Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
先講基本理論
◆ 資金投報率:
分母為自有資金,分子為收益,
用處為估算投資人把資金投入這項標的的效益。
舉例:投入500萬,獲得回報為 → 500×n%
◆ 物件投報率:
分母為物件總價,分子為收益,
用處為估算這項標的的合理市價。
舉例:回推物件合適總價為 → 年租金÷n%
新舊屋評估物件,尤其投資件或租件
都會需要估算物件如何出價
這時的競爭對手都是市場中的大投老投
以新屋而言,台北市租報率甚至可低到1.8%
隔套老屋,應該是5%(不在守備範圍沒特別背)
所以評估物件總價,用租金回推合理物件投報率
若是新套,估價約落在2200萬
若是四套公寓,估價約落在2200萬
這是市場的可能成交價格
自己出價則可以再上下調整
若很需要這個物件就加價
若看看就好也沒差就減價
你算自有資金投報率對投資型物件的出價沒有任何輔助
自有資金投報率只有在
1. 面對多種投資標的時
2. 涉及槓桿或資金成本時
才有意義
舉例1:
全現金投股票有5%的年化報酬,
全現金投房產只有3%的租報率,還沒扣費用
不開槓桿的大戶就會選擇棄房投股
骷髏怪的算法
明顯是在市場中挑物件看物件的邏輯
看不懂在那糾正的人
不是傻就是笨
不然就是浩呆
真的建議房版應該禁止這些沒下過市場的魯多發言
尤其這個↓↓↓
噓 blargelp : 雖然你每篇都在嗆人沒買房,但一看就知道你至少兩三年沒
→ blargelp : 買過了。離市場超遠
--
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言
: 很多人只看漲多少說賺多少
: 其實不對
: 假設1000萬房子,自備200貸款800
: 200台銀定存1.725
: 800貸款能找到I+1就要偷笑
: (200*1.725+800*2.725)/1000=2.525%
: 出租的話投報=2.525% 就沒有利差只有漲幅
: 假設租3萬
: 一年25.25萬利息+房屋地價稅2萬+半個月仲介費1.5萬+10%貸款費自己管也要算3.6萬
: +2萬修繕等基金+所得稅9.5用5%所得算約5千
: 25.25+2+1.5+3.6+2+0.5=約35成本
: 在認列空租招租般遷1萬
: 成本36萬
: 也就1千萬房子,租3萬塊沒有正現金留
: 假設5年後賣1300扣土增抓6萬,房仲跟交易成本大概75萬=賺219萬
: 在扣掉房地和一20%約44萬=175萬
: 175/5/1000=年3.5% 有很多???
: 簡單說購入價租金一定要3%以上,投資才算有賺錢,不然是虧錢的
--
63
[請益] 到底該不該賣呢?近期風向很亂,有考慮賣掉部分物件,但持有時間太短45%稅實在很痛... 思考許久還是上來請教各位大大 目前有北部房產三筆 (1) 自住: 三房新古屋,利率1.86%。 (2) 投資: 樓中樓小兩房,利率2.26%,目前出租每月29000。52
Re: [請益] 該追高嗎?不動產是這樣. 在市場上面. 你操作只能"炒高" 然後只有"持有者"可以操作. 也就是說,你手上沒有這邊的房子.41
[請益] 買新屋出租是不是很佛很傻?最近房產瘋狂的樣子,板上幾位大大開示,想把自己多餘資金放在房地產連動。 參考前輩分享,多是買中古屋整修出租,租金大於利息等持有成本來看現金投報率。 重點這陣子一般屋主開超高,3-4年新屋單價52萬不賣,20多年大樓45不賣,10多年大樓4 4 完不賣,雖然這些物件稍微區塊不同,屋主真的踩很硬18
Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧--以下恕刪-- 舉個實例,我一個物件出租中,一個月租金 45,000,年收租 54 萬。 這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理),房貸利息一個月15000 請問我這物件租金投報多少? 很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價13
Re: [請益] 租金投報算起來是負的,問題出在哪?現金報酬率那個公式 就長期置產客來說 我是非常不推的 另外頻繁買賣帶來的仲介費問題 有人說我就不說了11
[請益] 新莊隔套出租投資大家好 我今年給定自己的目標是將股票一部分轉移到房產市場 因此陸陸續續在看房,看到很多超過40年的隔套物件(走路至捷運出口600m內) 但擔心後續無法脫手 請問這個擔心是對的嗎? PS. 上實價登錄查了一下超過43年的基本上沒成交量11
[請益] 該買台北自住房還是隔套出租房小弟我在南部工作租房子 目前自備款500+ 約莫5年後會去雙北工作 原本想直接買台北或板橋自住房首購 但看了IBIZA大的文8
[閒聊] 台中水湳中國醫校區套房安安各位前輩好 小弟剛踏入房市沒多久 手上有一筆閒置資產想投資 不然在銀行一直被通膨吃掉心也很痛 想走一個收租流路線所以最近常上數字網找物件 看到一個頂樓與頂樓加蓋的套房物件 投報率房仲說5%以上 座落在文華高中站與中清站之間 屋齡大約3x4
[請益] 公寓隔套vs楠梓2房新古屋因八月投資橋頭五年內兩房車位失敗,至今過了兩個月仍找不到合適物件,價格也已被拉了2萬/坪上去... 這時蹦出一個公寓隔套物件,現金投報算一算可到10%(低樓層物件) 但隔套公寓現金需拿出比楠梓橋頭2房物件+50萬左右。 這個+50萬會讓我手邊現金瞬間緊縮,心裡有點不踏實、害怕。 但隔套公寓每月現金流+1.1萬;楠梓橋頭2房物件 -3000元/月、加上稅金一年現金流負帳近5萬,也會拖累後續投資速度。2
Re: [請益] 海外房地產投資你要這樣子幹嘛不增貸出來買隔套的物件就好 一大堆隔套的物件都超過6% 何況你隔套自己本身也能貸款 美國買房出租,說實話美國那麼大 每個地方的投報率、持有稅、維護成本都不一樣
43
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不34
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不26
[閒聊] 投資房地產成本計算27
Re: [新聞] 「金龍」海嘯真的來了!內政部分析數據:10
[請益] 為什麼警察不抓轉賣預售屋的「黃牛」27
[閒聊] 網紅的強力過件隨便貸19
[請益] 請問榮群擎川和大陸耑芃各位會選擇哪個呢15
Re: [新聞] 新北大巨蛋選址 樹林機率高7
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不8
Re: [請益] 為什麼警察不抓轉賣預售屋的「黃牛」4
[閒聊] 只要買房,就不會希望房價跌了3
[請益]房仲薪水高於醫生工程師? GDP靠房仲撐得?5
Re: [閒聊] 土城30年房 vs 北大特區18年房5
Re: [請益] 搬到頂樓有解決噪音問題嗎4
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不3
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不8
Re: [轉錄] 發生戰事你各位房貸都不用還了還不2
Re: [新聞] 新北大巨蛋選址 樹林機率高2
[閒聊] 龍寶14期3
[閒聊] 國泰VIP+國泰建案是不是無敵?2
Re: 請問配合建商的銀行一定核貸嗎?