Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
這是玩到中期的煩惱.
你手上的房子不夠多.
然後槓桿還是可以開很大.
所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面.
這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱.
以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍.
(這邊是指有概念的狀況...
有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD)
這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大"
當你總資產滾破4000,你就會開始有手段.
手段就是.
你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低.
你一般是中期和短期.
而4000資產,你手上會有五間房子以上.
那你這些房子在買賣換物件之間.
就會產出一些餘額.
例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400.
然後去買兩間6xx的中古屋.
這樣你可能就會有個50萬的餘額.
這50萬就開始是你的"正產出"現金.
而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900.
你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點)
你就又有一百多萬餘額產出.
而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的.
至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來.
所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金.
而因為你手上物件超過五間.
所以你等同一年會交易1~2次...
在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和.
5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找...
so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右).
你只要"懂怎樣操作"
你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況.
喔我是指普通人的操作.
你如果是老鳥,中短期又很熟練.
那2000萬資產你可能就可以變出正現金流.
但我們先排除太專業的能力背景.
記得
長期持有是你資產破5000在做的.
沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的.
你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD
之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少.
(這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作)
你槓桿縮減的時候.
你就會思考囤置的選項.
要嘛就是長期屯在未來發展區.
要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢)
長期兩條路看你的需求而選擇..
當然另一方面.
你本來規畫的中期和短期操作也不會減少.
單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢.
這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件.
喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產.
so....
沒錢的時候.
現金流基本上都是"靠買賣價差"取得.
你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期)
除非你就養到你貸款都還清...XD
一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值)
喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情.
但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財.
在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式.
但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作.
搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場.
不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣...
外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士.
而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感.
抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略...
市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益.
這就會成為你對你自己價值的肯定.
而不需要別人肯定你.
那你不需要別人肯定你的時候.
你對他人會客氣嗎??....
不會!!! 別人的眼光是屁...XD
尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!!
--
推，真的是這樣，感謝
注意看，這位西卡大太狠了
大過年的就發一篇醒腦的戰文 XD
一般人會有一個問題. 你的投資手段會侷限在一兩種操作模式. 而這一兩種操作模式,會在某個時期可能有最佳表現. 但是在其他時期可能並不是很好的優先選擇. 而這也是不動產比較麻煩的地方. 一般人沒那麼多錢去做太多不同種的炒房操作模式. 短期中期長期改套收租店面. 這還牽扯到物件又不同,公寓大樓透天新屋預售屋. 地點又不同.蛋黃蛋白蛋殼,話題區,被遺忘區(例如林園..顆顆) 你全部都做一輪,可能要十年並且資金可能要幾千萬. (以前一輪大漲大概10年) 所以不動產最難是經驗難取得. 所以大多數人就是一招打到底.. 那你自然在某些時候就會覺得操作起來會卡或是沒那麼爽.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:05:09另外. 其實最泛用的手段是短期..XD 只是短期會弄髒自己的手,例如跟鄰居吵架吵到要幹架,在小房間跟對方對嗆之類的. 但是短期只有在"漲太兇"的時候難操作. (你買賣的時間差損失的漲幅很大,讓你覺得賣了再買好像在做白工) 以及跌的時候不能操作(跌的時候哪一種炒房方式可以操作...XD) 這也是為啥那些仲介店東,投資集團(非開放式),都是做短期. 這手段適應環境性超高,收益又很屌. 當然資產龐大+卡到槓桿成數後. 短期會有短期的侷限. 因此資產龐大之後,你一定會被逼著挪移很多錢去做中期和長期. 除非你用人頭. (投資集團愛用人頭...有店東用房仲店的房仲...有高利貸用欠債的人,喔通常是軍公教 工廠老闆用工人之類的 不過這邊講一個黑暗的....當發生事情的時候,人頭會是替死鬼. 所以用人頭他們會做ab約,並且有很多黑心裝潢...反正出問題又不是上面的人擔)
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:11:15這數字都高雄版本 台北大概要*3吧
台北會是另外一個生態. 台北最大的問題應該是"卡到你貸款上限" 你隨便兩間公寓就破槓桿上限了. 所以台北有台北的玩法. 要問台北的投資客.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:15:27推
推～是啊，客氣幹什麼...只是要不要浪費力氣問題
補一下. 台北物件總價很高. 總價很高代表甚麼. "代表你翻修的成本相對房價很低....XD) 你一間2000萬的公寓,翻修費50萬70萬.... 翻好賣2300.... 這是台北的優勢. 當然反過來就是,你兩間2000萬的公寓,你要貸款八成,總貸款額3200萬. 你怎麼貸?? 所以在細節玩法和資金以及貸款控管上面. 會跟中南部差不少.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:17:28關鍵字一次買兩間 兩間一起送 不同銀行 沒有負債比問題
我用過
這招我有問過銀行房貸專員. 國泰說它們會查
[email protected]@ 看起來可能要找特定銀行. 台北的數字算起來會跟中南部不一樣. 另外為啥我上面會抓槓桿3倍. 因為你買了500萬,翻修50萬. 你現金要準備170萬...所以大概三倍. 但是在台北. 買2000萬翻修70萬. 你現金準備470萬,槓桿還是4.5倍. 所以台北有台北的玩法. 操作細節差很多..
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:22:33兩間一起對保
樓上….其實也可以加碼三間四間一起送 不過要有中途出狀
況的備案跟準備金就是
一次要找到三四個都適合物件蠻難的除非亂買，或者同一個
房子門牌三個
貸款時間差要看銀行
有的送件核貸放款 會拉你兩次以上的聯徵
銀行我就不說了反正投資客適合銀行就那幾個，絕對不是大
樹
就不能這樣搞
覺得估價能力也是門檻. 另外算上交易成本.賣出再買屬於神
人級的操作，想想真的很難，目前還是常用省吃減用和用本業
收入硬剛貸款。
嗯 每家掛聯徵時間不同 衝到卡住會很尷尬…
大樹我覺得不差耶 可能我自營商 他認列收入的方式跟海
一樣寬 目前我貸款大宗就是大樹 三千多萬
嗯…當然就講好了只送這兩家 不會亂槍打鳥，再來有些銀行
一定額度下不用送總行 分行內自己搓掉就好了
第一間走延後交屋 後面才有時間找物件 分時買同時辦
其實多房會更輕鬆 只是成本會增加 但收益更增加了 這
有點像是房地合一賺錢才課稅 你為會了怕被課稅而不去
賺錢嗎
大家會不會講太多了？
反而起頭比較難 金流比較緊
當我狗屎運就好不用太認真哈哈
這要看銀行. 小銀行甚麼鬼狀況都有可能...XD 不過要做這個可能要特別研究哪幾家. and... 其實不動產容錯率很高. 買3xx,翻好賣4xx. 這個3xx可能是300~350,賣可能是450~500. 利潤還有總價的10%以上. 你抓錯了要嘛就是少賺,要嘛就是賣很久而已. 沒想像中那麼難. 但要有一些經驗. 累積基本的判斷能力. 因為有些人的想法總是太天真. 沒經歷過市場的洗禮,判斷會走錯路.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:31:01這都已知用火 沒啥好不能講的 跟增貸一樣
第一間就例如簽約1月壓五月底交屋
哎呀條件都是能談有些還沒找到新房子 他也樂意延後交屋
藏東藏西沒必要 船大不佔海 一年轉移數量二三十萬 不是
ptt有辦法去撼動的
分行自己能搓掉的很省事，大銀行毛一堆...
投資到現在感覺不是在玩房子而是在找漏洞哈哈，過了就有
種爽感
不要再私信我怎麼搞的，我頭殼撞到幻想的，每次都有人問
我奇怪的貸款我怎麼知道我怎麼搞出來的，朋友多交點人家
自然會幫你
可是大樹去分行的貸款條件很差 差到我都想撕存摺
總公司給的就好很多
我的國泰是總行的,很敢放...
F大剛好沒遇到銀行回查而已，一查到馬上就會被收回
大樹要去找直效行銷部 會有意外之喜 要找對人
去年有個活動 聯徵滿分都能參加 我身邊也有幾個包租公
婆收到通知 蠻香的
中長期持有我會找國泰"轉貸"...
每間銀行都要回查啊，怎麼不會回查？不然怎麼確定有沒有
抵押
下次去問農會,安泰等看看..農會一個金額以內是分會自己核定.
對 大樹要找對人 我真的真的打算撕存摺過 但大樹單日可
以無約轉50萬跟atm單日50萬 是其他家問不到的
但雖然大樹很敢放 他的利率也不會是最強的 只看利率我
覺得兆豐好
中信利率不錯,但是它們放款越來越摳門.
貸款收回去還不簡單 賣掉就好了又不是沒賺錢
所以貸款的選擇 年限不用講 越久越好 成數跟利率的平
衡 取決你獲利的穩定
回查是金流有沒有進房地產吧？同時辦有違規？
核貸後很少會收回 除非你碰到央行天條 那叫自殺
回查也有一定程序 每家銀行不同 妳的貸款專員除非不想
要業績 不然會把你安排的妥妥的
而且哪裡錯了銀行又沒規定一次不能買兩間，除非銀行每年
重新跟你要財力證明 每年重新算負債比
這其實很多都是看分行經理的態度..XD
我弱弱的問一下，第二第三戶可以這招一起嗎...
之前還有用經理簽的...在一個金額內..
卡到限貸會管 如果只是負債比 頭過身就過
我還是拿個穩定收益就好了 錢給高手賺@@ 謝謝C卡分享
@frowning 1126 第三戶購屋貸款卡央行規定我不知道
走週轉金比較保險…也要有可能失敗的退路, 可以直接跟業
務開門見山談 他比較熟他們銀行作業方式
嗯嗯...反正就是備足金額，有就當賺到
譬如三戶都是購屋貸款好了 你在二三戶的時候 負債比
不然有人跑來診間鬧也很麻煩
不ok 但因為有時間差 所以過了就過了 不會每年去查 但
如果你是二三戶都八成 其中一戶會被追回 我問到的是這
樣
第三戶天條不能動啦
金管會抽檢中了就罰很重沒人敢動
謝謝各位前輩...這篇很高深耶！
所以會被追是你卡到央行天條 內規可以很寬鬆的
不然認真來說 我去年真的要算負債比是爆炸的 因為我前
年只工作了8個月
第二第三戶同時走週轉金的話應該就可以
不過要先備足資金門檻比較高
但因為有資產在 所以從寬認定 最後核貸金額我自己都覺
得超神奇
對...反正資金一開始最好要有備，我大概知道了嘿嘿
掛4一定沒問題啦
銀行知道有地方貼你封條通常缺業績就放水
我記得行員打給我 那個s264多貸款給你一千多萬你會很困
擾嗎 當下我在社區文康室簽斡旋 我直接說來啊 我兩間一
起下 然後真的一起中
央行講不行的都不要去挑戰他,跟國稅局一樣..XD
不然我去年只打算買一間的 就是莫名多了錢才買兩間 差
點第三間也買下去
面對央行跟國稅局其實不叫挑戰 叫自殺 你各位不要衝動
但沒說的 可以儘量試
沒說的都不違法，我們秉持法律精神
不過單純第三戶走週轉金就可以 這招通常是拿來破解負債
收支比 通常是囤屋的最後一擊 用下去就可以休息幾年了
因為賣了也無法再買 有點像NBA 球隊突破薪資上限的狀態
…. 突破負債比上線 降一點也沒用不能簽自由球員
現在短期交易稅很重啊，漲幅也沒那麽大了
置產後才感受的薪水是淨收入的威力有多強，可以支
撐強大槓桿
感謝c神
希望趕快鬆綁，不然只吃的起低總價的物件@@
最難的是…家裡長輩還在管 毛一堆
可以在買房前就先問銀行能不能過嗎？不然簽下去負債比不過
不就慘了
買之前就可以估.
業務只能講他個人觀點….審核都可能有變數
通常是先估房子價格,個人財力那個要等聯徵.
不過長貸款你會對自己個人放款額度會有一定的概念.
推
感謝CECA大開示如何突破中產資產陷阱XD
看來一定要靠本業賺更多資本才能往上走（？）
你靠買賣或其他投資也可以. 但是就算你靠買賣. 資產不高的時候,你都還是會貼錢進去. (主要是槓桿很高外加你物件少,所以遇到冷盤或是交易卡頓,你就要貼錢進去) 這邊不是指你貼錢貼到資產再往上爬...那個太慢了. 你貼錢只是維持你的投資運轉. 你應該還是靠投資來把資產往上推升比較快.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 14:14:26謝謝！
這篇含金量有點高....
請問ceca 大神，假如已經有一間房，要轉增貸出來購置第二間
房，有負債比22倍的問題嗎？會不會貸不出來？前幾天問國泰
，竟然說他們沒在辦這個了，問中信反而是有，剛好跟你說的
相反
我後面都在用資產負債比. 所以收支比用的比較少,因此情況可能不太一樣. 不過國泰轉貸應該還是很正常吧. 但是他有他的一套計算你收支比的方式. 22倍那個方案則不清楚.
時間點問題 有些活動不是一直都有
我辦的時候去年八月
貸款本來就很謎 不同銀行 不同承辦 不同時間點結果都會
不同
我去年沒有22倍的問題 而且我記得22倍是信貸吧
不然我去年貸款3187萬不就代表我月薪要快150萬
房子有抵押品不用算22倍，算多少很迷的XD
不過應該最少能用房子價格的一半給你，資產負債比
銀行有心要放給你的話，租金股息收入拿得出帳本的
全部會請你拿出來認列，然後算最高給你，這要看個人
信貸才有22倍的問題 房貸沒有 只有負債比的問題
這篇含金量很高，推！
推
感謝以上大大
最近我在貸 也沒想像難貸 公股把租金股票啥都有認列
前年本來要貸 土銀說應該過不了就打現金 今年再貸一
間 一樣的條件合庫直接過 實在很神奇
非常感謝C大這篇文，今年朝這個方向去市場走跳XD，
C大你說中我的點，明明資產和房子數目超過您文中提到的
，但沒什麼現金流
或許我是只買不賣，玩了十多年只賣出四間房有關
目前手上的貨大概已經持有＞5年，我該思考一下到底是要
繼續租還是賣掉換標的
另外貸款限制真的十分哭爸，越來越難存房…
感謝C大教學，目前正在這瓶頸區，不斷本業貼錢進去滾大
資產，一番話點醒我，謝謝
又在複雜化笑死 ，不就低買高賣
佛
收入要短期買賣來，收租這種穩定收益是被動收入
兩者並存才是王道
不難聽到一些純買賣，結果瞬間畢業的例子 XD
ceca大神厲害，22倍是記錯了，負債比才對，星展轉增貸是說
要收入的七成左右，但國泰確實是直接說沒有在辦這業務，還
推薦我問外商銀行
18
首Po各位房板大神新年快樂 新年新希望 是再買一棟房子 長期目標是FIRE躺平 目前努力存錢中 扣除家計支出和存股 預計今年有300萬資金可以利用73
你這就是正常節奏 之前多頭我都覺得空軍腦殘 然後憤世嫉俗 亂誣賴 現在開始盤整 潮水退了 還真的這裏很多無腦多亂喊 或者你就本行 只好拼命喊 空軍不爽也是正常![Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流](https://i.imgur.com/wwFKkaib.jpg "Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流")
53
感冒了無腦亂回 1.早期收租可以超過本利攤的很多，例如我買公寓180月收1.3 買210+整修100收2.9 買530整修+200收5.5 還有150收1.2的。很多很多![Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流](https://i.imgur.com/5biz4Ndb.jpg "Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流")
1
正現金流太難了，主要是因為房價高漲，導致現在租金投報率普遍不是太高。 如果你要正現金流，貸款比重就要壓低，但這樣頭款又吃太兇。問題如果不想出太多頭款 ，那租金就很難完全cover房貸，所以基本上就是一個困局。 如果想要玩隔套，撇開法規問題不談，假設是完全沒隔要去隔，那也是要吃一大筆現金流 ，還不含管理所花費的心力。如果是買隔好的，也是個方法，但普遍不賣你個高於行情說11
: : 感冒了無腦亂回 : : 1.早期收租可以超過本利攤的很多，例如我買公寓180月收1.3 : 買210+整修100收2.97
不要只侷限在房地產投資，你有很多選擇。 站在投資的角度，現金流絕對是非常重要的一環，當你月收入 > 月支出的時候， 即便房市在跌，你根本就蹺腳看戲。 如果單看挑選標的物，不考量隔套或特殊物件，確實一般物件要做到貸款 8 成還能 正現金流在當前的市況非常不容易，但你可以搭配其他的方式。6
投資房地產要正現金流非常簡單 關鍵是你要懂得「持有債務」 透過持有債務，很容易就能得到正現金流 問題是大多數人對於債務是抗拒的 總想越快還清越好![Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流](https://i.imgur.com/48OPiXHb.jpg "Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流")
22
Re: [新聞] 館長做電商虧1千萬！苦笑揭虧錢主因：大b同學，你和館長有什麼恩怨我不清楚也沒興趣 但你唬爛財報會計我實在不能忍 一個產品虧錢 = ( 營業收入 - 所有支出 ) = 小於零 但是虧錢還是要賣，一定要賣 因為東西已經做好、進貨了，堆在那裡不賣 = 死資產 = 無法流動的資產![Re: [新聞] 館長做電商虧1千萬！苦笑揭虧錢主因：](https://i.imgur.com/0QC1wVWb.jpg "Re: [新聞] 館長做電商虧1千萬！苦笑揭虧錢主因：")
32
Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存這明明就是典型作法. 只要他現金流很穩當. 美國升息循環快結束了,大概剩下1~2次. 那這時候辦轉貸或是增貸拿700萬. 之後無腦下指數就好.![Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存](https://img.youtube.com/vi/XX8NPfzpE2g/mqdefault.jpg "Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存")
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Re: [新聞] 顏炳立:疫情若失控 房市將現恐慌性拋售潮成上面推文. 反正就是,QE產生的熱錢會跟不上因為股票跌和公司破產而蒸發掉的錢的速度. 尤其,公司破產,要評估公司資產,當你公司資產縮水,你就更容易破產. 這也是為啥台灣股災跑去降房貸的原因. 因為降房貸,銀行評估你的還款能力就會上升.![Re: [新聞] 顏炳立:疫情若失控 房市將現恐慌性拋售潮](https://i.imgur.com/j2abhvpb.jpg "Re: [新聞] 顏炳立:疫情若失控 房市將現恐慌性拋售潮")
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Re: [新聞] 房價高漲！40年房貸替年輕人圓夢 但一看你知道次貸風暴怎麼來的嗎？ 還是美國銀行不夠聰明？ 讓他貸個100年，寬限期給滿不就解套？ 風險你知道的嘛 當抵押品越來越貴，銀行資產估值越高![Re: [新聞] 房價高漲！40年房貸替年輕人圓夢 但一看](https://i.imgur.com/qiZrjAZb.jpg "Re: [新聞] 房價高漲！40年房貸替年輕人圓夢 但一看")
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Re: [請益] 大家放入股市的錢 佔總資產比重?從有收入以來 資產分配都是 90%股票 常駐總資產10%槓桿 一般人只要現金流足夠 這樣沒甚麼問題12
Re: [請益] 資產3000萬前用租的問題是你資產的累積速度 有贏過房地產嗎？ 每年收租淨收益 再加土地價格年年增高 最理想的作法是![Re: [請益] 資產3000萬前用租的](https://fund-projects.s3.us-east-2.amazonaws.com/og_images/default.png "Re: [請益] 資產3000萬前用租的")
11
Re: [閒聊] 說開戰房地產不會跌的不覺得可笑嗎？其實就很簡單的機率問題啊 你身上的資產要用現金（台幣）或 不動產的方式面對戰爭？ 現金： 貶值程度會隨著大家對戰況的預期而變化，基本上就是 打贏回到現在的狀況
8
[請益]如果45%是永久,是不是大家就拿出來賣了?18
[閒聊] 什麼樣的情況會換設計師？12
[請益] 台北關渡電梯大樓小坪數套房10
[請益] 房屋獲利試算![[請益] 房屋獲利試算](https://i.imgur.com/3cEqhiTb.png "[請益] 房屋獲利試算")
16
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[請益] 小換大舊房持有幾年能重購退稅![[請益] 小換大舊房持有幾年能重購退稅](https://i.imgur.com/9MDFA3ib.jpeg "[請益] 小換大舊房持有幾年能重購退稅")
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Re: [閒聊] 什麼樣的情況會換設計師？1
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