[請益]預售屋合約問題

大家好, 小弟最近在找人生第一個房子, 中古屋跟預售屋都有看, 目前看到一個預售屋還蠻喜歡, 現在在合約審議期階段, 今天看完合約覺得有不少奇怪的地方...

希望大家能幫解惑...

1. 貸款約定: 貸款差額在預定貸款金額30%以內部分, 經賣方以書面通知10日內,
買方一次以現金繳納之。

看內政部公版: 賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

* 個人覺得這差的有點多, 今天假設800W房價, 貸款八成金額就是640W,
640W * 30% = 192W; 這表示最糟糕的情況我得在對保後十天內生出190W的現金,
這也未免太強人所難...。

如果不考慮最糟情況, 假設最後銀行只給貸7成, 800W * 70% = 560W, 因為在30%以內,
所以我得在十天內生出80W的現金, 感覺這違約風險也有點高...。

2. (a.) 本約金融貸款為本約買賣之期款而非交屋保留款, ...除經買方具體提出客觀證據證明本物件買賣標的有含有輻射鋼筋...或房屋現況具有無法居住且無法修繕之重大瑕疵之外, 買方不得以任何方式通知金融機構暫停、延遲或終止撥付貸款於賣方, 否則以違約之規定辦理。

(b.) 為確保賣方於貸款核撥後取得本項買賣價款, 買方同意無條件將其在承貸金融機構之帳戶存摺及預立之取款條等領款證件交付賣方, 以供賣方於貸款核撥後得直接向金融機構領款或簽立"委託撥款同意書", 使承貸金融機構得直接將貸款撥入賣方帳戶, 以上配合之取款方式, 依賣方指示為之。

* 看起來就是不給拿銀行貸款逼建商修繕, 雖然看以前的文章有不少人扣住貸款逼建商修繕, 不過不知道這樣是不是常態? 個人覺得這項還好,不過委託撥款同意書就算了, 將
存摺及預立之取款條直接給賣方, 想請問這會不會有風險?

3. 完工日落差超大: 591上是寫2021Q4完工, 可是合約上寫2024年7月5日。 完工日多
偷2年半也偷太大了, 雖然代銷小姐口頭保證說這只是建商抓法規最大時間,最晚也會是2022Q2完工, 不過我覺得那是理想上, 實際上要是真的雖小遇到了可能交屋都要4年後了...。

4. 二工問題: 為提升社區公共空間之實用機能及增進公共景觀, 上開增建或改建部分,
因屬賣方增設贈送性質, 賣方可變更設計或依原建照圖施作,並不付違約之責, 如有與建築或消防法規不合者, 買方亦不得以此(含現狀或主管機關之處分)向賣方主張違約或
為任何請求。

* 這項是不是代表建商公設可以隨便以違建的方式蓋, 然後住戶只能完全吞下去? 被檢舉只能活該被拆...。 現在的建商都是用違建蓋公設嗎? 還是建商立這條只是保障自己不被惡意檢舉, 其實公設還是會正常蓋大部分都不會是違建?

5. 交屋款問題: 合約有明確列出可以保留5%交屋保留款作為驗收, 可是代銷給我的付款流程如下:

簽約金(10%) -> 拆架完成(10%) -> 金融貸款(80%) -> 交屋(2W)

前面加起來就100%了, 我問代銷那交屋2W是怎麼來的, 對方回說是總價拉2W出來, 讓我有點黑人問號, 那拉出來是從哪裡拉出來..., 我要怎麼使用5%交屋保留款...。
這問題我打算這兩天在問代銷看看, 看貸款我能不能只貸75%, 把5%拉到交屋款, 這樣至少驗收我比較有保障...。

基本上這間預售屋我是真的蠻喜歡的, 可是看完合約後我是真的怕到了, 目前是有傾向兩個方案:

1. 直接跟代銷確認上述問題, 要是都沒有好的答案, 就直接退訂..., 繼續找附近的中古屋...。

2. 正式簽合約後直接找消基會跟建商談, 至少違反法規的部分(貸款差額, 交屋款問題)請建商改好或用其他方式改善, 至於公設二工跟完工日偷太大的問題, 就賭賭看了...。

再麻煩大家如果方便的話看能不能提供些建議或想法

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貸款不足額跟交屋尾款違反定型化契約, 這兩個最care的地方應該申訴就一定告得贏。 可是二工違建這個有點怕, 如果完工拖太久一般不會遇到的話, 我是有點想賭...

內政部的範本有一個是定型化契約應記載及不得記載事項, 這個應該是有效力的...

我也開始覺得自己不適合買預售屋了, 不過覺得這種合約真的很奇怪...

真的是這樣, 要維持我原本生活圈又要符合預算又要低屋齡, 我好像只能吞...XD

了解, 我現在是有點退縮了, 為什麼要跟建商賭這個, 他合約這樣寫就是打算這樣搞。 就算真的申訴成功, 後續還是有一堆問題得處理, 既然還在審閱期內, 那我真的沒必要賭...

明天打算問代銷看貸款能不能移5%去尾款, 還有貸款差額問題, 要是最後依然違法, 我應該就直接退了...

謝謝大家回覆, 目前有跟代銷說想把貸款5%轉到交屋款, 如果不行我就直接放棄。 也有看上另一家預售, 他們交屋款是5W可是進一步詢問可以把貸款轉5%變交屋款。 雖然爬A大文知道有不少申訴成功的案例, 不過我覺得如果是簽約後才注意到當然要 去申訴, 但如果是簽約前, 還是直接不買最實在, 簽了在立刻去申訴有種互相傷害 的感覺..., 雖然這情況也是很多建商不守法想坑消費者導致的就是...。