Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
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好像有各種誤會我緊急補充一下
文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。
實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。
但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X%
試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣
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原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。
兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale)
懶得讀的話重點在下面這張圖
https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。
很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR
用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!??
問題就在於，大神是大神，但你只是小白。
因為你是小白，只能跪著求仲介收斡幫你談價，根本殺不了仲介費。
因為你是小白，只能看到大神收剩下的物件，在各種隱藏缺陷物件中踩地雷。
因為你是小白，拿著地雷物件怕空租，在591比價半天，只敢開投報3%的房租，含管含車。因為你是小白，平常要上班只能請仲介代租，兩周租掉加半個月代租費，直接去一個月。因為你是小白，代租不幫篩房客，結果房客各種雷點年年不續約重找再繼續被代租扒皮。因為你是小白，電器壞掉水管不通，你也只能請假找水電來修，開價多少就付多少。
對大神來說，這些都不可能會是問題，但因為你是小白，這些全都是你的成本，跑不掉。
我怎麼知道? 因為自身就是一個沒祖上支援，毫無金融/仲介/裝修背景或相關人脈。
現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資，學校又沒教只能在網路上爬爬文。
背學貸負債出社會還要給孝親費，撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。
(上面那間1000萬的是熟識親人買的，不是我)
物件如下，台中74環內10-20年屋兩房平車，同樣真人真事只稍改數字方便計算。
https://i.imgur.com/BowGxch.png
當然，估算只是估算，不一定要六年就賣，也沒人規定必須要平轉。
重點是，身為一個小白，現在投資房市你要有明確的認知
你能買到的物件，起始年化報酬就是負的，還負不少!
各種顯性/隱性的成本會把你的帳面投報整個吃光還倒吐。
房價哪怕沒跌持平、只是漲不夠對你來說也會是虧爛!!
你當然可以凹單十幾二十年直到某天漲幅終於夠了為止。
只是沒有什麼"房價下跌靠房租收入也穩賺"，那跟高股息左手配右腳類似就是自我安慰。=> 你的投資獲利基本上完全取決於未來房價的漲幅要夠大，醒醒吧你就是來賺炒房的 <=
在有了這個正確認知下，自行估算能夠承受房價不漲的虧本風險。
對未來整體漲幅有足夠的信心下，才建議一個小白開始投資房市。
而不是看大神分享的神案例短期賺兩三百萬或隨手2位數投報收租，就以為自己也行。
還是那句話，大神是大神，你是小白，不要妄想你能做的跟大神一樣好。
以下單純個人心情抒發:
過去幾年看板上文章一直有種奇妙的矛盾感
就算去掉那種看空或是明顯沒打算參與市場來亂的文章
總是有一種聲音跟你說閉著眼睛地圖拿來丟飛鏢買房都能賺，沒房的空空只會哭哭。
然後又有另外一種聲音嘲笑那些買到落後漲幅區域/物件的人
"fomo仔/基期這麼高/爛眼光/看你到時要賣誰/毫無基本概念/不做功課"
問題是，在這樣一堆龍蛇雜處的文章/網路情報裡面到底要一個小白怎麼"做功課"??
A.找公開客觀數據阿? => 實登走勢/人口組成/都市發展/就業/學區/坪數/社區/地價...所以這麼多情報要從哪開始分析? 出現衝突哪邊權重高? 如何按照地區變更模型?
B.聽知名度高的阿? => 難道要我信Sway?
C.看房版文章阿? => 很多文章都有超發散的討論(X)吵架(O)推文，還不乏彼此矛盾的
所以哪些觀念能類推? 哪些不能? 誰在渡化無知大眾? 誰又在反串?
D.只聽公認大神觀念不就好了? =>所以大神每一句100%相信，其他人文章/推文都不看?
那照抄C神的公式結果被鞭屍到體無完膚該怎麼辦，又回到你得做功課不能直接抄?
E.把有人提過的雷點全都避開就可以了吧? =>喔 那我就只剩下:
兩/三房平車精華重劃區高樓層低屋齡好社區低持有費高室內坪數完美格局再加高投報率......確定這種物件存在??? 真的存在輪的到我來選???
F.多做幾次交易累積經驗就懂得怎麼看了=> 恩，這我還真的同意。
所以零經驗的小白第一次買到地雷物件根本剛好嘛，因為沒有經驗可以讓人"做功課"。
以下一些我想像中可能會出現的推文，先回起來。
Q:那麼多資料不會爬，難道還有人有義務手把手教你怎麼投資房市嗎? 朽木不可雕也
=>對，我就爛。我是真心不知道該怎麼爬，房版大神的境界我可能一輩子達不到。
光交易次數就不可能了。所以我只能退而求其次，
以"反正我肯定會買到地雷物件"為前提來做點房市投資的心理建設。
沒人說地雷物件就不能賺吧? 風口上不是豬也能飛嗎?
Q:所以你是那種...一直唱衰強調投資房市缺點但還是自己買房的空空?
=>反了，如果不是很有信仰的多多，看到試算表負年化就會果斷放棄了。
就是因為相信未來那怕是地雷物件，整體漲幅還是可以抵銷掉負年化，才會勇敢買下去!
Q:代書規費9萬8? 持有成本每年4萬8? 你灌水吧?
=>真的喔，讓你看看小白買地雷物件的厲害程度，大神都不會有這些成本。
https://i.imgur.com/Msj6v4m.jpeg
Q:頭期三百多萬沒祖上支援，騙誰啊?
=>真心不騙，關鍵字=提前信貸+保人，還有感謝一切都在信用管制風暴前談妥。
家裡對我的唯一支援就是讓我賴家省房租。
Q:你這邊算錯/那邊觀念不對/XXX費用不會那麼貴...etc，總之沒漲幅也不可能負成這樣!=>阿這就真實帳本，對不起來少的部分你要補給我膩!?
Q:那麼心累你還是離開房版吧，投資個ETF或信仰個股不好嗎?
=>嘿我還真的有想過，以下是我這兩年跟大神單/自行選股的結果，剛剛截的:
https://i.imgur.com/fXGAlRH.jpeg
Q:你誰啊? 有人在意你嗎? 當你個板?
=>知道大家最近真的無聊提供點笑料嘛，順便看看能不能救幾個觀念錯誤的新小白。
特別是以為現金投報在5倍槓桿下IRR真的隨便都能破2位數那種小白=過去的我。
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分享給推 這邊很多大神都裝修本業或有家底的啦 改變認知
還是有幫助的
大神就是只買破盤價
小白就是追高
如果人人都能在股市賺錢，誰把錢賠給你？
你賺錢，就一定有人賠錢。
股市應該是2-8定律最極致的地方
這篇是事實
原PO算算看，持有6年沒售出時，累計現金流是不是正的?
指的是房租收入，扣除每年支出(利息支出，持有稅金，管理費
)
也就是表中每年的55.3萬支出，把還本金的部份扣掉。
原po是剛解套就賣吧，賠手續費很正常。擺到今年5-6賣
沒有賺我是不信啦
思考一個點，租金如果無法高過房貸利息+房屋稅地價稅+管理
費，房子又完全沒有增值機會，就是買不如租。
hold在手上每年負現金流，最後還不會漲的物件，為何買?
從現在往回推，6年前買入的物件到現在一毛沒漲，只能說天
選之屋。
過去不代表未來，現在買入的物件，6年後一毛沒漲，當然還是
有這種天選之屋，市場上本來就不是盲揮一定全壘打的。
如果6年後真的不知道怎麼辦，建議直接進法拍，市場會告訴你
答案。
同感，以現在的市價無論是中古屋還是新屋，想買來當包租
公幾乎就是做功德，你設定六年後平轉，那就是必虧無疑，
唯一的獲利點就剩賺差價。除非妳買包租特化件，這種就是
讓你長租用的，缺點是房價不大會漲。別買自己都不想住的
房子，卻奢望有優質傻瓜來租，現在入場只剩首購自住不虧
，投資的除非你能低買高賣，轉其他管道會好很多。大神的
單我也有跟，那是人家拿零錢出來賭一把的，要跟要先有這
個認知，主力應該是voo, qqq, 0050這種的。
有夠寫實
不過其實還是放久一點啦 本多終勝 繳高額房地合一稅很開心嗎
為何前提是六年後平轉？至少也算一下六年後多少能打
平支，這樣算才有意義。
看選股標的可以懂一個人
短期致富心態 就不適合做房產
Tldr
仲介費跟裝修費要加在賣價裡，這樣投報是正的
我只能說最神的租金都在PTT上看到的~591開價都沒這麼扯
最穩的S&P 500不買 跑去當三倍債蛙…
投資本來就還是要有能力 沒能力就只能賭 賭輸不就正常
整天想跟單不就是賭博 跟廟裡求籤差在哪
要買到六年平轉的case蠻不容易的吧
佔比不到10%的東西讓你買到
原PO選股...真的知道自己買的是什麼嗎?
分享給推
這些在買之前都大概算得出來。
租金可以看實價登錄跟591，預估租金起碼有個9成準確率
買一千萬租2萬5 還含管。那你就是買來等漲價置產用，房租
是幫忙你養房。
分享推
設定六年後平轉你到底在忙啥...
就設定一個會賠錢的案例 當然算出來是賠錢
你說真人真事 可以給個實價登錄嗎 過去六年在台中買房子
最後平轉?
我翻了一下前面的文章 你一開始引用的公式就錯了
用什麼ceca給的速算法 買個一千多萬的房子是有要你30秒決定
買不買嗎? 為什麼要用甚麼速算法, 用之前也不確認一下到底
對不對
你這個心態投資甚麼不會賠錢你告訴我?
有點神奇 兩年前74內一房就要買到一千萬了?
他是兩房平車 1650萬
兩年前那篇是一房一千萬租25K
喔喔 所以他修過了
喔喔 所以他案例修改過了
其實我剛算 不管一房二房他應該都買貴了
他應該買到一坪超過40萬
台中行情不熟 不過套房租25K就我認知是不太容易的事
看完還是不懂6年平轉這假設到底哪來的
又不是買高總或50年老屋
就他自己文章一開始講的 沒賣掉不算數 其實我算投報也
都是用沒賺算 偶爾才會用預估看一下潛在獲利
漲
為啥偏離現實, 反而一直強調自己貼近事實???
用沒漲算投報篩選物件是不錯 但最後都馬還是會漲
他算完投報是負的結果還是買了 然後抱怨是負的
不是 他當初用ceca的公式算出投報4%, 但ceca那個公式就是
錯的嘛 我一開始就指出了
他大概一開始用到錯的公式 所以接下來出價、仲介費都給的很
大方, 一房含車買到1000萬, 那單坪大概要40萬
兩年前74環內新屋價也不過如此 他還是1x年的二手屋
仲介費還給滿
他用ceca的公式算出投報8%
當初有沒有人跟你說這個公式不對 有嘛 你還用?
不過反正你其實也沒賠啦 房價有漲 只是沒有當初想的賺得多
真實的分享，非常有料，感謝分享！
房地產版就是要有這種人的存在！！
我看c大那篇文，粗投報率4％，利率1.3％。你的物件粗投報
率2.4％，利率2.3％... 你買下去前沒有覺得哪裡怪怪的嗎
推，這就是房板的報酬計算最弔詭的地方，然後大家都覺
得沒差，然後你po出來就被噓
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首Po很多人只看漲多少說賺多少 其實不對 假設1000萬房子，自備200貸款800 200台銀定存1.725 800貸款能找到I+1就要偷笑![[閒聊] 投資房地產成本計算](https://i.imgur.com/YExPetPb.png "[閒聊] 投資房地產成本計算")
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先講基本理論 ◆ 資金投報率： 分母為自有資金，分子為收益， 用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。 舉例：投入500萬，獲得回報為 → 500×n%13
我想問一下,當你還是學生時,買電腦時你要怎麼知道 CPU/Ram/顯卡/ 時脈要多少?要不要多工多序?要ddr幾? 這裡面哪個重要,權重怎麼分配? : B.聽知名度高的阿? => 難道要我信Sway? : C.看房版文章阿? => 很多文章都有超發散的討論(X)吵架(O)推文，還不乏彼此矛盾的 : 所以哪些觀念能類推? 哪些不能? 誰在渡化無知大眾? 誰又在反串?16
我翻了一下舊文, 你買的時候引用的投報率公式就錯了 用了什麼ceca給的速算法 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 上千萬的東西, 是有要你30秒決定要不要買嗎？ 為什麼要用速算法？![Re: [閒聊] 投資房地產成本計算](https://i.imgur.com/5NEFxJGb.png "Re: [閒聊] 投資房地產成本計算")
X
投資決策，常會設算損益平衡點。 也就是說，至少要不虧錢出場的情境。 先設算最差狀況的虧錢情境，然後說會虧錢，既然如此，你何必買? 會不會有物件是怎麼算都會虧損，連損平都到不了的? 有可能啊，就是你買貴了，套了。![Re: [閒聊] 投資房地產成本計算](https://i.imgur.com/7v6BGhab.png "Re: [閒聊] 投資房地產成本計算")
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[請益] 股票小白該怎麼學投資？請問一下，小弟最近有在看柴鼠的投資理財頻道，有很多基本的觀念，但是頻道似乎都是 走保守路線，長線投資的，小弟想實戰短線投資，要看哪一個頻道學最好？有鑑於之前我 哥有當上航海王賺蠻多的，但是他沒時間教我觀念，要我自己去看書或是看老師的，所有 想求教ptt各位大神指教一下 --![[請益] 股票小白該怎麼學投資？](https://i.imgur.com/coEYklNb.jpg "[請益] 股票小白該怎麼學投資？")
爆
Re: [閒聊] Ceca該出來穩定軍心了吧?其實C大他最讓人推崇的 是他把不動產的買賣細節講解的非常詳細 比如說如何跟房仲合作 在小房間時的心態 如何出斡旋等等![Re: [閒聊] Ceca該出來穩定軍心了吧?](https://i.imgur.com/qafh2vOb.jpg "Re: [閒聊] Ceca該出來穩定軍心了吧?")
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[請益] 房看得不夠多是否該衝房板大大午安 本首購小白最近開始在北市努力看房， 目前看的物件<10件，經驗值非常不夠 最近看了一間蛋黃區的電梯大廈， 屋齡當然是老，但是屋內實坪有超過15坪（預計兩人住）33
[請益] 房市小白請益(600萬投資台中or高雄)房市小白一枚，因為生活圈的關係，對於台中高雄的房地產可說是毫無概念，但第一間投 資房希望先從低總價的開始，因此只能往台中高雄找。 目標鎖定在3房或2房的物件，看了一下600的預算在台中蛋黃應該只能買30年UP的舊公寓/ 大樓，在高雄的話應該可以買1-5年的2房新古蛋白。 1、想問600萬在台中/高雄有辦法買到適當的標的嗎？(希望不需要花太多裝修成本即可出33
[閒聊] 房市走空會有什麼跡象各位房版大神好 小弟是房市小白在版上看到許多大大的分享 也很認同長期多頭的趨勢 最近也蠢蠢欲動 但想先把風險考慮清楚![[閒聊] 房市走空會有什麼跡象](https://i.imgur.com/dmVlgIlb.jpg "[閒聊] 房市走空會有什麼跡象")
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Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧--以下恕刪-- 舉個實例，我一個物件出租中，一個月租金 45,000，年收租 54 萬。 這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理)，房貸利息一個月15000 請問我這物件租金投報多少？ 很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價X
[情報] 快訊/ 房版大神鼓吹小白高利貸買房本Kimi來朝聖了 聽到許多朋友說就算借高利貸也要趕緊買房 然後八卦版又滑到這篇 聽說是房版大神鼓吹小白借高利貸![[情報] 快訊/ 房版大神鼓吹小白高利貸買房](https://i.imgur.com/VlC3D1hb.jpeg "[情報] 快訊/ 房版大神鼓吹小白高利貸買房")
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[閒聊] 當初買房小白這樣算遇到好房仲嗎?大家晚安，我是那位2022加入的多多啦 最近才跟朋友聊起自己當初買房的經歷 才發現真的自己是小白中的小白 我買房其實看了兩間而已，而且就以下幾個步驟 1.上網看591找我要的區域X
Re: [情報] 快訊/ 房版大神鼓吹小白高利貸買房借高利貸還好吧 不借高利貸就該去自殺耶 早點死跟晚點死比起來 晚點死還是有機會翻身阿 房貸繳不出來2
Re: [心得] 重點是槓桿沒錯，重點在槓桿 幾年前房蟲鼓吹五倍槓桿， 1000萬的房子拿本金200出來，過兩年漲 20%、 這時投報達到100% 相反的，當房子跌不用多，10%就好，這時損失就會是50%...如果你要一買一賣還要扣仲介
![[閒聊] A7鳥格局買58萬會套幾年?](https://i.imgur.com/4kkzCi1b.jpeg "[閒聊] A7鳥格局買58萬會套幾年?")
![[請益] 浴廁外牆水痕壁癌](https://i.imgur.com/xUFaEIGb.jpg?fb "[請益] 浴廁外牆水痕壁癌")
![[社區] 台中北屯_精銳萌未來](https://i.imgur.com/qQgCpDRb.jpg "[社區] 台中北屯_精銳萌未來")