Re: [閒聊] 建商自己的工班

※ 引述《pinkbest (熊寶貝)》之銘言：
: 建築業的動態有人知道嗎?
: 建商就是外包給營造公司
: 有可能建商有自己的工班嗎
: 如果沒有的話
: 為什麼不能(不要)有呢?
: 另外
: 營造公司會有自己的各種工班嗎?
: 我只知道某家大型建商是包給機電公司
: 反正建商要人就找機電公司
: 至於師傅是否準時到場
: 建商有專人負責盯
: 是叫做工程師還是...?
: 流動率似乎滿高的
: 時不時看到徵人廣告
: 反正有什麼相關要維修的
: 交屋後連絡客服或是工務所仍然還進駐工地
: 總之建商會安排就是了
: (有朋友買過幾次房子)

我自營間小型建設公司，可以分享一些建商蓋房的生態。

我們建商推案的流程，簡單來說就是：
先取得土地 → 規劃產品 → 找廠商蓋好建物 → 行銷販售。
聽起來很簡單，
但要蓋一棟「建築物」並不是同一批人從頭到尾一起完成，而是需要「幾十至上百間不同的專業廠商」合作，才能把它蓋好。

每種廠商依照負責的項目，可能會在工地做幾天到十幾個月不等，只有少數幾間廠商會從頭跟到尾。這種高度分工的方式，也讓「建設公司與營造廠」大多不會自己養工地師傅，而是把工程外包給專門的廠商負責。

一般建設公司的營業範圍並不包含營造工程，所以需要委託營造廠來施工。不過，建商們想自己掌握主導權，就衍生出一種狀況：營造廠只是協助辦理文件申請與建築驗收（俗稱「跑照」）。

這樣一來，目前建商大致有三種合作模式：
1. 建商自開營造廠
多半是大公司，因為案量夠多，光跑自己家的案子就忙不完，自己經營營造廠划算，文件申請不用擔心被耽誤，對施工廠商的掌握度也高。不過也有反過來，營造廠是本業，再兼開建設公司做副業的，接案量較少時自己推案來做。

2. 建商主導工程、營造廠負責跑照
這是業界常見的一種做法。工程由建商負責發包，並派自家的工地主任管理，營造廠只負責文件跑照，建商讓營造廠抽一筆手續費與借牌費。好處是省下營造廠管理費，對廠商的掌握度高，但需要有專業能力與人脈、自己承擔工程風險。

3. 建商負責產品開發、營造廠全包施工
有些建商擅長的是土地開發與規劃設計，蓋房子就直接交給營造廠統包處理。優點是省
事，成本一開始就能談定；缺點是多了一筆營造廠管理費，甚至可能遇到無良營造廠從廠商間賺差價或拖延工程。

以上不論是營造廠主導還是建商主導，一個核心不會改變——工程外包給專業廠商，差別
只是「對接的人是誰」。

另外補充一些事：
1. 建商與營造廠也是一種製造業，穩定的「生產線」對成本與品質控管都有幫助。如
遇到好的廠商，我們多半不會隨便換，甚至就算發統包給營造廠也是會有指定廠商的情況。但行業特性關係，好廠商不一定有空檔配合，也會價格談不攏，所以還是會有備用的廠商名單。

2. 這行的圈子很封閉，好廠商幾乎都是口耳相傳。加上他們多半是中小企業，人數不
，結果變成好廠商固定接某幾間公司的案子就能過很好，有時甚至直接專做某大公司的案子。

3. 有些工程項目（像水電、泥作）還分成「武場」與「文場」：
武場：多半是做建案，價格低但量多，品質符合一般標準即可。
文場：多半是私人住宅或翻修案，價格較高但量少，品質要求細膩。
兩者的廠商幾乎不同，因為底下的師傅多半專精其中一種，不會做另一種，所以建商的廠商推託私人案是很正常的事情。

以上只是簡單分享一些輪廓，細節其實很多沒說。畢竟這一行，表面上看起來是「蓋房子」，但背後是由很多專業組成的龐大合作網絡，所以每間公司的做法多少還是有些許的不一樣。

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一棟建築的成功都是細節的累積，身為最後的老闆就是要扛所有的責任，這圈子真的小， 事情真的傳很快，不過大家應該都只是開玩笑吧？

就我了解除非大建商，不然很少自己開營造廠，因為隨便一個案子就是幾年起跳，除非你 推案量大（所以大公司才能），不然你開營造廠，很多時候根本閒置...；再來跟政府打 交道文件申請也是有訣竅，交給專業才是大家的最優解。