[閒聊] 公證&租賃Q&A

其實前面討論不錯，我是相關從業人員
應該可以提供一些實務有力見解供參考

1.租賃公證「期限屆滿」未搬遷才能強制執行嗎？

是，中途原則上是無法的
原因有二
公證法第13條第一項第三款限於「期限屆滿」
執行處只做形式認定，租期哪天他看得出來
中途終止也可能是出租人無理由

2.那租賃公證沒用了嗎？

未必，還能執行租金
這個同某C講的不要找沒有固定工作的承租人
這要屋主自己去確認
國家只保障你有權利能行使，
不會保證債務人有資產，
實務上中途出事你問公證人也是這樣給建議
如果他有正常工作的
收到執行處公文就不會霸了，即便不是執行遷出
就我所知台北連隔套分租的都會要求房客來公證
對屋主來講也是第一層篩選

a38這個加速把欠租終止視為期限屆滿的條款
其實很有創意，偶爾也會看到
公證人有發現是會要你改掉的，公證書更不可能這樣打

3.換鎖/切電子鎖/斷水斷電是否會構成犯罪

機率由大到小
換鎖=切電子鎖>自己斷水斷電>聲請台水台電斷水斷電(沒事)

實務換鎖很大機率會構成強制罪
進去什麼都沒動，有侵入住居的判決，判拘役
斷網路，也有構成強制罪過的
管委會消磁，也會中，管委會應該循強制執行程序處理
關是不太可能，認罪和解的緩刑，不認的拘役易科罰金
你說有沒有影響，移民有、投資報酬率有

建議民事訴訟盡快進行吧
這邊也有公證第二個好處
公證有證據力，如果房客真的跟你打
開始抗辯租約真正或契約條款時
由於經公證之文書視為公文書，推定真正
可以直接就實體加以認定

最後住宅租賃的房東的確很弱勢
但還是要注意合法優先
同時以送走房客做為最高指導原則
千金之子，不死於盜賊
多挑有後顧之憂的房客會好一點

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