Re: [請益] 建商和營造廠的重要性排序？

建商有品牌定位問題.

就像車廠.

福斯集團旗下品牌有.

福斯,保時捷,藍寶堅尼,賓利,奧迪等等.

建商財團規模大的也有分品牌.

因此,有分品牌的情況下.

豪華品牌和平價品牌,自然會有不同的營造型態.

除了用料.設計以外,他的監工方式和工程細節也不太一樣.

那在發包的時候,也許就會用不同的營造廠.

不然就是同一個營造廠,不同等級的施工.

所以真的主導一個建案的影響力.

建商本身影響會比營造廠大.

當然你說營造廠也有一定的影響.

不過這也牽扯到營造廠的定位.

阿她是蓋豪宅的還是蓋平價宅的.

它們自己也會有定位.

同樣的,一個老闆或是土木營造集團,規模大的手上也會有兩三家營造.

去因應不同等級的"訂單"XD

所以呢.

品牌有其定位.

而消費者接觸的是最末梢的品牌,也就是建商.

所以建商的定位基本上就已經告訴你了一切.

我這個品牌現在推的就是平價宅,所以我的營造也是平價的走向.

你不要期待你在平價宅當中用平價買到豪宅等級的內容.

這是不可能的事情,別傻了,別夢想,別整天想偷佔便宜...顆顆.

至於你買豪宅品牌的建商會不會用到平價營造.

理論上是不會啦...因為現在這個年代喔,資訊太爆炸外.

買豪宅的人你永遠不知道對方是甚麼人,有甚麼背景.

對方只要是不動產相關背景,你還想這樣偷太明顯,三兩下就被抓包然後臭掉.
(不動產相關行業的人其實很多很多...這幾千年歷史的傳產好嗎...XD)

所以豪宅品牌,他用的營造通常也是專蓋豪宅等級的營造,品管也會比較好.

而大財團想要豪宅和平價宅通吃,現在更傾向於,設立兩個以上的建商品牌去區隔.

在以前確實有可能一個建商分兩三種等級產品在推.

主要是帳好做+資金可以集中+企業管理簡單方便.

但通常這種情況會造成她的豪宅被平價宅的一些狀況給扯後腿.

拉扯到他的豪宅價格拱不起來,並且也難賣.

所以現在更傾向直接分拆品牌去做不同等級的產品.

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上面講的是比較"基礎"的結構狀況. 但是如果扯到實際商場. 還有很多變形..XD 一般品牌的建商,有可能跑去蛋黃區蓋"賣不掉的豪宅" 目的是拉升品牌形象和曝光效應. 大多數人根本搞不清楚建商品牌定位. 但是他們會知道"喔,七期最近最新蓋的最貴的豪宅是XX蓋的" 然後XX建商推的其他案子就會變好賣. 這招大型建商很愛用. 因為他"本多忠勝"...XD 例如他在201x年蓋豪宅,一坪喊60賣3x.....天價阿.. 而一般建案都跑在2x.... 一方面那一棟豪宅的"成本"可能佔他當縣市推案的1/5甚至1/8以下. 他跑其他的案子來補那一棟賣不掉的銷售成本,根本沒啥感覺. 另一方面. 當她201x的豪宅賣了半天賣到2020遇到無限QE後. 靠邀,直接拉升到喊7x,4x~5x成交. 你要知道,他往上拉的金額全都是"純利潤"....他成本就在那邊.. (你想,如果他本來賣35,利潤是40%,那代表他的成本大概在21.一坪賺14 而他如果賣到45,成本還是21,那他一坪賺24...那請問是幾%) 那也許他賣了六七八九十年.賣了超久超久. 但是最後整個案子完銷後回頭看. 整體投報率也沒多差....顆顆. so....大型建商就算是推平價宅的品牌. 也可能跑去蛋黃區推豪宅. 並且,廣告一定要大,設計一定要囂張,建築師一定要有名,公設一定要強...!!! 反正. 反正他有錢+現金流又強悍.... so....很多建商的商業技巧,一般人會看不懂..XD 現在是21世紀. 人家做生意的,都已經修仙修到飛升等級了. 你一個連拜師都沒有,自己野修的,都還沒築基,你不知道她在幹嘛,其實很正常..

另外補一下. 這種大建商硬推的豪宅. 如果你說本質上可不可以買. 可以買...XD 她很有錢,比豪宅建商還有錢. 而他想弄一個廣告出來. 他當然很敢砸錢. 並且你成本在高能高多少? 一般建案現在喊20一坪造價好了,你豪宅要蓋多少?30?. 蓋阿....他花不起嗎??... 所以為了鋪張,他甚至工地都讓你看個仔細,全都是豪宅等級再蓋. 因為那是她要拿來招搖撞騙的招牌. 並且主要利潤不再這個建案身上. 因此很多時候,跟一般人想的完全不一樣..XD 但是以投資來講. 因為他品牌形象和定位的問題. 所以價格拉升效應差,轉手也比較困難. 所以不是投資好標的. 適合自住.... 當然如果你自住怕被別人說你買XX品牌豪宅很笨很蠢,因此不買. 那是另外一個考量. 面子也是豪宅買家注重的點....這邊看你有沒有這個負擔..

發哥大坪數現在都很難賣. 主要也牽扯到. 發哥搶市場最重要的手段是. 自備款超低.交屋後的頭期款也超低. 但這兩點在大坪數市場完全被豪宅線給打趴. 外加發哥的品牌定位這幾年已經整個扭轉. 所以發哥現在大坪數都很難賣正常. 201x年的時候發哥狂蓋大坪數. 那時候很多買家是屯屋族... 而賣點主要是"地段""景觀". 因為發哥夠有錢,所以搶土地很兇. 你豪宅品牌蓋的好,問題是你就搶不到最棒的點. 人家正湖景公園第一排+角間+地基大+門口路大條. 阿你蓋到第二線的路. 這種情況在201x年,同樣大坪數,成為你賣輸發哥的主因. 外加那時候發哥品牌定位還沒有很明顯的走平價路線... 那時候的發哥走"暴發戶"路線...XD

不調高豪宅線. 就是教訓中產階級. 顆顆...

大型開發案投標也是廣告型態之一. 高雄最大的開發案投標. 上一次是日勝生拿走71期台鐵部分的土地標. 要蓋12棟大樓包含一棟商場. 而之後最大案就是興富發拿走. 特貿三. 興富發本來主力是要包下面小塊的,結果被國城給搶走. 但是標到最大最主要的那一塊. (這是次要目標....當然如果可以,三塊她都想要) 這就是錢多的威力... 可以蓋永久海景宅. 現在它們老董還在思考到底要大坪數還是小坪數. 另外,義大財力再強也是有限. 外加很多時候不是單看自己的財力. 也要靠金主... 建商老董平時在忙甚麼? 忙著看工地?忙著看土地?. 喔不,建商老董平時忙著跟金主和政府官員,上酒店打高爾夫球... 顆顆. 這才是老董在幹的事情. 甚麼土地?工程?規劃?公司走向?.... 他養的那些高層員工拿那麼多薪水,那麼多土博士海龜博士是幹嘛用的? 專業的事情交給專業就好. 老闆常常負責的是"人"和"錢"的事情. 當然啦,專業把報告送到老闆眼前. 最後還是老闆決定要不要批准,或是要不要修改就是了.

義大是這樣子. 義大跟民進黨以前正國會比較好. 所以當年楊秋興和陳菊選舉的時候,挺楊秋興. 然後被陳菊用山坡地開發教訓.(新潮流很悍的...檔我者死) 後來陳其邁偏正國會(看他老爸的定位很明顯)(更後來投靠英系) 也因此,義大的政治結構有所改變. 當然最近英系勢走弱,也有一些變化....但那個要問搞政治的比較清楚最新情況. 在這種情況下,義大多少會有不少內線. 外加他金主也會比較強.(政治順風逆風會影響跟政治走的深的財團的金主狀況) 然後麟洛房市開發案主要訴求是醫療專區,養老宅. 義大近期都跟醫走得很近. 主要是他想要讓義守大學有醫學系.. 他哈這個很久了,甚至把義大醫院弄出來都是為了這件事情布局. 當然到目前為止,他的義守大學醫學系都還是闖關失敗. 但反正繼續慢慢搞. so.... 義大也不一定真的看好那一區. 但是參與一個開發案+推廣醫療,對她有額外的附加價值. 義大畢竟不是純建商. 甚至說建商和營造在他的財團比率當中其實算很低.

好規劃. 那一整排海景多好規劃住宅. 上面那一大塊有一個問題. 台電和市府各要一棟樓,並且都要海景. 因此興富發可以規劃的剩下一個L型. 他現在就很煩惱... 到底是要蓋很多棟. 還是蓋一棟超高樓. 然後他老董又很害怕摩天樓詛咒...XD (所以你看遠雄敢蓋the one 6xF...興富發永遠都只愛蓋29F現在放寬就蓋3xF) 而如果不蓋摩天樓,蓋多棟. 這樣海景後棟的會被擋+如果小坪數會有戶看的問題. 而如果蓋摩天樓,那就是中大坪數,這樣會有豪宅線的問題. 更不用說,他還有一定比率必須蓋辦公室. 這樣辦公室應該給內部還是海景? (辦公室在高雄又不好賣.... 所以是應該讓辦公室有景好賣拚完銷. 還是應該給住宅拚高價然後辦公室讓他賣到天長地久?) so...特貿三為啥到現在都還沒定案. 就是他們老董在煩惱這些...XD 而如果是下面那一塊. 那就一排33F....無腦搞定. 用膝蓋規畫就好了.

發哥三塊都有投. 如果可以她當然三塊都吃...XD

發哥老董是"生意人",不是"理想家" 對她而言,房子就是要"賣掉"...其他都不重要. 所以他蓋的房子都是以把房子賣掉為策略走向. 目前賣房子發哥那麼會賣那麼強. (尤其他推案量又大,你說有些建商很能賣,但她推案量超小. 因此小本生意無法跟發哥比規模經濟) 201x年以前不講...那時候策略不一樣. 現在發哥最重要的策略就是"自備款和交屋款低" 幾十萬就可以下定,然後三年後再補個幾十萬或一百萬. 甚至幾十萬,過三年後再補給十萬,就可以交屋,再過三年後再補差額可能幾十到一百萬. 你看付款壓力多低. 不只投資客,連自住戶都哈翻了. 所以他超能賣. 但問題是他想要這樣搞的代價是甚麼? 是你單戶坪數要切很小. 而發哥又喜歡市中心大塊土地. (品牌形象+曝光度+整建案總價高所以廣告費可以狂砸+炒股!!!!!) (發哥高層其實主力在炒股...) 這就變成. 你一大塊地蓋3xF,這樣蓋上去你又要切一堆小戶. 自然格局就只能硬切....硬切自然就顆顆..XD 而發哥最後就是妥協格局,因為他發現. 幹....我她媽硬切還是熱賣...哈哈哈.. so...市場說話,老董跟著市場走. 發哥永遠都讓我們體會到一個精神. "市場永遠都是對的"....的奧義!!! 管你外面怎樣說他,管你怎樣一大堆大道理. 你他媽的有發哥能賣嗎?....有發哥錢多嗎? 喔...有拉. 寶咖咖說"我好像近期比發哥還大".... 當然這取決於寶咖咖之前的狂生子公司策略. 你只要有點錢,他就扶持你成立一間建商,寶咖咖集團入股你的建商. 然後全套提共你,從營造到各部門人事業務等支援到廣告行銷..一條龍. 這就是寶咖咖集團快速壯大成為建商規模第一的奧義!!!!!.... 這些都是商場高手.. 看它們玩,你其實可以學到很多有得沒有得東西.

營建的股票通常都很迷. 不過這兩年房價狂漲,但是大多數建商股票都死魚的....解釋方式是. "房價漲是因為營造成本大漲,建商利潤並沒變高,甚至有些虧錢賣" 當然無論你信不信,股價是因此反應而死魚...XD 而且不是一家兩家. 當然也有股票有特殊反應的. 不過這通常是她自己的事情. 例如遠雄....擺脫趙藤雄被抓去關的低迷,報復性補漲. (不然他股利超高,以前發到近乎長期穩定7%,我同學屯了好久,還吃好道相報... 7%是因為,一方面遠雄股票很多是趙家持有,算是一種家族發薪水生活費. 另一方面就是因為趙藤雄被抓去關造成的形象低迷,所以獲利和股價產生美麗的誤差) 例如三地....有大金主,所以大跳一根. 例如三發....兩個兒子聯合老媽鬥老爸,老爸抓狂自爆醜聞全家一起死(超強的八點檔) 不過基本上,營建股通常都很迷. 外加很多營建股交易量都很低. 所以你看,連"老輸"都不愛玩營建股. 檯面上有幾個股票老輸會玩營建股?... 阿就...大戶玩營建股,很容易反被公司派玩...顆顆... 另外.興富發股票的交易量. 一直在營建股裡都是頂高. 其他人的交易量跟興富發差很多. 之前興富發有一度要"每季"發股利. 想要吸引別人當定存股. 但是後來取消了... 不過通常,炒房的,會買建商的房子,但....大多不會買建商的股票...XD 尤其你越了解房市,你用房市看股票. 你越容易被嘎到你靈魂出竅.