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Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

看板home-sale標題Re: [閒聊] 投資房地產成本計算作者
dans
(Go for the eye)
時間推噓10 推:13 噓:3 →:92

先講基本理論

◆ 資金投報率:
分母為自有資金,分子為收益,
用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。
舉例:投入500萬,獲得回報為 → 500×n%

◆ 物件投報率:
分母為物件總價,分子為收益,
用處為估算這項標的的合理市價。
舉例:回推物件合適總價為 → 年租金÷n%



新舊屋評估物件,尤其投資件或租件
都會需要估算物件如何出價
這時的競爭對手都是市場中的大投老投

以新屋而言,台北市租報率甚至可低到1.8%
隔套老屋,應該是5%(不在守備範圍沒特別背)

所以評估物件總價,用租金回推合理物件投報率
若是新套,估價約落在2200萬
若是四套公寓,估價約落在2200萬

這是市場的可能成交價格
自己出價則可以再上下調整
若很需要這個物件就加價
若看看就好也沒差就減價

你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助

自有資金投報率只有在
1. 面對多種投資標的時
2. 涉及槓桿或資金成本時
才有意義

舉例1:
全現金投股票有5%的年化報酬,
全現金投房產只有3%的租報率,還沒扣費用
不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股




骷髏怪的算法
明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯
看不懂在那糾正的人
不是傻就是笨
不然就是浩呆

真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言

尤其這個↓↓↓

噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房,但一看就知道你至少兩三年沒
→ blargelp : 買過了。離市場超遠


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※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言
: 很多人只看漲多少說賺多少
: 其實不對
: 假設1000萬房子,自備200貸款800
: 200台銀定存1.725
: 800貸款能找到I+1就要偷笑
: (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
: 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅
: 假設租3萬
: 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
: +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
: 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
: 在認列空租招租般遷1萬
: 成本36萬
: 也就1千萬房子,租3萬塊沒有正現金留
: 假設5年後賣1300扣土增抓6萬,房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
: 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
: 175/5/1000=年3.5% 有很多???
: 簡單說購入價租金一定要3%以上,投資才算有賺錢,不然是虧錢的







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※ PTT 留言評論
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EvilJustice10/25 14:04你是我認識的股版精算師嗎

icemaydays10/25 14:05所以你有下場玩過嗎? 我無聊看了一下你最早2019年的

icemaydays10/25 14:05文,發現你超級反指標欸,簡直房板8zz,可以看錯這麼

icemaydays10/25 14:05多年還越挫越勇,不簡單

dans10/25 14:06我本來有考慮用毛利率和ROE解釋,考量房版智商太低看不懂太

dans10/25 14:06抽象的比喻就算了

baseba1l10/25 14:06所以他很急啊

blargelp10/25 14:13我還想說 你把面子看的比真理還重要的人,怎麼上一篇被

blargelp10/25 14:13打臉就不見了。沒硬凹我超不習慣。原來是跑去估狗發文了

blargelp10/25 14:14你還沒解釋為什麼現金買 物件投報率 成本會有貸款利息欸

dans10/25 14:15為啥不能有貸款利息?抓合理投報率不用評估什麼數值合理嗎

dans10/25 14:15?不然都抓千分之一?

dans10/25 14:16我的投資件,用租報率1‰賣你,刻以ㄇ

dans10/25 14:17別擔心啦,你會賺的,我出租件都是天價租金沒裝潢

IBIZA10/25 14:18不知道為什麼 房版喊空十幾年的空空 卻總是說手上有很多房

IBIZA10/25 14:18幾乎每個都是這樣

akita69010/25 14:19隔套不好貸款,管理也比較多事,通常也要求比較高的投

akita69010/25 14:19報,5%都算辛苦錢而已。

dans10/25 14:19就真的有房呀,下禮拜要轉貸幫大家釋放掛1水位,很佛心的我

IBIZA10/25 14:20就真的很奇怪啊 喊空十幾年 一邊空一邊買

baseba1l10/25 14:20最近流行聲稱自己很多房但很怕房價不跌,哈哈

dans10/25 14:21我爽呀,打爆你們這些假投資客忒開心

IBIZA10/25 14:21流行很多年了

baseba1l10/25 14:22覺得放輕鬆一點啦,沒賺到就沒賺到啊,何必氣急敗壞

twistfist10/25 14:22喊空根本是喊沒大漲XD

IBIZA10/25 14:23上一個這樣的我也忘了是誰 不過每個也差不多 記不得id也正

IBIZA10/25 14:23

KrisNYC10/25 14:24我想到我某些朋友 剛好2019年離開半導體業 或離開海運業

s875213410/25 14:24喊空一直買的指標人物不就是張四房?

KrisNYC10/25 14:25可能剛好錯過這種行業的爆發期 房仲代銷其實這十來年

KrisNYC10/25 14:25爆發期大概有2-3次 如果做了5年又都剛好錯過 是蠻傷心的

IBIZA10/25 14:25張金甌喊空之後應該是多買一間 它本來就三間

KrisNYC10/25 14:29比較起來 nova也算是錯過這幾年爆發期 但他就蠻能拚的

KrisNYC10/25 14:29一樣是感覺有點東西 心態上健康不少

dans10/25 14:30你們這種吃滿限貸政策的在替代銷擔心錯過時機,是不是搞錯

dans10/25 14:30什麼了

x156w42310/25 14:30把人性考慮進去

x156w42310/25 14:30嫌貨才是買貨人

x156w42310/25 14:30大漲=沒事做. 人從房版消失了

x156w42310/25 14:30盤整=喊空. 想要偷偷進貨

alexstag10/25 14:31手上有房怎麼樣都不擔心,最激動的通常都是錯過的

alexstag10/25 14:31

baseba1l10/25 14:32但在批踢踢房版喊沒啥影響力,帶不了什麼風向

alexstag10/25 14:32不然就是想要吃貨的,好幾個都是,只是有些有承認

alexstag10/25 14:32有些還在反串騙

dans10/25 14:33我可能27~28才會進場吧,但漲勢應該是27起,我坦白說

baseba1l10/25 14:34手上有房的很多都108前買的吧,甚至101以前更早,根本也

dans10/25 14:34現階段壓不壓貨不干我事

baseba1l10/25 14:34沒啥在意漲跌了,再爛再爛都至少一倍了,正常大概是2倍

baseba1l10/25 14:34以上

akita69010/25 14:37房市跟股市不一樣,股市不敢接刀子,房市盤或跌反而是

akita69010/25 14:37挑好貨的時候。

KrisNYC10/25 14:39是 我好像說過了 昨天有去下斡旋 代銷填我年初出的芭樂價

KrisNYC10/25 14:39說他要收集一些舊客人的低價斡旋跟公司討論銷售策略

KrisNYC10/25 14:40其實很多人都有動作 市場與市價是這些動作的集體表現

dans10/25 14:41填我PTT ID,說有個噴仔很會嫌價

KrisNYC10/25 14:45我覺得很多時間點都是人同此心 Lin大也貼了他買6000萬房

KrisNYC10/25 14:45時間點 氣氛正確 你應該做的事 是出去下低價斡旋

KrisNYC10/25 14:46因為循環速度越來越快 氣氛反轉 你要的房子跟價格不一定

KrisNYC10/25 14:46還在

grace52090910/25 14:46最近七期新古斡旋中,有買到再來分享^_^

KrisNYC10/25 14:47台支帶著 勇敢去出 不收就不收 你又沒損失什麼

dans10/25 14:48不了,我覺得被限貸打到是遜炮在做的事,你們比較合適

grace52090910/25 14:48已開,但是對方法人戶不差錢,感覺他有想要的價格,

grace52090910/25 14:48但我那個價格可以買新預售啊

dans10/25 14:49而且這種貸款成數我歐印銀行股都贏房

alexstag10/25 14:51反正有立flag 2027, 給推,回頭再來看就好

ttyy10/25 14:52房子都是108年前買的等於錯過這一整段大多頭

ttyy10/25 14:53但宣稱2022空頭和限貸都有預測到(不過多頭沒有)

ttyy10/25 14:53這樣算不算俗語說的壞掉的鐘一天也會準兩次?

dans10/25 14:54你買我的房子,稅讓你付,你就能真真切切知道我沒錯過

PTTMAXQQ10/25 14:54如果我說這時間其實才適合

PTTMAXQQ10/25 14:54我們投資兼自住的人看房下斡你信嗎?

dans10/25 14:54趁有人能接手我一定棄房歐印股

dans10/25 14:55如果我說我信,你可以幫我說服ttyy買我房+稅嗎?

jaricho10/25 14:55錯過 看錯這波 自己沒賺到 但看到別人賺到 那種痛苦相對

jaricho10/25 14:55剝削感 是比賠錢還痛苦的

IBIZA10/25 14:55棄房哪有差 有需要的時候隨時都能多一間出來啊

jaricho10/25 14:56股市不就有一種說法 賣飛了少賺比賠錢還痛苦

PTTMAXQQ10/25 14:56其實最近的限貸我也怕怕的,所以接受了3%的高利率,

PTTMAXQQ10/25 14:56這些理財房貸我都拿去做了美債槓桿,雖然目前還虧損,

PTTMAXQQ10/25 14:56但…也這樣借了一千多萬出來了,

PTTMAXQQ10/25 14:56所謂的限貸…應該還是卡在某些人吧

dans10/25 14:58我也想吃3%的高利率,可是轉貸好像最高2.4%而已,難過

dans10/25 14:59撥款完再來回報最終利率,說不定也是3%

ttyy10/25 15:00要找人接手不就丟到市場上賣就好了XD

dans10/25 15:02你不信我有房,就你來當這個冤種不就好了?還能幫忙負擔稅

ttyy10/25 15:03我沒有說你沒房喔,你說你多數108年前買,我信阿

ttyy10/25 15:04不過行情價賣不肯賣,要溢價超多+稅給別人付才賣

ttyy10/25 15:04你這樣要當空軍司令,有點口是心非呢

dans10/25 15:04那你幫我說服KrisNYC買,稅他負擔,我分紅你5%

Zexion10/25 15:11給我一個股友很像,GG砍在8月阿呆谷,還嘴硬要等美國新爸

Zexion10/25 15:11爸出來再買,結果現在整天看衰別人資產

elven10/25 15:57你要算物件就單純算物件,再來算槓桿之後(有借貸資金成本)

elven10/25 15:57投報,沒有混在一起算的。

elven10/25 15:58現金買股投報 vs. 融資買股投報,概念一樣

elven10/25 15:58現金買0050的投報,為啥要扣除融資成本?

elven10/25 16:03本金就是200萬,你可以選擇銀行定存,買0050,買50正2,買2

elven10/25 16:03330,沒有任何一項投資要扣借貸成本,要扣的話通通扣啊,

elven10/25 16:03銀行定存也要扣,那投報就變負的了!

elven10/25 16:08單純算物件投報率(總價),會看到台灣的租金投報大約是2%,

elven10/25 16:08這是合理的而且具有參考性的

elven10/25 16:10加上槓桿之後,因為每個人的舉債條件不同,算出來的投報當

elven10/25 16:10然不同,這也是合理的

jaricho10/25 16:41推92f 看錯近年房市行情沒跟上賺到這波 真的很痛苦 跟過

jaricho10/25 16:41去手上有沒有房一點關係也沒有

blargelp10/25 17:43嘿嘿 還想點名公審,結果大家都在笑你:(

JODOMADY10/25 20:05嫌貨人才是買貨人