Re: [請益] 合建還是自建好？

: 屋齡已屬危老
若只有屋齡超過30年的話，
還不確定一定可以危老
要做評估，確定耐震能力未達一定標準
（R值在45~30之間）
才可以危老唷，
但老房子R值大概都在這區間就是了

: A希望和建商合建
: 可以省掉很多麻煩
: 但是A的爸爸很捨不得
: 因為合建後土地就與他人共同持有

請問是朋友A的爸爸希望原地重建，
重建後的房子仍是自己家人住而已，
完全沒有外人嗎~

因為現在危老獎勵要拿到30%以上
真的不難，放掉那些獎勵有點可惜

但也要看朋友家原本蓋多高多滿，
搞不好現況的實際容積早就屌打法容了
重建就算加上獎勵也沒比較好QQ

: 所以A爸想蓋個3樓就好
: A本身也很理解A爸想法
: 但是如果只蓋個3樓
: 真的可惜
: 而且旁邊建物都10樓起跳
: 風水和整體視覺上來說真的不好
: 也很有壓迫感
: 討論後目前有幾個方向
: 想請大家提供點意見:
: 1. 賣地
: 這是最直接又簡單的方法
: 把地賣一賣 搬到其他地方去
: 完全不用管如何處理
: 但方法A需要費大功夫說服A爸

賣地的利潤一定最少，
但也最沒負擔或風險。

: 2. 與隔壁合建
: 如果與隔壁合建
: (隔壁大我們一點點)
: 雖然容積還是1+1=2
: 但是起碼範圍變得更大
: 也不需機用械停車位
: 因為地下室會大很多
: 雖然隔壁有意願
: 但是隔壁蓋章的人也多
: 怕變得太複雜
: 當然也要說服A爸

規模越大，
整體開發會越好，
但像您顧慮的，意願上的問題。
加上如果鄰居的總樓高超過一定樓層，
分回的面積他們可能也不滿意。

: 3. 自己找建商合建
: 這個就很單純簡單
: 和建商談好分法就OK
: 而且價值性應該會比賣地高

是的~
但建商分回房子，
往後朋友A土地就不能百分百持有了

: 4. 自己找營造廠蓋
: 這個方法有點投資的意味
: 在不動搖家本的情形下
: A可以拿出6000萬出來蓋
: 目前這6000萬有在做不賠錢投資
: 每年大概有100多萬的被動收入
: 所以預計需要貸款4000萬
: 以貸款4000萬來算(20年)
: 每年本金+利息大約280萬

這部分不太理解耶，
是營造費用1億嗎？
（6000自由資金+4000貸款）

: 另一方面
: 600坪的樓地板面積
: 100坪自己用
: 其他的500坪拿來出租還貸款
: 如果以25坪為一間
: 租金保守估計20,000元
: 500/25 = 20間
: 20間 x 20,000元/月間 =400,000元/月
: 一年約480萬
: 打個8折以防無法全部租出去
: 一年租金約380萬
: 這要來cover貸款是足夠的
: 但要負擔大樓所有的維修和管理費用
: 如此一來 A爸比較好去說服
: 而且20年後可收租金
: 土地還是自己的
: 但是就是要冒風險
: 再請大家提供一些意見想法
: (手機排版請見諒)

個人覺得重建後，
土地繼續百分百持有，
收租金抵貸款的方式
或許不是最好的辦法。

雖然危老重建中與重建後，
稅賦部分政府是有提供減免，
（地價稅重建中免稅，重建後2年減半
房屋稅重建後減半徵收最多12年）
可還有不少費用和一些時間成本要考量

以上一點想法供參考~

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