[心得] 用租金繳房貸年報酬率6%

IBIZA01/30 16:37你還要算一下房仲成本 不過大致上沒問題

s2649275501/30 16:38我是懶得看你怎麼算 但我是這樣操作的

s2649275501/30 16:38交易成本我會放更久去攤提

IBIZA01/30 16:38https://i.imgur.com/oUeDmGA.png

s2649275501/30 16:39我也是以不漲不跌的情況下去估算這個物件能不能出手

IBIZA01/30 16:39我大致幫你按一下 空窗期就設每年一個月 稅金每年各5000

s2649275501/30 16:39IB大真客氣 空租抓到一個月

IBIZA01/30 16:40家電成本我幫你算進總價772萬, 六年後賣740萬

s2649275501/30 16:40其實收租件可以做到不止6% 空租可以更短

supereva01/30 16:43蠻不錯的 這個在哪

s2649275501/30 16:45管理費扣扣 總投報差不多3% 沒到不錯吧 至少我完全不

s2649275501/30 16:45會考慮

s2649275501/30 16:47你看我連去年都買到571 租人不含管16500 還免整理可以

s2649275501/30 16:47直接入住

supereva01/30 16:48看他裝潢費用這是新房吧 用新房來看我覺得還ok

supereva01/30 16:49中古屋有冷氣窗簾了 要花的錢應該不到10萬

kagaya01/30 16:49樓上上s26大找到這個投報厲害

h88851201/30 16:50家電家具花超過30萬也太佛吧

s2649275501/30 16:52對我的家具家電不含冷氣不會估那麼高

s2649275501/30 16:53那間還因為現在房價漲 我手上還有幾間總投報就超過4%

s2649275501/30 16:53的

Narcissuss01/30 16:54被你發現永動機了

s2649275501/30 16:54那還是因為我做大樓獨套 根本不太用管理的

s2649275501/30 16:57我現在最嘔的就是 去年12月有一間我估房租在16000-1650

s2649275501/30 16:570 的 算上社區最高單也只要530 但接近鵝子預產期沒碰

k093977075201/30 16:59生小孩更要買阿!小孩常常都帶財

s2649275501/30 16:59然後咻一下 物件沒了

jabari01/30 17:00還好啦 屁眼還在一切OK

ataky01/30 17:00你都沒考慮過租不出去的金流問題耶

s2649275501/30 17:00乾 有時候都被搞到精神耗弱了

s2649275501/30 17:00做租屋件哪需要考慮租不出去的問題啊

jabari01/30 17:01location location location 大概就這樣 再爛都有人租

guava85052701/30 17:02家電32有含裝潢嗎？新屋嗎？新屋32還可，中古太高

frank11101/30 17:02理想總是美好的，你懂挑房子嗎?你確定你的房子租的出去

s2649275501/30 17:03https://i.imgur.com/pCJkvlE.jpg

frank11101/30 17:03打開591隨便一區都有幾百間在出租，你的利多在哪?

frank11101/30 17:04你懂挑房客嗎?過年前出現好幾篇怎麼趕房客的文章

s2649275501/30 17:04我是覺得板上做增值件的比較多 也不太瞭解租屋件 也看

s2649275501/30 17:04不上租屋件的利潤就是了

frank11101/30 17:05你會基本的修繕嗎?東西壞了你有本事修嗎?

s2649275501/30 17:05111哥不要在抬槓了啦 北高兩地讓你選 看你要挑戰西卡

s2649275501/30 17:05的拆門還是我的鎖磁扣關水閘

frank11101/30 17:05都不會?那你成本要往上調很多喔，甚至要賠錢買經驗

s2649275501/30 17:06靠北 東西壞了不能叫水電師傅修喔 我就算自己會修我每

s2649275501/30 17:06個月還是有把一部分的租金規劃拿來修繕用

frank11101/30 17:06不是每個人都像S一樣可以吃飽撐著在家當全職爸爸

frank11101/30 17:07當然可以叫人來修阿，那叫"錢"

s2649275501/30 17:07你真的不是沒當過房東就是不會當房東 不然就是增值件

s2649275501/30 17:07重劃區搞不懂市區租屋件的狀況

jabari01/30 17:07當房東也是要作口碑啦

IBIZA01/30 17:07可是說實在也沒那麼多好修的

s2649275501/30 17:07我只能說 我有的社區還有一堆老屁股包租公婆 明明當房

s2649275501/30 17:07東就是一件很爽的事情

frank11101/30 17:07S常在喊的增值件，你懂得買嗎?

s2649275501/30 17:08怎麼在板上變成勞心勞力又沒人想要

IBIZA01/30 17:08我之前半夜懶得出來 也叫過水電幫我去換燈泡..

frank11101/30 17:08老屁股的包租公包租婆那是閒錢買來的房，你想跟人拚

s2649275501/30 17:09而且真的沒那麼多東西好修 去年一整年我就只修了一個

s2649275501/30 17:09水龍頭 花了五分鐘 快接頭有墊圈 還不用貼布西路纏來

s2649275501/30 17:09纏去

IBIZA01/30 17:09但說實在 這種情況很少

s2649275501/30 17:09我的水電出工費只跟我收500 超佛

IBIZA01/30 17:10差不多 我記得換燈泡也是這個錢

toto12301/30 17:10實際上 公寓出租套房 到最後管理麻煩拿出來賣肯定一堆吧

toto12301/30 17:10不然為什麼房仲網一堆在賣?

krit100901/30 17:10紅明顯 房市吸血鬼仲介吃掉你一半獲利 而且還不用負擔風

krit100901/30 17:10險

s2649275501/30 17:10何況現在社宅的福利好 材料費 工錢 在給5%開發票 政府

IBIZA01/30 17:10當然一堆啊 市面幾萬間 隨時有100間在我都不意外啊

s2649275501/30 17:10幫你買單

frank11101/30 17:11什麼都不會就傻傻的進場，最後一隻老鼠歡迎您

toto12301/30 17:11房市好 你說高價轉手 還能賺 問題是 也要撐到 等到

s2649275501/30 17:11我是覺得佛心 因為你叫我跑一趟500出工 我會掛你電話

s2649275501/30 17:11 哈哈哈

IBIZA01/30 17:12說實在 我常常在想高價轉手 但一直都沒做

s2649275501/30 17:12去年轉移量不知道出來沒 之前一年轉移20-30萬 市面上

s2649275501/30 17:12有一堆有什麼意外 何況還有釣魚跟詐騙還有重複的

IBIZA01/30 17:12讓你多出一千萬你不願意 我多拿五百萬 我四五年就能賺到

IBIZA01/30 17:13所以老是沒辦法高價轉售XDDDDDDD

s2649275501/30 17:13我住月中沒什麼開信箱 前天一次拿了七封房仲的開發信

toto12301/30 17:13當專業房東 真的沒哪麼簡單啊~~

s2649275501/30 17:13靠北 賺錢的我幹嘛賣 現在都不叫我買房 叫我賣房

IBIZA01/30 17:13真的不難啊

s2649275501/30 17:14你只要做好一件事 挑房客 其他都很簡單

s2649275501/30 17:15到底難在哪 你說我們勉強算年輕人還知道上網查資訊 那

s2649275501/30 17:15些老人家當包租公婆也沒那麼多毛病

s2649275501/30 17:15惡房東惡房客真的相對少數啦 不要以為上網抱怨就是很多

s2649275501/30 17:15 不然你看租賃糾紛社團不就崩潰

s2649275501/30 17:16那跟過得爽的不會上婚姻版抱怨一樣

s2649275501/30 17:18我也很想問 去年整年就一次維修 一年很少超過五次維修

s2649275501/30 17:18 最麻煩的就是我每年會重簽 至多這樣而已 便利商店買

s2649275501/30 17:18租約然後寄放警衛 房客簽好再去拿 平常都房租已匯 難在

s2649275501/30 17:18哪啦

s2649275501/30 17:19不要看些沒經驗的人亂估價格 什麼花上百萬裝潢給房客

s2649275501/30 17:19住 退租花十幾萬整理 誰這麼佛通知我

diablojonn01/30 17:22我去年買北市捷運附近710 滿好租的 18000

raslin01/30 17:22你算錯了 房價只漲不跌 翻倍再翻倍，房屋價格跟租金都能

raslin01/30 17:22上漲好幾倍，這樣投報率就不是年化6趴了

MiniArse01/30 17:24交易成本買1%賣4%，先被吃掉房價的5%..還不含房屋地價

MiniArse01/30 17:24和所得稅......聽起來有點普

s2649275501/30 17:25房價漲跌不計 租金還真的沒看跌過 租金真的很穩 一旦發

s2649275501/30 17:25生租金暴跌必然是有更多大事件的發生 屆時該擔心的是別

s2649275501/30 17:25的事情

jinso741001/30 17:25單利6% 指數是複利6%

jinso741001/30 17:25而且房子長期還是得面臨折舊問題

jinso741001/30 17:26道瓊127年指數噴了890倍，平均年複利6%

Augsburg01/30 17:27s的套房在新莊 ？ 你那坪數是室內實坪？ 12坪套房？

Augsburg01/30 17:28這個算一房一廳一衛+小流理台 了吧

Augsburg01/30 17:28不算套房 套房不都是4 5坪

s2649275501/30 17:29權狀12坪小到靠北 我介紹都說很小 沒公設 先講缺點

s2649275501/30 17:29不過室內也是不止4.5坪啦

s2649275501/30 17:30你如果只有4.5坪多半是改套 改套投報不止這樣啦 但相

s2649275501/30 17:30對管理上會麻煩點倒是真的

Augsburg01/30 17:30你是什麼格局？ 有一房一廳嗎 有流理台嗎

ppnow01/30 17:31哪有那麼多東西要修啦，我還裸租讓房客自己裝潢，自己負責

ppnow01/30 17:31，房子到期回復原狀就好

s2649275501/30 17:31所以在收租上還可以細分 店面 商用 一般住宅 一般住宅

s2649275501/30 17:31還可以分 透天 公寓 社區大樓 然後有沒有整層出租還是

s2649275501/30 17:31分層 都是不同的收租件 獲利跟需要投入的部分也不相同

lucky46601/30 17:32租屋股神來了

s2649275501/30 17:32我的七間都能開伙 自然有流理臺

toto12301/30 17:32我覺得對散戶包租公 來說 最主要是找人 跟管理很麻煩

s2649275501/30 17:32我有小套 大套 夾層套 一房一廳斡敗N次 去年有一間差十

s2649275501/30 17:32萬 尼瑪

s2649275501/30 17:33找對人 不太用管理 找人才是重點

toto12301/30 17:33我朋友在台北市 老公寓 隔成好幾個套房 最後也賣掉不玩了

toto12301/30 17:33畢竟大部分人還自有正職工作

Augsburg01/30 17:33你都是電梯大樓社區？

s2649275501/30 17:33鵝子吃飯時間快到了 我先去準備

s2649275501/30 17:34嗯 我不碰公寓的

jinso741001/30 17:34比起無腦指數，買房租人太多麻煩點

jinso741001/30 17:34房子舊掉管路要重拉，還有可能漏水問題要解決

jinso741001/30 17:34如果遇到雷租客，房租收不到最算了

jinso741001/30 17:34可能還趕不走

jinso741001/30 17:34光房子超過一定數目就不能貸兩成

jinso741001/30 17:34成本就會被套墊高

jinso741001/30 17:34你這算法只能小資小確信算法

jinso741001/30 17:34資本太大最終還是只能放指數

s2649275501/30 17:34同社區當包租公婆的未必像我有裝修背景 但也都清清鬆鬆

toto12301/30 17:34老公寓 不要去隔 正常租給簽長約 穩穩賺就好 報酬不高

s2649275501/30 17:35那個我身上八筆貸款 7成5 兩個掛1六個掛4

toto12301/30 17:35有些人就是台北市老公寓不想賣 擺著等都更去外面買新的

s2649275501/30 17:36目前大部分的問題都有辦法解決 會說有問題的 至少目前

s2649275501/30 17:36看到的都是沒經驗或不懂

frowning122601/30 17:36靠背frank111超怕有新人加入包租公

frowning122601/30 17:36笑死耶，恐嚇技能連出加大招叫：最後一隻老鼠

frowning122601/30 17:37就是要加入包租行列才知道到底好不好做啊

frowning122601/30 17:38沒嚐過甜頭都聽人家在講，哪知道賺頭和挑戰在哪

s2649275501/30 17:38站在房東立場 我當然希望一輩子租房讓我賺錢 但說真的

s2649275501/30 17:38 船大不佔海 就算有人願意加入包租公婆行列 我覺得也沒

s2649275501/30 17:38啥好隱瞞的 搜尋我舊文 我應該從挑房借貸買房管理都有

s2649275501/30 17:38寫過

yasmydio01/30 17:39新竹園區套房 成本380 收1.5/月路過

s2649275501/30 17:39但請不要買增值件然後問我為啥沒跟租屋件一樣狀況…

frowning122601/30 17:40收租好啊，從早睡到晚半夜追劇也不怕失業

frowning122601/30 17:40股票跌到爛掉也不干包租公的事...！！

toto12301/30 17:42版上專業包租公 會刻意避開有大量社會住宅的地方嗎

toto12301/30 17:42還是一切看收購物價價位~~例如桃園 林口 ~

frowning122601/30 18:00我會避開耶，因為社宅旁房價感覺漲不易...

frowning122601/30 18:00我其實喜歡增值潛力，出租只是順便

msis2001/30 18:04我覺得扣掉交易成本幾乎沒賺錢耶，有回文寫計算方式，如果

msis2001/30 18:04有誤還望版友指正

frank11101/30 18:19無腦要人進場，那叫害

frank11101/30 18:21風險算一下就知道了，先算收入，月收兩萬，一年24萬，

frank11101/30 18:21六年144萬，好多好棒棒

k8556401/30 18:22就是這樣ㄙㄨㄢㄚㄉ

k8556401/30 18:23但總價3%報酬率 台北好找嗎

frank11101/30 18:23再算支出，750萬的房，貸600萬，成本150萬，只還息不還

frank11101/30 18:23本最大利益，3%利率，年息18萬。六年108萬

frank11101/30 18:24一買一賣仲介費全餐6%，45萬

frank11101/30 18:26家具家電算耗材20萬，。成本150萬放銀行定存1%，年收1.5

frank11101/30 18:26萬，六年少收9萬。房屋稅地價稅保險算一萬，六年6萬

frank11101/30 18:27總支出188萬，有賺嗎？

frank11101/30 18:29還沒算我剛剛說的房東討厭的事，租不掉，碰到奧房客，

frank11101/30 18:29維修東西

gm325201/30 18:41如果房東租屋沒賺，台灣就沒有房價高問題了。投資房產的人

gm325201/30 18:41=讓自己資產倒退政府根本不用打房。如果現實世界沒發生這

gm325201/30 18:41種事情很明顯就是你算錯

hellogym01/30 18:43原來房東那麼難賺阿？ 那魯空靠北啥？

hellogym01/30 18:44人家佛心買房來租給你們 又那麼難賺

hellogym01/30 18:45所以房價漲不關房東的事嘛 這麼難賺 房價漲不是更難賺

s2649275501/30 19:35真的 你各位一輩子租房 記得要感謝房東租房給你各位好

s2649275501/30 19:35不好

s2649275501/30 19:35房產難賺 包租公好慘 行不

s2649275501/30 19:37要算我舊文也算過… 反正每次認真新警察也是一下就跑了

s2649275501/30 19:38真要說就像我一開始推文說的 這個投報我覺得以出租件

s2649275501/30 19:38來說不行 但是像s大說的考慮是新房那也會有一些其他期

s2649275501/30 19:38待 再來就是租屋件我是會建議放十年以上

Morphee01/30 19:39哈哈對樓上 包租公超難賺的 千萬不要來賺啊唉啊啊

Morphee01/30 19:40真的笑死了 excel理財法真的好棒棒 把自己都算窮了

Magita01/30 19:40所得稅？

Morphee01/30 19:40以後記得給房東感謝狀啊啊啊

s2649275501/30 19:40以我自身來說 幾乎一年一間到現在八間 真的很難搞我早

s2649275501/30 19:40就跑了

Morphee01/30 19:42s26大 胡說 包租公註定勞苦一輩子又賺不了錢

s2649275501/30 19:42像sway 張金鶚看空叫你各位不要買 結果後者一度買到四

s2649275501/30 19:42間 這種IB大說的口唸經手摸奶行為 我是做不到

s2649275501/30 19:43我不止一個房客問過我買房好嗎 我都跟他說買房好 甚至

s2649275501/30 19:43當過房客軍師 最後買了A7跟江翠北

s2649275501/30 19:43唯獨一個在做理專的房客問我 我跟他說你投資的獲利超過

s2649275501/30 19:43買房就投資

toto12301/30 19:46因為租房通常是 頭期款都沒有的人 或是短暫需求的啊

askachage01/30 19:54政府抽2成

frowning122601/30 21:43奇怪，怎麼會有人利息算3%

frowning122601/30 21:44然後仲介要算到6%又不算房屋通膨率，這樣買就先虧6%

frowning122601/30 21:45這麼怕別人變包租公喔上面那個frank槓精

frowning122601/30 21:46真的好厲害喔，什麼投資都算得這麼準，好棒棒

s2649275501/30 21:46真的很矛盾 我看一些人整天在狗幹房東 怎麼現在又房東

s2649275501/30 21:46超難超辛苦

junyuan01/30 22:02以上各位高手的鑒言我都吸收了，此件算增值件（開案約17/

junyuan01/30 22:02坪）我只是再想等今年交屋我要賣掉賺價差（當初買25/坪，

junyuan01/30 22:02目前附近實登30/坪），還是要先出租等後續附近商業重劃

junyuan01/30 22:02區規劃完再觀望，只是賣掉賺完價差手上資金又不曉得如何

junyuan01/30 22:02找到更穩定的投資標的

Morphee01/30 22:15s26已經講出發財金言了 每句每天唸三遍...不用一直想

s2649275501/30 22:27增值件我以前也有做 出租高過利息我覺得就行了

s2649275501/30 22:27賺價差的物件很難有正金流 他比較像撲滿 存好一次殺

s2649275501/30 22:29懶惰點真的考慮收租件 金流為正 就放在那 長期持有 哪

s2649275501/30 22:29天想換目標了在賣掉

junyuan01/30 22:36請問s26大所謂的正金流是怎麼看的呢？原諒房市小魯我沒

junyuan01/30 22:36見解

frowning122601/30 22:37我請教s大...一棟地坪20坪左右透天4樓可以改幾套呢

bread10x01/30 23:15天啊我的狀況跟你真像

s2649275501/30 23:37如果是問我 我不知道耶 我不碰改套的

s2649275501/30 23:37這部分 有專門在做改套的工班

s2649275501/30 23:38會出圖給你 讓你選怎麼改怎麼隔

ppnow01/31 03:01改套賺得多，麻煩多也正常，哪來白吃的午餐。

s2649275501/31 03:29前面漏看 抱歉 正金流就是房租大於資金成本（借錢的費

s2649275501/31 03:29用）+持有成本（稅金 保險 修繕 空租）

s2649275501/31 03:30就是物件達到自償 你完全不用在投錢進去

s2649275501/31 03:31好處是像我從去年五月開始停工做全職爸爸到現在 我不

s2649275501/31 03:31需要貼錢去養那些房子

s2649275501/31 03:32前面打太快 房租大於貸款的本利和加持有成本才對

s2649275501/31 03:33增值件難自償 但不代表虧錢 因為本利和裡面本金是可以

s2649275501/31 03:33透過轉增貸或買賣拿回 但是你會需要貼錢去繳貸款

s2649275501/31 03:34有時候會在租金投報上產生分歧就是因為做增值的未必理

s2649275501/31 03:34解作出租的

s2649275501/31 03:37但一個物件不是那麼的極端 但會有偏重的屬性 就像我前

s2649275501/31 03:37面說的 出租件3% 我連出門去看都不會 直接ben掉 但考慮

s2649275501/31 03:37到新房 我是可以接受降低一點的 就像我分享去年買一個3

s2649275501/31 03:37.5%的 他屋齡才四年 又免整理 所以價格上我可以接受

s2649275501/31 03:39出租件我一般不會只放六年 也不會花到30幾萬去整理 不

s2649275501/31 03:39過增值件不同 他是可以多投入一些成本整理進而加分到買

s2649275501/31 03:39賣上來回收 你抓六年大概就是免稅額400萬吧

s2649275501/31 03:40所以如果你的敘述是增值件 一切就合理多了 如果是出租

s2649275501/31 03:40件 真的不行

frank11101/31 08:333%利率是他對未來的預期，我現在還息不還本的利率是2.5%

frank11101/31 08:34他也認為現在可能是高點，所以開頭的期望是房價不漲不跌

frank11101/31 08:35就是通膨吃掉折舊，房價才不變，很難懂嗎?

frank11101/31 08:37一買一賣仲介費全餐就是6%，才七百萬的房子要仲介讓利?

frank11101/31 08:41要投資一個項目當然要把可預期的風險都算出來

frank11101/31 08:44支出和收入算起來就是這麼多，加減一下就知道有沒有賺了

frank11101/31 08:45有本事的的人可以把支出降低，但要有本事阿

frank11101/31 08:57正牌包租公包租婆的房子可是沒有貸款，房租穩穩的進口袋

frank11101/31 08:59賺那精美的"3%"租屋投報率。若要算上貸款2.XX%

frank11101/31 09:003%-2.XX%，賺那0.X%的獲利，你高興就好

daniel365801/31 10:55沒房仔真的很會替房東擔心耶笑死

daniel365801/31 10:55葡萄真的酸

s2649275501/31 13:27我還是一句話啦 frank 如果不會當房東我可以跟你分享經

s2649275501/31 13:27驗 上次租霸文已經看你再槓了 人生什麼東西都怕東怕西

s2649275501/31 13:27 不如回家喝奶

s2649275501/31 13:28你連算都不會算 真的口憐 你應該不是不會當房東 而是沒

s2649275501/31 13:28當過房東或者數學體育老師教的

s2649275501/31 13:29就算拿3%來算 你也是全款才3% 自然不用扣利率

s2649275501/31 13:29你一旦有貸款 3%槓桿後絕對不止3% 你要也是那槓桿後的

s2649275501/31 13:29利率去減

s2649275501/31 13:30怎麼會貸款 但又用總投報去扣 這就像都現金買房好 還他

s2649275501/31 13:30媽的扣利息 你是故意還是真的不懂

s2649275501/31 13:32反正網路平台大家都有言論自由啦 真的要去信的也是個人

s2649275501/31 13:32選擇 我只有自己做過的才會很篤定的推薦別人 因為如果

s2649275501/31 13:32只是聽來的 有可能會忽略沒操作過的細節

s2649275501/31 13:35何況大家一開始說的這租屋件有一些不好的地方 結果原

s2649275501/31 13:35來是增值件

s2649275501/31 13:35真的不想講你這個人了

frank11101/31 14:50笑死人，真的拆過門趕走租霸再來說嘴吧

frank11101/31 14:51自己都沒做過的事，鼓吹別人去做，死的是別人當然無所謂

frank11101/31 14:52被告不會怎麼樣?你可以閒閒去跑法院，一般家世清白受薪

frank11101/31 14:52階級的誰要去跑法院阿

frank11101/31 14:56房東獲利天花板就是3%，銀行利率2%多

frank11101/31 14:583-2. %，賺那0.幾%的錢說好棒棒，開槓桿?只拿三成出來

frank11101/31 14:59最多也不過是3.3%的獲利，還沒算其他成本咧，算進來扣一

frank11101/31 14:59扣，還不如存銀行賺定存省麻煩咧

frank11101/31 15:00那買房賺什麼?賺漲價阿，不然咧，還專業房東咧

frowning122601/31 17:11笑死，你這種槓精真的是只挑自己的假設條件