[心得] 房價到底會漲到哪？建商比你更在意

最近身邊的朋友看房時，常常被新建案的開價給嚇到，實際上的價格可能比自己想像的價格高出50%，覺得現在的價格已經很離譜了，銷售卻說的天花亂墜，說這邊會有捷運、那裡會有園區、百貨，未來會有很多就業人口，並告訴你房價以後還有多少的增值空間。

相信你一定會懷疑，到底是真的假的，甚至開始思考，如果未來真的會賣更貴，那我可能要趁早入場。今天就要從市場的角度，來檢查房價是不是還有增長的潛力，讓你入手時有更多參考的依據。

其實驗證的方法很簡單，甚至新聞上都會有報導。當然不是看建商怎麼信心喊話，而是看看他們實際花了多少錢。建築業其實是一個加工產業，將土地及建材組合後，依照需要的利潤賣出。我們只要觀察建商的購地價格，就可以利用公式計算出建商預期的未來價。

每幾天都會有記者發出土地交易的新聞，一般人看到地價創新高，除了心裡又感嘆政府炒房外，可能不會有其他的行動，但其實這裡隱藏了重要的黃金資訊（特別是政府的公開標售更有參考價值）！我們只要觀察土地的成交價，就等於接收了專業的土開團隊、建商市調，所得到的市價預估報告，畢竟價錢就是所有因素考量後的綜合結果。

得知了土地的成交價，我們便可以根據公開的各種資料，例如土地容積率、建築成本及建商的基本利率，來評估出建商心裡的那個神祕數字。例如福懋建設在最新一季的地政局標售，用151萬的單坪價標得高雄大學的商三土地，將單價除以銷坪系數轉化為權狀坪數，再除以容積率，便可以得到未來銷售時每一坪的土地成本，最後再乘上建商普遍的利潤率，就能推算出未來的成本價啦！當然實際上的成交價，還需要多重評估後續因素，例如建商的總體開發時間、營建成本改變、最新的地價及當時景氣等。詳細的計算方式，大家也可以參考「樂居」推出的教學！

如果你已經看上了某個建案，卻不確定未來的發展性是否真如你想像，那建議先從鄰近的土地行情開始觀察、推算！我自己也有持續搜集高雄市公開的土地成交資料，有從中也篩選出幾筆有指標意義的交易，推算出各地區建商心裡偷偷想的成交價。如果你正在看高雄市的房子，或對高雄房地產有興趣，也歡迎私訊我，我會分享給你我整理的簡單表格~

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