Re: [請益] 北市住三危老重建收租效益

※ 引述《gavinjoy (gavin)》之銘言：
: 首先感謝版上各位大神前輩無私分享房產概念與實務操作經驗
: 讓小弟受益匪淺,同時也開始正視思考如何運用家裡能給的資源
: 目前家裡能運用最大的資源莫過於一塊近市中心的土地
: 自身狀況及土地相關資訊如下
: [重建規劃想法]:
: 自我投資方向以置產雙北房產進行長期收租,考量購置雙北物件投報低
: 不如思考將祖產土地活化,利用危老重建成多戶獨立門牌套房進行收租
: 並申請公益出租人,每戶每年領取修繕補助
: 同時每戶再向銀行申請增貸來進行後續投資
: 達到獲取收租效益的同時,保留祖產土地、完成父親不變賣祖產的願望
: [個人背景狀況]:
: 40歲,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190萬,
: 房租年收入64萬(收租房房貸1,100萬,30年,目前在第一年寬限期)
: 老婆存款300萬,但未來有考慮用來購置桃園自住房
: [父母背景狀況]:
: 存款150萬,無收入,靠每月孝親費生活
: 母親在台中有一33年社區房(無貸款),近半年同社區實價登入為650萬
: [土地&附近租屋資訊]:
: 大同區住三-土地80坪,地上現有屋齡50年以上,40坪磚造/木樑屋頂的獨立透天
: 位置離北市大橋頭捷運站約500公尺
: 目前土地有1/4被劃為計畫道路,未被市府徵收
: 且該計畫道路上,目前都有老舊地上物,個人判斷市府應該無法執行道路徵收
: 附近獨立套房租金範圍落在17,000~20,000(6~8坪)
: [重建相關資料]:
: 目前查詢危老重建相關規定
: 1. 放寬住宅區建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超過60%。
: 2. 容積獎勵-最i達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。
: 因此可重建資料概算如下:
: a. 含計畫道路面積
: 基地面積: 80坪x60%=48坪
: 總建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
: b. 扣除計畫道路面積
: 基地面積: 60坪x60%=36坪
: 總建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
: 想請教版上各位有經驗的前輩
: 1. 重建計畫是否符合效益?

道路地不能用 就不用算它了
你B方案算的坪數
營建樓地板面積會超過300坪
實際營造費用約1億
有沒有符合你自己的效益你要自己評估

: 2. 重建費用能否利用土融來降低自備款?銀行會用如何認定土地價值?
: (台北市地政局近一年附近住三用地實際交易價格從75萬~160萬元/坪都有)
: 3. 被劃為計畫道路的用地,未被徵收情況下,能否用來重建?

不行，既成巷道才可以使用
本案已經被劃為計畫道路
最大的使用效益就是
在申請都更或危老的時候
把道路地拿來申請協助開闢獎勵
會比拿去賣10幾%公告現值好得多

: 4. 若因計畫道路影響造成建築面積形狀不漂亮,地主能進行什麼自救措施?
沒什麼辦法

: 以上請各位前輩不吝指教

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