Re: [請益] 建物沒有所有權狀

※ 引述《Daleks (草是綠的,水是清的)》之銘言：
: 家中在鄉下有一間約民國71年蓋好的透天，現在沒人住
: 三棟連在一起，我們是其中一棟，隔壁是親戚
: 一直以來都只有土地所有權狀(多位所有權人)，只有繳地價稅
: 房子就蓋在那塊地上，土地上還有其他間親戚的房子
: 最近我媽發現隔壁親戚的房子是有房屋所有權狀的
: 所以希望我去申請房屋所有權狀
: 我媽已到稅捐處查到一些資料，但不知道有沒有使照?!
: 想請問申請房屋所有權狀有需要請個代書處理嗎？
: 自己辦會困難嗎？
: 本人在北部，房子在南部
: 有沒有人有經驗？請代書費用大約多少呢？
: 房子不大，一樓大約一騎樓一客廳一房一廚房一衛浴
: 感謝大家～

最近才在房板爬文
不曉得你的問題解決了沒
因為近年房價上漲不少
有張建物所有權狀對於出售是會比沒有權狀更容易
這類的狀況應該是會重複發生在不同的人身上
加減參考一下

建物的保存登記(白話講就是向地政機關申辦建物所有權狀)這件事是任意制
所以沒有建物所有權狀其實並不算罕見
早年自地自建沒有建物所有權狀的不在少數
沒有建物所有權狀也並不代表建物是違章
這是很多人的知識誤區
只是現在建商蓋的新成屋都會在拿到使用執照後第一時間辦理建物第一次登記
所以現在要看到沒有建物所有權狀的新房子也幾乎等於不可能了

首先需要釐清你們這棟透天是否領有使用執照
這個可以向該縣市政府的建管單位確認
如果有使用執照那保存登記這件事情相對簡單
用起造人的繼承人身分請領補發使用執照跟竣工平面圖
向轄區的地政事務所申請辦理建物第一次測量、登記
如果現在的土地所有權人較多、可能需要全部所有權人同意之類的細節問題
也可以向該轄區的地政事務所申請土地登記簿謄本進一步詢問

如果沒有使用執照
就比較麻煩了
這邊我會建議可以先去轄區的稅捐處申請房屋的稅籍證明
申請稅籍證明的用意是確認建物的折舊年限是否符合該區建管前的定義
舉個假設的例子
你的建物坐落於A區某地段
該區的建管是民國66年開始
如果你申請出來的稅籍證明上面載明折舊年限是48
那可以肯定你的建物至少在113-48=65年以前就有合法設籍
要走接下來的以合法房屋證明的模式
申請舊有合法房屋來保存登記的路子才不會是死路一條

合法房屋證明是由建管單位審核發放
雖然法規有以下這些證明可以提出來申辦

房屋稅籍證明
自來水或電費設表證明
建物謄本或建物登記證明　　
戶口初次設籍日期證明
未實施建築管理地區建築物完工證明書
建築執照
載有該建築物資料之土地使用現況調查清冊或卡片之謄本　
地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
〈以上附一種證明即可〉
以上借用高雄市的範例

實務上效力最強的
個人認為還是稅籍證明
當然如果稅籍證明明顯已經晚於建管實施的時間
那就只能想辦法提出其他前開證明佐證
如果都沒有
那這條路也就等於死了
沒有建物所有權狀其實還是可以買賣
只是你大概也可以猜得到
市場對這種物件的偏好不會好於有建物所有權狀的物件

現在合法的房屋只有兩種可能
第一種就是合法申請建築執照等到竣工後請領使用執照的建物
第二種則是建築管理實施以前的建物
後面這種建物雖然未經申請也不代表就是違章
簡單來說
既然沒有建築管理的約束
自然也沒有違章與否的問題了
至於建築管理是何時開始實施
就是每個區域不太一樣
不管如何
只要符合兩種的其中一種
都可以申請建物第一次登記

如果持合法房屋證明向地政事務所申辦建物第一次登記
通常地政都還需要跟建管、稅捐進行會勘共同認定
畢竟有部分舊有合法房屋其實已經進行大幅翻修
這種時候如果當初稅籍證明記載是一層加強磚造平房
現在已經變成三層鋼筋混凝土樓房
面積也已經遠大於當初的記載
現存的建物可能已經與原來的合法房屋完全不一樣了
自然也可能會功虧一簣

以上大方向僅供參考
有細部問題都請向該管的建管、稅捐、地政詢問
至於找不找代書
其實跟請不請得到建物所有權狀不會畫上等號
也不是每個代書擅長的是這一塊
請代書是讓代書去做你沒時間做的事情
價格也沒有人可以跟你保證的

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