Re: [閒聊] 關於增貸投資股票後，再購屋的限制(補上中租經驗談)

增貸後, 再投入股票 然後再質押出來 投入各種投資商品
(美債/美股/虛擬幣..etc)
嗯...我本身也是這樣搞啦

看一下借貸版 就知道我幾乎年年都在借錢

長年聯徵分數都在低標 ,

每次貸款人員在幫我跟總行做資料的時候都很困擾

廢話不多說, 直接講正題

現階段這半年

如果你買房 , 銀行看的是你資金的來源 ,

頭款資金來源不明的部分會直接用

"你本身購屋可貸款金額扣除資金來源說明不清楚的部分"

舉例如果你 已經是購屋貸款第二間 , 只能貸款50%

你買的房子1000萬 可貸金額500萬 , 那頭款500萬的部分

你就必須詳細說明來源喔 ,

@如果頭款100萬是跟父母討來,
要提供父母轉帳給你的證明, 並說明父母這筆錢又是怎麼來的,
並提供詳細資金明細

@如果你頭款的一部分(比如200萬)是買賣預售屋或者房產來的 (比如換屋)
那銀行會要求你提供 買賣契約+屢保匯款給你的金流明細

@如果你有部分頭款(200萬)是用現金支付 ,
然後你本身沒有任何金流轉帳明細證明200萬的來源
那抱歉, 這筆金流會被銀行直接列入來源不明 ,
你可貸款金額會直接扣掉這一筆金額
你如果告知銀行這筆200萬金流是電商來的,
他會要求你提供營收證明和入金金流明細

你如果告知銀行這筆錢是租金收入,
銀行會要求你提供租約及租金匯款紀錄

你如果想要全現金買房 , 完全不透過匯款方式轉帳
只要現金超過150萬 ,有些人還會檢舉你洗錢
然後你還是得詳細說明這些錢的來源

所以不要想說用父母還是家人去借信貸或股票質押 ,
然後私底下拿現金給你去現金買房
這種蠢事現在行不通

那你要用借來的錢合法投入房地產

要怎麼做呢?

需要大水庫原理 ,

就是你本身現金金流, 已經大於你增貸(或股票質押)借貸的金額

然後你將資金再次投入房地產 , 基本上金流來源說明得過,

不管你要掛一還是掛四貸款

行員都還是會教你怎麼提供資料給總行做審核.

目前已知中信/玉山如果名下房地產太多間, 直接註記投資客
不受理貸款(掛一掛四都一樣)

附帶一提：

即使你掛四或信貸把錢借出來後, 換成美金匯款到國外券商投資

獲利後, 再把金額匯款回台灣 轉成台幣 , 想要當成頭款投入不動產

你一樣需要證明你匯入金額大於你當初信貸/掛四貸款的金額

再投入不動產 , 這時候銀行才會接受你購屋貸款
(簡單的說當初如果掛四借了一千萬 , 你想拿五百萬去當頭款買房,
你需要舉證你拿出五百萬當頭款後, 手上的資金還大於1000萬的意思)

所以, 以你自己舉的例子 , 增貸1000萬

如果想要拿300萬當頭款 , 銀行在受理你購屋貸款(科目一)的時候

就會要求你證明這三百萬的來源, 且你當初增貸出來的資金流向明細

如果300萬當中的100萬, 來源不明 , 那你可貸款金額一樣會被扣掉100萬

甚至銀行懶得受理你的案件, 直接讓你排隊到死

簡單附上富邦銀行的貸款筆數就好

圖一
https://imgus.cc/xN5q4

無密碼 直接按送出即可看圖

圖二
https://imgus.cc/qqY4D
無密碼 直接按送出即可看圖

圖三
https://imgus.cc/QlzV2
無密碼 直接按送出即可看圖

看各貸款的期數可以看出
其實我都短期間連續貸款
(最近三次貸款分別是3個月前/5個月前/11個月前)
(掛一利率2.38%, 掛四利率2.7~2.8%左右, 信貸利率3.6%, 元大證金質押2.48%)

這還不包含中國信託和花蓮二信/玉山銀行的轉增貸或購屋貸款筆數

及最好用的元大證金股票質押貸款

簡單的說, 你資金大水庫金流做得好 貸款沒煩惱

※ 引述《jinso7410 (Aso)》之銘言：
: 情境說明
: 客戶以增貸方式取得資金 1,000 萬元，投入 A 標的。
: 之後因投資虧損，部位縮減為 700 萬元。
: 後續將資金轉換至 B 標的，部位又回升至 1,000 萬元。
: 疑問
: 1. 當 700 萬回升至 1,000 萬時，新增產生的 300 萬收益，是否可被認定為可用於購屋: 的資金？
: 2. 或者，金龍之認定原則為「增貸總額 1,000 萬需全數扣除」，即使後續投資回升，該: 300 萬亦不得計入購屋可用額度？

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你辦理購物貸款的時候 行員一樣會請你佐證當初預售屋每一期頭款的金流來源 要提供銀行匯款明細 至少我有被這樣要求, 我本身也有三間預售

帳面獲利七位數 感謝瘋子川普賜我吃穿

我全額現金買房, 錢故意不透過他行匯款進屢保 拿著全額現金直接去某行辦理匯款入屢保 因金額大就被檢舉了 乾 哪一間我就不說了 你也可以當我在說夢話:D 我只是提醒一下而已

會 , 一樣會追你還款的金額來源 尤其這種又有匯款明細要追最簡單了 如果你直接從 "當初增貸貸款撥款的帳戶" 將錢轉帳進入屢保 或者房地產/或清償他行房貸的帳號 基本上就賓果了!!! 至少要繞一下 怎麼繞 就不教了 自己想辦法各顯神通

對 , 而且對方還有權利決定要不要撥款 元大證金最機車的是常常會看市場風向調整利率 所以不確定因素有點大 如果再加上你質押的股票下跌了 那半年期滿後 你要再續質押需要先補錢

中信去死

看到C大留言 順便幫他平反一下 如果你真的面臨交屋, 貸款成數嚴重不足 解約要賠償大筆解約金 那怎麼辦?? 找銀行辦理購屋貸款 + 找中租辦理增貸不足的成數 中租, 只要你財力夠 , 可以幫你補不夠的成數 雖然利率高(5~7%) . 但總比你解約被吃掉大筆頭款好 比方說： 你A行購屋貸款只給你 50% , 你想要貸款到85% , 那就配合中租貸款35% (中租貸款的優勢跟股票質押貸款一樣, 貸款金額不上聯徵, 懂得人就懂) 中租給我的條件是利率5.5% , 5年(最大缺點就是年限少) , 正常中租貸款成數可以幫你補到85%, 你要極端一點,他也可以配合你做到全額貸 , 至於怎麼搞 , 自己去跟中租討論 每個人狀況不同 看到之前一堆人看到C大的流言就說什麼他狂推高利貸, 真的是無語 , 10%以下的貸款離高利貸還遠的很 繳高一點的利息(房屋金額成數的20~35%) 跟 被吞掉15%頭款 自己選吧 當然 , 利用中租補齊貸款是不得已中的辦法 不是叫你每一次都這樣搞!!!!

附帶一提 如果我的經驗談 , 跟某些人的想法或經驗不一樣 那以某些人的想法為主 不用特別@我留言回話 "你永遠是對的" 感謝喔

中租或信貸利率5%以上划不划算 這就關係到每個人對於債務的認知及使用方式了 我不是經濟學家 , 下面單純分享我的看法 如果跟你觀念牴觸, 先說聲抱歉 有些人把增貸拿出來買車享受 , 對他來說債務等於享受(消費) 有些人把增貸拿出來買高風險投資商品, 對他來說債務等於賭場的賭資 有些人把增貸拿出來買高收益商品, 對他來說債務等於現金流 對我來說 , 債務是用來抗通膨的道具 我的總借貸年利率約為3.6% (各式各樣貸款質押月繳利息+開辦成本,除以總借貸金額) 通膨我設定為3% , 隨著時間推移 , 現金購買力只會越來越小 , 債務會越來越貶值 我使用這麼大一筆資金拿來投資, 每年竟然只需要0.6%的使用成本 超級划算!! 我資金都用來投資 VT / VOO / SGOV / nvida / 00945 /00687/ LEU /DXYZ/UNH..etc 總而言之, 不要把債務拿來消費享樂, 不要急著賺快錢 , 管控好自己的現金部位比例 一旦你的投資內容會受市場上上下下影響心情 代表你目前投資的比例已經過高, 超出你的投資風險負荷能力 你要做的是趕快減低投資部位增持現金, 穩穩的投資組合搭配 , 每年大於0.6%的收益 真的一點都不難 控制好自己的現金流, 勇敢地擁抱債務 才是讓自己翻身的不二法門 想當年剛畢業月收才28000 , 31歲 我月收才33000 目前42歲 有九間房子 , 和三間預售合約 如果當初我不敢開槓桿 , 現在的成就想都不敢想 要感謝的人太多 , CECA / 航海王..etc 當初第一間房子要不要下手買, 也是私信CECA大後討論後才勇敢買入了 不得不說 CECA人是真的很好 再怎麼小白的問題, 當初寄信給他詢問 他都能回一大篇信件耐心回復 到目前為止的每一封信 , 我都留在信箱內 我要留傳給我的子孫告訴它們當年有這麼一號人物 才讓我的財商往上跳了一大階

就我太太弟弟/哥哥人頭 去年9月和今年三月貸款的經驗來說 當初也是提供了不少資料給銀行 如果本身大水庫資金流夠的話, 蠻推薦把多餘的資金放在國泰 有1500萬VIP和沒有VIP申請的難易度天差地遠

你申請購屋貸款的時候 , 銀行會請你出示借據和雙方來往的匯款紀錄佐證 如果B的金流來源有異常, 你的購屋貸款撥款額度一樣會扣除不明來源的金額 剩下的才撥款給你 如果你往來太複雜, 很多銀行會直接軟釘子跟你說要排隊喔 那你就要知道趕快去找下一間 不要真的傻傻等他

你放心, 沒有這個困擾 因為現行法規你買了房子之後 三年內, 即使 同一間房子這三年房價飆得再快,銀行鑑價再高 你轉增貸的金額上限被購屋貸款的金額限制住了 沒有一間銀行可以超貸原始購屋貸款金額的額度給你 所以要嘛你跟我一樣 購屋房產後, 過一年或兩年, 先拿自有現金把購屋貸款(科目一)全清償 然後再用掛四 方式貸款出70% 才能增貸出來

很多做法 能做不能說 更不適合網路公開討論 你可以去long板 徵求貸款 裡面會有很多高手業務教你怎麼處理 甚至跨縣市貸款之類的 反正老話一句 偷偷做了就要承擔未來被查的風險 現在不查 不能保證未來五年十年不查 有時候政府一個行政命令下來 銀行就改變現行做法了

我國泰也有貸款阿 只是因為富邦比較多筆 再加上又是同一個app 截圖比較方便 用截圖來說明 短期間內連續貸款其實現階段也沒有問題 (有些銀行會硬性規定半年內不能連續貸款, 有些銀行不在意) 重點還是個人金流及提供審核的資料有沒有做好 這間銀行不接受 就換其他間銀行審核就好 沒有這麼難 附帶一提 富邦除了戰績之外, 其他都是最頂的 尤其是李雅英

富邦給我信貸3.6% 以我的職業及送審的年收入 負債比來說 算是給很低了 中國信託給我的信貸是6.87% 相比之下 中國信託才狠