[請益] 北市住三危老重建收租效益
首先感謝版上各位大神前輩無私分享房產概念與實務操作經驗
讓小弟受益匪淺,同時也開始正視思考如何運用家裡能給的資源
目前家裡能運用最大的資源莫過於一塊近市中心的土地
自身狀況及土地相關資訊如下
[重建規劃想法]:
自我投資方向以置產雙北房產進行長期收租,考量購置雙北物件投報低
不如思考將祖產土地活化,利用危老重建成多戶獨立門牌套房進行收租
並申請公益出租人,每戶每年領取修繕補助
同時每戶再向銀行申請增貸來進行後續投資
達到獲取收租效益的同時,保留祖產土地、完成父親不變賣祖產的願望
[個人背景狀況]:
40歲,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190萬,
房租年收入64萬(收租房房貸1,100萬,30年,目前在第一年寬限期)
老婆存款300萬,但未來有考慮用來購置桃園自住房
[父母背景狀況]:
存款150萬,無收入,靠每月孝親費生活
母親在台中有一33年社區房(無貸款),近半年同社區實價登入為650萬
[土地&附近租屋資訊]:
大同區住三-土地80坪,地上現有屋齡50年以上,40坪磚造/木樑屋頂的獨立透天
位置離北市大橋頭捷運站約500公尺
目前土地有1/4被劃為計畫道路,未被市府徵收
且該計畫道路上,目前都有老舊地上物,個人判斷市府應該無法執行道路徵收
附近獨立套房租金範圍落在17,000~20,000(6~8坪)
[重建相關資料]:
目前查詢危老重建相關規定
1. 放寬住宅區建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超過60%。
2. 容積獎勵-最i達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。
因此可重建資料概算如下:
a. 含計畫道路面積
基地面積: 80坪x60%=48坪
總建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
b. 扣除計畫道路面積
基地面積: 60坪x60%=36坪
總建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
想請教版上各位有經驗的前輩
1. 重建計畫是否符合效益?
2. 重建費用能否利用土融來降低自備款?銀行會用如何認定土地價值?
(台北市地政局近一年附近住三用地實際交易價格從75萬~160萬元/坪都有)
3. 被劃為計畫道路的用地,未被徵收情況下,能否用來重建?
4. 若因計畫道路影響造成建築面積形狀不漂亮,地主能進行什麼自救措施?
以上請各位前輩不吝指教
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找個建築師出個方案先 法規有時有現場因素
工程車如何出入? 有通行權同意書才能拿使照
不管實際能蓋多少,你不變賣未來的建物以你的財力
要打算靠未來出租慢慢償還營造成本風險有點大
家裡附近停車的需求如何?如果有辦法蓋停車場不知道
會不會比較理想一點?
台北市住三有最小側院退縮 所以說你面寬如果不夠的話
因你已有既成道路可供通行,這部分若形狀適當停車
應該可以花較少成本保持一定的收入
會很難改建 蓋出來有可能窄的像筷子 然後每層樓算公設比
會逼近50%
都市計畫道路用地可以捐出換容積 灌回去建案 問題倒不大
你要看樓地板面積 土地融資就是自己當起造人 自己發
包 如果只是蓋一個小間的全部打掉 個人不建議
地坪四十？找住戶一起簽擴大面積會比較好 單純吃自己
容積獎勵很少的
重建費用危老可以全貸啊
他主要問的應該是在不處分掉土地的任何一部分重蓋收租
小基地營建成本很高喔，再來營建面積不是這樣算的
(2.25)225%應該是原地容積率，1.3算理想的獎勵…
1.6是什麼呢？
可諮詢危老重建協助評估 從貸款設計請照施工監工一條龍服務
感覺很硬 硬蓋起來資金壓力很大 小基地成本也高還是外
行 繼續躺著等別人來談？ 同時增貸出來做資金活用
另外1.3的容積計算好像也怪怪的…
你的容積率是225%的話。拿到30%的容積獎勵
應該是225+30=255%。
60坪*255%=153坪…吧
另外記得30%是理想值…沒那麼好拿…你要付出不少才
有30%
綠建築(+$)智慧建築(+$)等來拿獎勵，另外老屋重建要
有計畫書是另一筆
再來因為獎勵也要跑流程…會比一般自建來得…拖
樓上 原po算的是對的 你寫的是錯的
原post是算對的，所以30%容積獎勵是基準容積的30%
所以拿到的是292.5%(危老拿到滿)。現在還有沒有時程獎勵
另計10%要查。但小基地不太可能拿滿，台北市大概20%左右
原來我錯了Orz
以前曾想過，但建地太小之後就完全把危老丟一旁
對不起Orz
1.6是銷坪系數。含公設等等的坪數，但是小基地會更高，
基本上小基地公設比40-50%跑不掉。
困難在停車位的部分，一樓拿來停車不挖地下室是一種方法
大概七層樓一層一戶。土融有機會但小基地建築成本會比大
基地高出許多。
法規允許自己疊貨櫃屋出租嗎？
應該消防法規會過不了。總之是建築就要符合建築技術規則
建議直接賣掉，不要胡思亂想
你資金不足根本蓋不起來的…別傻傻以為建商多好賺
小基地蓋個300坪成本大概要5000萬吧
你們的收入跟存款要搞這個小案槓桿也太高
小基地就不要想怎麼賺了吧，先把舊的整理好出租比較實際
反正你也有孩子，繼續等，等到周圍一起改建就好
貨櫃不用請照吧 應該是另外的法規
2.25台北住三法容、1.3容獎、1.6容積轉銷坪
你與其在那邊做夢不如直接賣掉去買一些別的房子收租
比較實際
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[請益] 建商這條件ok嗎？家裡有商三的透天 (容積560趴) 面臨道路15m 土地持份11坪，擁有三分之二 整個土地大概16坪![[請益] 建商這條件ok嗎？](https://i.imgur.com/mts4T1pb.jpg "[請益] 建商這條件ok嗎？")
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[請益] 公寓危老請教請問家中房屋想整修 但鄰居有來跟我媽說不要大整修以後重建不划算 我們這邊大概12戶 好像有一半以上想重建因為地板已經傾斜 我請朋友調了資料 基地面積合計429 平方公尺(約129.77 坪)(住三) 朋友是相關產業的但是說我們基地太小 建商不太會有意願都更![[請益] 公寓危老請教](https://i.imgur.com/SazFSbNb.jpg "[請益] 公寓危老請教")
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Re: [請益] 店面土地是道路用地可以買嗎重建時道路地不計入容積跟計算建蔽率 或者更準確地說，根本不是能納入重建範圍的土地 : 或是可以當公設車道來使用呢？ 不能 總之那塊道路地只剩下道路的功能1
Re: [新聞] 都更危老夯拆除面積「史上最大」 台基地有部分道路用地是有可能 但沒過給你這種事情大概只會發生在沒有連外道路 靠社區私設道路連外的社區才有可能 你這邊算建蔽75%, 但建照60%的原因是沒扣陽台 符合規定的梯間跟陽台面積是不計在建蔽內的2
Re: [問卦] 台灣建商是不是很可憐???我大概推算一下，有錯請指正 以雙拼公寓基地80坪，5層樓高建築來計算 假設該地目是住四，容積400% 再加上危老獎勵容積1.3倍 換算總樓地板面積可達416坪
Re: [新聞] 6鄰湊3400萬買荒地 重建鍍金成7位千萬富翁這個之前有上新聞啊 1坪換6坪！中和出現超強危老改建案 當地的建物都是2層樓透天厝，建物面積約在30坪上下，土地面積則為20坪上下，改建後 平均1坪土地可以換回超過6坪的建坪，並分回超過3個車位，另外還能分回店面，價值預![Re: [新聞] 6鄰湊3400萬買荒地 重建鍍金成7位千萬富翁](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MjU5ODYwNG5ld3M,/98a5f2a5b78a3349_1573x1180.jpg/qs/w=600 "Re: [新聞] 6鄰湊3400萬買荒地 重建鍍金成7位千萬富翁")
[請益] 安坑老屋運用請益家中長輩留下安坑老屋一間,屋齡約60年一樓磚房, 地坪約23坪, 室內含加蓋約20坪。約1/3的房屋與土地面積在幾十年前就被規劃為道路用地(8m以下巷弄自然形成)。長輩沒有重建房屋還維持原樣 (附近鄰居大概都在20年前陸續退縮合建公寓)目前房子當倉庫用, 屋況還行也不會漏水就是破舊了點。附近似沒有督更計畫, 本人暫時無資金需求, 想請教各位大大如合利用效益最高: 1.繼續留著當倉庫, 等未來都更 2.內部整修出租 3.出售轉投資其他地區 4.其他
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