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[心得] 房價到底會漲到哪?建商比你更在意

看板home-sale標題[心得] 房價到底會漲到哪?建商比你更在意作者
william622
(房東練習生)
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最近身邊的朋友看房時,常常被新建案的開價給嚇到,實際上的價格可能比自己想像的價格高出50%,覺得現在的價格已經很離譜了,銷售卻說的天花亂墜,說這邊會有捷運、那裡會有園區、百貨,未來會有很多就業人口,並告訴你房價以後還有多少的增值空間。

相信你一定會懷疑,到底是真的假的,甚至開始思考,如果未來真的會賣更貴,那我可能要趁早入場。今天就要從市場的角度,來檢查房價是不是還有增長的潛力,讓你入手時有更多參考的依據。

其實驗證的方法很簡單,甚至新聞上都會有報導。當然不是看建商怎麼信心喊話,而是看看他們實際花了多少錢。建築業其實是一個加工產業,將土地及建材組合後,依照需要的利潤賣出。我們只要觀察建商的購地價格,就可以利用公式計算出建商預期的未來價。

每幾天都會有記者發出土地交易的新聞,一般人看到地價創新高,除了心裡又感嘆政府炒房外,可能不會有其他的行動,但其實這裡隱藏了重要的黃金資訊(特別是政府的公開標售更有參考價值)!我們只要觀察土地的成交價,就等於接收了專業的土開團隊、建商市調,所得到的市價預估報告,畢竟價錢就是所有因素考量後的綜合結果。

得知了土地的成交價,我們便可以根據公開的各種資料,例如土地容積率、建築成本及建商的基本利率,來評估出建商心裡的那個神祕數字。例如福懋建設在最新一季的地政局標售,用151萬的單坪價標得高雄大學的商三土地,將單價除以銷坪系數轉化為權狀坪數,再除以容積率,便可以得到未來銷售時每一坪的土地成本,最後再乘上建商普遍的利潤率,就能推算出未來的成本價啦!當然實際上的成交價,還需要多重評估後續因素,例如建商的總體開發時間、營建成本改變、最新的地價及當時景氣等。詳細的計算方式,大家也可以參考「樂居」推出的教學!

如果你已經看上了某個建案,卻不確定未來的發展性是否真如你想像,那建議先從鄰近的土地行情開始觀察、推算!我自己也有持續搜集高雄市公開的土地成交資料,有從中也篩選出幾筆有指標意義的交易,推算出各地區建商心裡偷偷想的成交價。如果你正在看高雄市的房子,或對高雄房地產有興趣,也歡迎私訊我,我會分享給你我整理的簡單表格~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.235.128.89 (臺灣)
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※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/05/2024 21:15:25

antis07/05 21:53

hundredfly07/05 22:06

twilighthook07/05 22:23ok

kusomanfcu07/05 22:32市價是合理價,如果造價比市價高也是合理價

kusomanfcu07/05 22:33在海灣新城旁邊蓋房可以賣超過造價嗎?

Yishanhuang07/05 22:39沒有結論

※ 編輯: william622 (182.235.128.89 臺灣), 07/05/2024 22:50:07

william62207/05 22:53如果真的有建商願意在海灣新城旁邊蓋房,說不定會唷?

abdd12341307/05 22:57濫用你說

abdd12341307/05 22:57還啦幹

winston0607/05 23:29蓋大樓

fo11ow07/05 23:33你買拉麵也是這樣算麵粉豬骨多少錢嗎?你頂多知道不可能低

fo11ow07/05 23:33於什麼價格 但是你怎麼知道對方想賺多少

qqphor07/05 23:54蹭流量嗎,存在即合理

Morphee07/06 00:50

TsuoTsuoNi07/06 01:22聽君一席,如聽一席

primeblue1707/06 01:29天啊 好受用!

kindhearted07/06 06:46啥都沒說就別浪費版面

※ 編輯: william622 (218.173.67.40 臺灣), 07/06/2024 09:21:29

LALAPP07/06 19:02阿鬼可以說人話