值成過去90萬的價值

PTTMAXQQ03/08 00:29我的部位則變成660-500=160萬

PTTMAXQQ03/08 00:29然後160萬*90%=144萬

PTTMAXQQ03/08 00:29因實際是使用100萬的本金

PTTMAXQQ03/08 00:29故帳面本金投報率是60/100=60%

PTTMAXQQ03/08 00:29而回歸過去的本金則是當初的100萬變成當初的144萬

PTTMAXQQ03/08 00:29本金報酬率為44%

PTTMAXQQ03/08 00:29這也就是你不借錢

PTTMAXQQ03/08 00:29那這世界就會一直稀釋掉你手上的每一塊錢直到他無窮小

PTTMAXQQ03/08 00:29為止

MacBookAir103/08 00:41m大太佛心寫這種文 讓魯空繼續被外拋好好繳房租就好

MacBookAir103/08 00:41不用知道這麼多

menace03/08 00:46板上魯空買房的太少了 不用擔心哈哈

Sugimoto556603/08 01:35我開心你開心他開心大家都開心只有魯空不開心

xylinum03/08 01:46因為全世界都在印鈔

yiliang110703/08 01:56為什麼覺得會降息？

menace03/08 02:02至少不太可能再升息了

yiliang110703/08 02:03為什麼？

yiliang110703/08 02:03等看看明天非農吧

yiliang110703/08 02:04每個數值都顯示經濟良好，然後要降息？

yiliang110703/08 02:06其實你分享都是後照鏡啦，不過有分享都很好啦

yiliang110703/08 02:07還有…發展中國家都希望能穩定溫和的通膨維持在2%

yiliang110703/08 02:08所以另一個層面來看，是貨幣購買力下降。

yiliang110703/08 02:09這幾天網路上有在分享一張1994年房價

yiliang110703/08 02:10https://i.imgur.com/fy7BcEn.jpeg

yiliang110703/08 02:12以楠梓來說，2019年入手預售屋一坪14萬

yiliang110703/08 02:122019-1994=25年

yiliang110703/08 02:16以每年溫和通膨最簡單來算，2%

yiliang110703/08 02:1625年後，大概要1.64倍

yiliang110703/08 02:1710.5*1.64=17.22萬，等於說最差應該1994年買的

yiliang110703/08 02:18都要至少一坪17.22萬，結果2019年楠梓預售屋還有14

yiliang110703/08 02:18萬/坪

lifelikerape03/08 02:18貨幣寬鬆+借貸利率低 玩槓桿風險極低

lifelikerape03/08 02:20通膨加劇是貨幣寬鬆+低利率的果

menace03/08 02:20高雄這30年沒什麼漲 近五年才開始起飛

yiliang110703/08 02:22是啊，這五年瘋狂印鈔啊

yiliang110703/08 02:22所以討論不是倒因為果

menace03/08 02:28我說的是緩漲格局底下啊 高雄的問題很複雜

yiliang110703/08 02:34發展中國家就是希望溫和通膨CPI 等於2%

yiliang110703/08 02:35就是你說的緩漲格局啊

menace03/08 02:45https://youtu.be/XFv2Gfg9Szg?si=0xakh0oFniqkgunJ 你是

menace03/08 02:45不懂高雄發展史吧

yiliang110703/08 02:47……………==

menace03/08 02:47https://youtu.be/7jQUe49AumI?si=2XiLkZcviIHNkx2-

menace03/08 02:48當年的高雄發展興盛 這20年走下坡 房價自然不是「緩漲格

menace03/08 02:48局」

yiliang110703/08 02:48表中還有一個淡水

yiliang110703/08 02:49還有金山等等

yiliang110703/08 02:49去對照1994價格跟2019價格

menace03/08 02:50我說的是這幾年的漲幅延續 你用超長期來看 影響因素太多

menace03/08 02:50了

yiliang110703/08 02:50會說高雄是剛好有入手，討論說這個緩漲格格

yiliang110703/08 02:50所以只討論這5年是嗎？

yiliang110703/08 02:51那就QE,印鈔…貨幣實質購買力下降

menace03/08 02:52我指的是一個中短期3-7年的漲幅

yiliang110703/08 02:52問題是你的前提叫做後照鏡

yiliang110703/08 02:53要怎麼預測是緩漲格局？

menace03/08 02:53我也不是專指近五年

yiliang110703/08 02:53你是2024年回頭看這5年

menace03/08 02:53沒有人在預測 你擴大腦補太多東西了吧

yiliang110703/08 02:54那你要看那個時間段，還是就是個假設時間段

yiliang110703/08 02:54所以你在閒聊已知用火是嗎？

yiliang110703/08 02:55那建議你先用清楚，銀行鑑價是以土地為主

yiliang110703/08 02:55覺得這點比較重要XD

menace03/08 03:01透天流動性那麼差 我自己蛋黃區透天大樓都有 透天要增貸

menace03/08 03:01難度就高很多 當然也可能是我的物件問題-.- 還有各地區各

menace03/08 03:01銀行的方式也都可能不一樣

menace03/08 03:02如果鑑價以土地為主的話 我的透天旁邊建商高價買地 為什

menace03/08 03:02麼我不能增貸-.-

yiliang110703/08 03:13上面討論有哪一句說你不能增貸XD

yiliang110703/08 03:13你有買過預售屋嗎

yiliang110703/08 03:13預售屋會拆開成土地價格跟房屋價格

yiliang110703/08 03:14上面的價格，如果你置產都是在7都蛋黃

yiliang110703/08 03:14應該很容易了解到其差異。

SkyShih03/08 06:48廢話一堆，不就印鈔

CaLawrence03/08 08:53y大講的比較有道理

CaLawrence03/08 08:53實際上通膨造成的貢獻根本沒那麼多

CaLawrence03/08 08:54買房可能會漲 但不是因為通膨 你買到二十年前淡水 你

CaLawrence03/08 08:54的購買力甚至下降的

chanel125903/08 11:04原本每年要漲15趴，結果去年只漲8趴，不就等於跌7

chanel125903/08 11:04趴了嗎

tomap4101703/08 11:59有哪國的房屋不是金融商品的？

bms03/08 12:00不用拿淡水這個特例來討論 買房地產九成都是上漲的

bms03/08 12:01至於台灣房地產為什麼是緩漲格局 如果我說除了台北外基本還沒

bms03/08 12:01漲到基本面你信嗎

bms03/08 12:01租金=持有成本+房貸利息 看看還差多少

mitic102903/08 12:20股票都2萬了，跌回8千，房價也會回檔的

freekid03/08 15:10是的 y大說的比較有道理 但也不是說文章是錯的 而是一種

freekid03/08 15:10資產的增值貶值如何 有很多變因 貨幣只是其中一種

AirLee03/08 16:47資金堆積跟需求都有

AirLee03/08 16:49股市旺的時候房子應該還是有撐，等公司獲利都上來

AirLee03/08 16:49資金退場時，本益比就會修正到正常水位。

PTTMAXQQ03/08 18:12房地產還低於基本面的狀況之下

PTTMAXQQ03/08 18:12倘若股市因本益比過高的疑慮造成的資金退場

PTTMAXQQ03/08 18:12退場不外乎選擇匯出台灣或購買美債

PTTMAXQQ03/08 18:12或是內資繼續在台灣裡面尋找好的投資標的

PTTMAXQQ03/08 18:12如果排除了高本益比的股票之後

PTTMAXQQ03/08 18:12保守防禦性投資就屬房地產了

PTTMAXQQ03/08 18:12結果就是基於基本面的房地產繼續上漲

PTTMAXQQ03/08 18:20你如果要期待股市資金退場然後造成房地產下跌

PTTMAXQQ03/08 18:20那你可能真的要失望了

PTTMAXQQ03/08 18:20畢竟台灣人目前總存款56兆起跳

PTTMAXQQ03/08 18:20全部的房貸卻10兆而已

PTTMAXQQ03/08 18:20簡單的數學邏輯問題

PTTMAXQQ03/08 18:20無限的金錢去追逐有限的資產

PTTMAXQQ03/08 18:20你告訴我會出現什麼事？

PTTMAXQQ03/08 18:20只有人們覺得認知價格落差太大

PTTMAXQQ03/08 18:20才有可能造成資金退場時無量下跌（如西台灣）

PTTMAXQQ03/08 18:20但現在台灣中南部房產

PTTMAXQQ03/08 18:20租金大於房貸利息+持有成本

PTTMAXQQ03/08 18:20這就是被低估，屬於低本益比的商品

PTTMAXQQ03/08 18:20你想要他跌到蔥價讓你買得起？

PTTMAXQQ03/08 18:20那你也要看排在你前面的人願不願意讓你買啊

PTTMAXQQ03/08 18:20只有那些條件都比你好的人都放棄了

PTTMAXQQ03/08 18:20才可能輪到你呢…你覺得…

PTTMAXQQ03/08 18:20蔥價買到帝寶的機率對你來說有多高？

XJY1303/08 21:23永動機

LTpeacecraft03/11 11:57我不認為台灣房價算低本益比，另外比起通膨，重點

LTpeacecraft03/11 11:57是相對購買力在影響著房價繼續向上。