Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本

※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言：
: 都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下: 。
: 如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: 如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成: 本
: 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間房: 子有30坪：
: 1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
: 2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*1.: 33+8）*20=958萬
: 2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
: 上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商而: 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: 這樣算有其他問題嗎？

首先 建坪30坪 一般公寓四樓或五樓 地坪會約6~12坪 (看基地大小及原建蔽率)

這邊差很多

再來就是容積率問題 如果一般台北市住三法定容積率為225%

算法要 地坪*法定容積*獎勵容積 再加上機電約15% 梯廳約5% 陽台約10%

算出來的才會是樓上的樓地板面積!!

地下室如果開挖兩層 開挖率75% 那就是基地*75%*2 =地下室面積

兩個加總就是算營建成本的總樓地板面積喔!

現在缺工 原物料等 台北市三級建材 每坪抓16.5萬 總成本約21~25萬

營造成本=總樓地板面積*16.5萬

銷售坪約為總樓地板*1.56~1.6 (不含車位) 公設比約30幾%

空地和危老都更 地主分回建坪及車位不出資的就是成本

和買素地成本並沒有很大的不一樣都是要抵成本喔

差別只是獎勵值的不同

再來現在建商的都更危老報酬率都算得出來

投報率並沒有想像中的爆利也隨著整合年限遞減

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