[請益] 出租或放著增值選擇

最近在高雄買一個預售案三房+機械車位13xx
預計年底交屋，若貸八成約1070

目前在考慮要出租或是掛自住放六年
兩者比較：

1.自住放六年以上
優點：
（1）可用新青安
年底交屋還有一年半的時間有利率補助，且可貸到40年、寬5年
（2）放六年有400萬免稅額

缺點：
怕未來六年後要賣，被查無自住事實，無法拿到400萬免稅額

2.出租
優點：有房租
缺點：
（1）貸款只能用首購或公教貸30年，寬最多3年
（2）所得稅需報出租所得且列舉扣除額無法扣掉貸款利息
（3）地價稅無法使用自住，房屋稅也沒有優惠
（4）有可能遇到爛房客

綜上所述

若用新青安貸40年，1.775%前18個月，2.275%後面剩下38年半+寬三年
跟公教貸30年2.185%+寬三年
前六年大約差34萬

加上每年的所得稅 房屋稅 地價稅
大概抓40萬好了

不租人六年後假設賺400萬跟租人賣出所差的房地合一稅是400*20%，也就是80萬

因此租人跟不租人差了120萬左右

如果租人每個月房租25000租六年大約180萬
再扣掉空租、維修、以及成屋時所需準備的冷氣 洗衣機 沙發 床組等等

可能只賺140萬

這樣算起來出租以及不出租基本上賺的錢是差不多的，那還不如不出租留著空房，
但是唯一需擔心的就是不出租空屋六年後是否符合自住事實，如果不符合差80萬好像就不如直接出租了

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