[閒聊] 營造成本上升為何房價不能跌？

vava556609/30 11:2687說法積非成是 跟著用就是了

toto12309/30 11:26建商不能少賺吧

vava556609/30 11:26越無腦越可能賺 有信念阿

toto12309/30 11:26而且就是經濟好才能拉高價賣

cutbear12309/30 11:27本來就是啊 你蓋1坪200萬在瑞芳看賠不賠==

ttyy09/30 11:28因為建商可以選擇不蓋，這樣你就量縮

lawyer9409/30 11:30這種鬼扯的話也在信，其他製造業就能接受賠錢賣，只有建

lawyer9409/30 11:30商不能賠錢賣？那做製造業的不就白癡，做建商最聰明？

yiliang110709/30 11:30因為這裡大多人都授薪階級XD

yiliang110709/30 11:31眼界格局問題

yiliang110709/30 11:31他們的基本論點，回到供需

yiliang110709/30 11:32既然供不應求，當然只能漲

yiliang110709/30 11:32問題是供不應求、總價區間、政策、大環境

yiliang110709/30 11:33要全盤考量進去XD,板上先射箭再畫靶的討論太多

yiliang110709/30 11:33不過這也符合人性XD

bboyrx09/30 11:35只會類比的想像，跟你解釋如何能理解

bboyrx09/30 11:35井底之蛙又怎麼知道真正的天空有多寬廣？

ttyy09/30 11:35建商跟製造業不一樣的是，他的土地是什麼時候買的落差很大

yiliang110709/30 11:35他們不懂當老闆的流水問題

ttyy09/30 11:36很難用毛利的角度去計算賺錢不賺錢

ttyy09/30 11:37這市場上並不是沒有便宜的地段和產品

yiliang110709/30 11:37所以無解啊，也提過建商便宜賣的案例。

PTTMAXQQ09/30 11:37客人不買單是因為心裡預期該商品未來

PTTMAXQQ09/30 11:37能帶給客人的利用價值是減損的時候，

PTTMAXQQ09/30 11:37那他根本不想擁有時，他廠商就算賠錢賣客人還是不想持

PTTMAXQQ09/30 11:37有，

PTTMAXQQ09/30 11:37那相反該生產出來的產品未來有產值有持續性有願景時，

PTTMAXQQ09/30 11:37那該商品就就容易溢價出售，

PTTMAXQQ09/30 11:37而廠商的產品還能隨著時間技術創新提升品質及價格，

PTTMAXQQ09/30 11:37而舊有客戶持有的商品也能因為比價效應保值甚至增值時

PTTMAXQQ09/30 11:37，

PTTMAXQQ09/30 11:37那該類產品就容易形成正向循環，

PTTMAXQQ09/30 11:37其實打破這種正向循環後，

PTTMAXQQ09/30 11:37未來應該只能到毀滅後重建成正向循環，客人才會再次回

PTTMAXQQ09/30 11:37歸，

PTTMAXQQ09/30 11:37但這還牽扯到購買該產品時使用的貨幣問題，

PTTMAXQQ09/30 11:37該貨幣如果被該政府大印鈔造成實質購買力減損後，

PTTMAXQQ09/30 11:37那房屋價格虛漲的通膨情況則很容易發生，

PTTMAXQQ09/30 11:37這漲價是由鈔票購買力減損所造成的，

PTTMAXQQ09/30 11:37在這各種buff疊加狀態下，

PTTMAXQQ09/30 11:37賭長青產品下跌較屬於不明智。

ttyy09/30 11:37這個地段價格太高消費者不接受，我換便宜的地方推

yiliang110709/30 11:37說過了買過，上一波回檔時。買過

ttyy09/30 11:37公司一樣可以正常運作

yiliang110709/30 11:38重劃區到時建商每坪收購9X萬/坪的土地

yiliang110709/30 11:38結果建案賣每坪2X萬 XDDDD

ttyy09/30 11:38你說一個小落差，可能代銷包銷便宜賣，或建商剩一間早點結

ttyy09/30 11:39這都有可能

yiliang110709/30 11:39所以才說攤手，無解。只是因為手上有房就覺得不會回

yiliang110709/30 11:39檔的，稟賦效應

ttyy09/30 11:39但那個便宜買可不會是一坪60萬變40萬便宜賣你

yiliang110709/30 11:40房板很明顯啊，這也正常。畢竟房板大多有房

yiliang110709/30 11:40沒人希望跌，但分析市場本該理性中立

yiliang110709/30 11:41t大 那個建案是均價2走頭XD

kusomanfcu09/30 11:41要看毛利率還有供給再來限定新屋

yiliang110709/30 11:41全案均價2字頭完銷

kusomanfcu09/30 11:42基本上 可以算出可能標準差啦

ttyy09/30 11:42Y大那我真心佩服了XDD但土地價格也牽涉到容積率問題，量體

ttyy09/30 11:42很大？

yiliang110709/30 11:43很早很早就說，限貸資金緊縮影響的還有建商

yiliang110709/30 11:44當建商只求資金收回、或是帳面流水

toto12309/30 11:44蛋毛建商早就在少蓋了

yiliang110709/30 11:45當然有可能發生，上一波、或是更早幾波都有過

toto12309/30 11:45那種好地方需求一直都有問題是貴，你要買得起

toto12309/30 11:45台灣很難都更

aa0078809/30 11:46在吹小塊c地買多貴的 好想看建商賠售ccc

yiliang110709/30 11:47但板上討論全部聚焦買方，就很難討論到建商的思維

ttyy09/30 11:47近期我聽聞一個，兩案幾乎同時推案單價接近，但土地價格一

ttyy09/30 11:47個幾年前買的，另一個的土地單價接近3倍，那這樣怎麼算各自

ttyy09/30 11:47的成本？

buike09/30 11:47最有效是禁止建商賣預售，金龍不敢得罪啦

yiliang110709/30 11:48還要看容積率、獎勵容積、建蔽率下去算

yiliang110709/30 11:49雖然是臨近的地、甚至相鄰，住幾、商幾，容積率完全

yiliang110709/30 11:49不同

yiliang110709/30 11:50然後又有各自的獎勵容積

ttyy09/30 11:54還有一種建商是表面建商但沒在推案，其實只是在做土地投資

ttyy09/30 11:54買賣，要跌價推案何不直接賣地賺土地價差。公司是用一個整

ttyy09/30 11:54體看，建商當然可以A案賠錢，但那同時他也要B案大爆賺才行

ttyy09/30 11:54，所以才說他們可以換地方推去炒作，沒必要在一個地方打亂

ttyy09/30 11:54行情大家難過，同行非敵國

yiliang110709/30 11:55不，去看看2016

yiliang110709/30 11:55多少新建案背刺2014 XD

yiliang110709/30 11:56在商場市場上，沒有什麼是絕對的XD

ttyy09/30 11:56這我認同，但我認為現在跟2016的狀況有所不同，另一方面

ttyy09/30 11:56建商也成長了

ttyy09/30 11:57不管是產品規劃還是各方面，他們更懂得玩弄消費者

yiliang110709/30 11:57但是要讓公司持續經營活下來，這個點沒有變XD

ttyy09/30 11:58單價漲不動就砍坪數賣，降單價沒門

yiliang110709/30 11:58手上追的不同區域兩個建案

ttyy09/30 11:58另一方面，前幾年大擴張大家賺太爽，他們更有資本躺

yiliang110709/30 11:58基本上Q4推案都準備背刺了

ttyy09/30 11:59不過不同地區的建商想必風氣也不同

yiliang110709/30 11:59家大業大 有的負債也大，金流週轉更重要

toto12309/30 11:59他們建商在工會 或是私底下認識 不會大家講好一起拉架嗎

toto12309/30 11:59感覺同一個區塊 不太可能會有人刻意打壞行情

yiliang110709/30 12:00尤其預售屋類型的 本厚的都成屋為主

toto12309/30 12:00時間都刻意錯開推案

yiliang110709/30 12:00成屋、或是快蓋好才賣，這種反而本厚

ttyy09/30 12:01也更好控制成本

yiliang110709/30 12:01我買的那個建案，就是區域建商同時間大家聯合推案降

yiliang110709/30 12:01價啊

pptsuck09/30 12:01第二段就錯了

yiliang110709/30 12:02XDDDD 市況不好時，建商們過冬啊

ttyy09/30 12:02疫情缺工跑掉大包一堆差點被嘎到倒的，那個時候可以熬過來

ttyy09/30 12:02現在膽子變小不至於吧XD

toto12309/30 12:02成屋幾乎都 地點超強的地方吧? 我看到幾乎都如此

yiliang110709/30 12:02確定銀行資金緊縮，放款利率升高對建商沒影響嗎

ttyy09/30 12:04有影響阿，別說銀行資金緊縮這些周轉問題

ttyy09/30 12:04當年房地合一稅2.0，一堆建商土地買賣預期效益大打折

ttyy09/30 12:04隨便就差幾千萬

yiliang110709/30 12:05所以套現少賺不賺，求帳面流水

yiliang110709/30 12:06就出現在建商選項中XD

ttyy09/30 12:06銀行這種程度的緊縮大概也不是他們這幾年愈過最恐怖的事

yiliang110709/30 12:07能活下來的建商大多保守

yiliang110709/30 12:08都會提前為雨綢繆

yiliang110709/30 12:08還有景氣跟生活成本暴增等等問題

yiliang110709/30 12:09他們都覺得買方未必會追價

toto12309/30 12:12淺消期間 其實就是在試探 消費者接受度了

sbshiu09/30 12:14賠本生意你會做？佛心來了？

jerrylin09/30 12:15正常的想法是 成本上升廠商生產的意願就降低

ppp000309/30 12:19說賠錢就真的全部賠錢？人家其他產業有賺阿

toto12309/30 12:20局部賠錢 總結還是賺 很難理解嗎

toto12309/30 12:21就跟你去 買車一樣 有些業務有些單願意賠錢賣 傳業績獎金

walter4109/30 12:21房子沒庫位的問題

lynn7942209/30 12:23還沒開工就可以賣預售了 賠錢賣當然不賣不開工啊 在想

lynn7942209/30 12:23什麼

sspider082909/30 12:35因為總是有人站在制高點 槓精 看到什麼都想槓 覺得

sspider082909/30 12:35自己最厲害 從虛無縹緲高大上的國家來評論

ttyy09/30 12:46土地的價值牽涉很多層面阿，講個最近聽到好笑的，一塊超貴

ttyy09/30 12:46的危老地，容積也普普，結果一堆人問，原因是因為「危老好

ttyy09/30 12:46貸款」，誰貪你那區區容積XD

colisxp09/30 12:49這種稅率 怎麼放都不會賠 建商當然不能賠

pttcloud09/30 12:49問題是房價銷售的源頭在建商，你沒手段沒方法去破壞建

pttcloud09/30 12:49商的價格，建商有能力抬價慢慢賣。

toto12309/30 12:51確實沒有能力 他們囤積土地成本太低

yiliang110709/30 12:54這就是沒在市場上啊 攤手

yiliang110709/30 12:55危老不受限72-2，但受限不動產相關總放款量

yiliang110709/30 12:55實際上去跟銀行談土建融，現在利率都高XD

yiliang110709/30 12:56容積率當然重要啊，那是要算營造成本跟獲利

yiliang110709/30 12:56那是人家算完後，還有油水當然走危老

yiliang110709/30 12:57而且容積普普代表沒有在追內政部最近的新聞XD

yiliang110709/30 12:58都要放寬了還不知道，傻傻。如果是新北雙北更不用說

yiliang110709/30 12:58這兩年都有在開路啊XD

yiliang110709/30 12:58現在政府內政部都要下來了

yiliang110709/30 12:59你眼中看的容積率，跟土開建商們的，算下來絕對不是

yiliang110709/30 12:59同一個XD

ttyy09/30 13:00與其問為何不能跌，不如問為什麼要跌？砍價銷售只是一種手

ttyy09/30 13:00段，且在有原物料上漲作為大義的支撐下，顯然不是第一優先

ttyy09/30 13:00選擇

ttyy09/30 13:03容積普普是指跟大家比，又不是只看單一案

yiliang110709/30 13:03因為會變成呆貨很麻煩，所以有時候商家要求庫存求現

ttyy09/30 13:03危老是比較好過，已經不單純是利率問題了

yiliang110709/30 13:04是比較好過，但容積絕對是要考量的XD 重要因素

ttyy09/30 13:04呆貨就減緩推案慢賣啊

yiliang110709/30 13:05有些建商就要帳面金流啊 XD

yiliang110709/30 13:05不是單純，不賣少賣 他們還有財報欸

yiliang110709/30 13:06照你的邏輯，根本2016的狀況不敢出現不是嗎

yiliang110709/30 13:06不該出現不是嗎？ XD

yiliang110709/30 13:07結果出現的是建商們聯合削價出售

toto12309/30 13:09說真的跌價，台灣大概股市崩了吧

yiliang110709/30 13:11還有一種啊 平盤XD

toto12309/30 13:12可是平盤很就 就有很大機率下跌了

yiliang110709/30 13:13看是盤整 還是跌多少？ 意義不太一樣

itwt09/30 13:13只有台灣這樣啦，因為盤子多啊

ttyy09/30 13:20減緩推案、調整產品策略、換地區推案、換縣市推案很多方法

ttyy09/30 13:20啊，我也不懂為何執著在砍價上

yiliang110709/30 13:22因為這樣套現最快XD

yiliang110709/30 13:23不是我執著，而是之前發生過。

yiliang110709/30 13:23近期也跟上市建商經理聊過XD

loking09/30 13:36會賠錢就直接爛尾啊 幹嘛蓋完

gliga09/30 13:38建商抓利潤的確比較高 但普通人就是無法自建

gssay12309/30 13:45台灣政府比國外的政府好收買阿 明明是剛需的東西

marvinyc09/30 13:50因為真正有價值的是房屋所在的土地啊

yiliang110709/30 13:50https://i.imgur.com/XlSxy3H.jpeg

yiliang110709/30 13:51要搞清人家土開建商在幹嘛，熱騰騰的新聞XD

yiliang110709/30 13:51「建築容積」

missin09/30 13:55"裙帶"資本主義

Arashi073109/30 13:57營建成本上升（X)建商不能少賺（O)

hyuchi020209/30 14:17其實是人工跟土地變貴啦 材料喔 呵呵

fivemoonsky809/30 15:27等屋主願意賠售再說，建商本夠厚可以撐

j8xu3xo09/30 16:21你說的那些類比（尤其高科技），不要說10年，放2年可能

j8xu3xo09/30 16:21就是不同東西了，舊規格不快點賠錢賣只能報廢了吧，房子

j8xu3xo09/30 16:215年沒賣掉，建商本夠粗，根本沒影響。搞不好後面蓋的還

j8xu3xo09/30 16:21不一定有比較好咧。

deepinheart09/30 17:18價格（獲利）降低，供給就會減少啊 大哥

porter091709/30 18:09竟然你都說成本這兩字了，為何有人願意賠本賣，阿不然

porter091709/30 18:09你來當建商蓋房子賠售賣？

porter091709/30 18:09是不知道地價上漲、電價上漲、工人薪資上漲、原物料上

porter091709/30 18:09漲，所以這些上漲費用誰買單？

expertsaid09/30 21:40房版的人大多沒讀書 不要太認真

samsun3456709/30 23:38一直都覺得這說法很腦殘 但一堆人信ㄎㄎ

cdcardabc10/01 00:12土地是稀有的材料啊 但台灣的問題是建商早就用很便宜的

cdcardabc10/01 00:12價格買到土地 然後用現價跟你哭土地太貴 政府又提供容

cdcardabc10/01 00:12積獎勵 讓建商爽賺

cdcardabc10/01 00:12所以台灣房地產目前的根本問題是 建商跟代銷吃相太難看

cdcardabc10/01 00:12 政府也不想得罪金主 所以先拿房蟲開刀 笑死

songbaker10/01 01:18興建抓1-3年不等，看興建種類，同間建商一案可以蓋到

songbaker10/01 01:18賠錢，他案不會賠錢？銀行放款授信好玩的？若真的垮掉

songbaker10/01 01:18，你可以算算建商要多久才能回本，跟製造業完全不能類

songbaker10/01 01:18比，你要靠北就靠北政府帶頭炒地皮，炒物價。

convey122710/02 00:32你自己回答了不是，需求決定價格，人家就是賣的完啊

convey122710/02 00:32，建商只要口碑好，要賣完不是問題，阿能賣完為啥要

convey122710/02 00:32降價。爛建商爛地點才有可能降價

convey122710/02 00:33建商都會死守淨利30%～40% 不太會讓