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Re: [閒聊] 都買預售屋了還買貴會是什麼樣的狀況?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 都買預售屋了還買貴會是什麼樣的狀況?作者
ronall
(暱稱小公主的!扣十分先)
時間推噓23 推:24 噓:1 →:100

以下從個人資深業務的經驗看起
(本人非房粽,而是超過十年的 B2B 業務)

※ 引述《yniori (偉恩咖肥)》之銘言:
: 如題
: 純討論而已
: 預售屋
: 很多人都說別碰
: 但是確實有很多很多的優勢
: 最大的優勢就是價格相對便宜

所謂的相對,到底是跟誰比呢?
在資訊透明的情況下的相對才是有意義的

預售屋的實載價格根本不公開的情況底下
怎麼會知道買貴買便宜?

所以相對便宜,話術,聽聽就好

: 可是阿
: 有些預售屋在591的開價真是比附近新建案的房價還高很多很多
: 然後還完銷

來台中看,沒有哪個建案不完銷的 (不講完銷,怎麼騙得出你口袋的錢)
舉個例子

夢幻誠

https://udn.com/news/story/7241/4113731
19-10-19 13:28 經濟日報

住戶數 1608 戶 / 2019-10 開賣就已賣出 1000 戶(?)

https://market.ltn.com.tw/article/8225
2020-05-13 14:03

賣了 1500 戶,基本上應該全部算完銷的吧(?)

然後上個 591 看一下

https://reurl.cc/q8DlL0

恩...頭腦沒壞的應該也知道是什麼狀況
等著看 2022 Q3 斷頭潮(?)

早買早享受,晚買享折扣 (抱歉,房子還沒蓋好還享受不到,只有紅單)


: 也有聽說有些建商的預售屋是不二價的
: 那糟糕了

曾經經過某建案叫女__萬歲
銷售很囂張的說林祖母的建案絕對不二價,不用議價
報了高樓層 1300 萬含 B3 平車物件

我笑著沒說什麼,因為前一晚我看了網路上要轉讓的單
類似的物件 888 還只是開價而已...

: 如果買了預售屋結果房價下跌買貴了
: 那不是連這一個價格低廉最大的優勢都沒了嗎
: 那應該很難過吧
: 買了預售屋就是希望便宜
: 結果還買貴
: 慘

各行各業都一樣,都是透過資訊不對稱來賺錢
越不對稱越不透明,能夠賺的黑心財就越大

這是為什麼政府遲遲不通過實價登錄的法案
因為資訊透明,建商投機客房粽就無法狠狠敲上你我一筆

更遑論預售屋的紅單文化
拿了紅單在工程款繳付前的兩年拉高價格賣掉,投入 50 萬預付,回收 100~200 萬
好生意不做嗎?

現在新聞一直在帶風向的就是房市多好又多好
再不買就買不起等等

這也是消費心理學的一種
各行各業的資深業務也很常跟客戶說再不下訂就真的沒貨了

是真的? 還是情緒勒索?

當個聰明理性的消費者比較重要

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 110.50.171.87 (臺灣)
PTT 網址
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 13:32:56

F9393508/16 13:33成大城也是這樣一堆賣 阿發哥投客跑單客太多

ganninian08/16 13:51夢幻滅是地點太鳥 加上烏日生活環境本來就差 還真好奇

ganninian08/16 13:51什麼人會去買那

Unsullied08/16 13:59預售屋價格合不合理自己要會判斷

Unsullied08/16 14:00買房一定要多看 多做功課

Unsullied08/16 14:00建商品牌 施工 地點 用料 地段 無法絕對掌握

Unsullied08/16 14:01也要知道相對合理是多少

Unsullied08/16 14:01買預售屋來炒有點像是股票炒短線

Unsullied08/16 14:02獲利高 風險大

Unsullied08/16 14:02現在跟著一窩蜂買 結果根本繳不出來想炒短線

Unsullied08/16 14:03三年後斷頭法拍也只是剛好 就像股票放空一樣

Unsullied08/16 14:03這種操作如果賠錢 不就是活該嗎?

Unsullied08/16 14:03至於代銷自我感覺良好那也是公司的政策

Unsullied08/16 14:04你沒出底牌 她也不會跟你說實話

Unsullied08/16 14:04畢竟走過路過進來亂過嫌過都比真正要買過的人多很多

Unsullied08/16 14:04有經驗的代銷跟你聊兩分鐘就知道你會不會買\

Unsullied08/16 14:05先問你自備款多少 吱吱屋屋基本上就打槍了

這邊分享一下業務談判技巧給大家討論參考 業務談判的第一原則就是,絕對不要隨便亮底牌 底牌亮出來,基本上就是輸一半了 如果我是房粽代銷業務,當我知道對方的底牌後 我立刻能夠盤算出哪種商品是我有利潤跟獎金的選擇 比方自備款 200 萬 貸款 8 成,等於總價 1000 萬的房子是買家能夠採購的上限值 但 沒人規定我不能把總價 500 萬的房子賣給對方 1000 萬 所以談判議價採購這種事情絕對不要急 也不要隨便亮底牌

freejusticer08/16 14:05認同版主看法,有些人買預售屋利用桿桿以小博大,加

freejusticer08/16 14:07價賣再換約賣給下一手,爽賺50萬以上,一直說現在不

freejusticer08/16 14:07買以後更貴

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:13:06

freejusticer08/16 14:08有些屋主開的價格跟仲介一樣,仲介的抽成屋主也要

abyssa108/16 14:08市場本來就很看心理面 信心很重要 低利率負擔能力上升

abyssa108/16 14:08大家都相信會漲就會真的漲

Unsullied08/16 14:15一半認同 所謂自備款等於是門票

Unsullied08/16 14:16一間房子打算建商賣1000左右 你至少要有200的自備吧

Unsullied08/16 14:16你進去跟人家說你只有100 你猜會不會被打槍出門?

所以談判的第一原則 不要隨便亮底牌 當賣方 500 可以賣你但又能賣到 1000 的時候,它不可能只賣你 500

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:18:52

Unsullied08/16 14:17差太多人家根本懶著理你 除非你現金流超多

Unsullied08/16 14:18小姐接案是輪流的 你浪費人家一次 說不定下個貴客就被

Unsullied08/16 14:18別的代銷接走了

Unsullied08/16 14:19頭期款不是底牌 是門牌 先告訴對方我可能會買

jc1075508/16 14:19房板鄉民都說現在不買以後就買不到了

Unsullied08/16 14:19如果你有做過功課 就會知道區域行情在哪

Unsullied08/16 14:19不會有這種500賣到1000的事情

Unsullied08/16 14:20除非你錢很多又不做功課又很傻 唯一一種例外

Unsullied08/16 14:20向竹北那種不理性的買盤 也許有機會加個一些

Unsullied08/16 14:20但也不可能加到2倍

上面女__萬歲的例子差不多就快兩倍了,提供參考

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:21:57

Unsullied08/16 14:21除非買的人亂買 那就沒辦法了

Unsullied08/16 14:22買房跟你平常的採購 那是完全不同的東西

哪裡不一樣願聞其詳,可以分享給房版鄉民們了解一下

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:23:37

Unsullied08/16 14:22不能什麼都用特例來解釋通則 不然就跟SWAY一樣了

Unsullied08/16 14:23隨便找間賠售 就可以上電視說個40分鐘

Unsullied08/16 14:23你要想買到好房好價格 那就要知道代銷在想什麼

Unsullied08/16 14:23出去亂砍價 亂嫌棄 亂批評 遇到菜鳥還沒事

Unsullied08/16 14:24遇到老鳥你就等著被電爆 不相信自己去試試看

不曉得您業務經驗有多少,您知道各行各業的業務遇到每個買家都是嫌東嫌西的嗎?

Unsullied08/16 14:25該說的都說了 看得懂得看得懂 看不懂得再說也沒用

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:26:12

shen503508/16 14:29我認真覺得發哥很猛,在台中蓋了一堆低自備款的飯店宅

shen503508/16 14:29,已經蓋了幾千戶了,怎麼還有人會買發哥的帳?

takako101408/16 14:38夢幻誠當時還廣告打到嘉義遠百外牆

IMISSA08/16 14:48要超出行情價一倍基本上都算是特例

IMISSA08/16 14:48如果社區/區域行情是1000+-15% 你說你自備有100

IMISSA08/16 14:48代銷根本懶得屌你

Unsullied08/16 14:59是的 就是如此 給人家洗臉而已

zeroyaking08/16 15:14自備是門票+1 房仲經驗12年 專跟鄉民搏鬥100組以上

zeroyaking08/16 15:16自備夠 但不一定會出高價啊…跟菜比八是不用掀底牌啦

zeroyaking08/16 15:16 遇到成精的房仲代銷 也不用2分鐘不用問 聽講話語氣

zeroyaking08/16 15:16就知道是哪種客戶了

zeroyaking08/16 15:17自備不夠就是直接介紹低總價的 大家時間寶貴 生意歸

zeroyaking08/16 15:17生意 聊天歸聊天

zeroyaking08/16 15:19嫌東嫌西遇到普通業務只會擋跟解釋反駁 老實說根本就

zeroyaking08/16 15:19不用多著墨這 把屋況解釋說明清楚 破題彼此要談多少

zeroyaking08/16 15:19 成交機率大又快

zeroyaking08/16 15:20如果是有希望的客戶 代銷業務難道會想放過?

zeroyaking08/16 15:23條件開出來該給人賺的不要摳 也直接擺明不會加 加就

zeroyaking08/16 15:23退掉 讓代銷業務自己去傷腦筋 反而這種買方買到好案

zeroyaking08/16 15:23子機率高很多

zeroyaking08/16 15:29有機會的客戶是唯一 差距太大沒希望的客戶只是其中之

zeroyaking08/16 15:29

Skylegend08/16 15:33但竹北還是很誇張,最近談寶咔咔預售,離開價差10萬而

Skylegend08/16 15:33已也是不行,撐了兩周也沒回應,反正買氣就是狂,你不

Skylegend08/16 15:33買也是一堆人買。

RaiGend051908/16 16:13對,資訊不對稱才有錢賺

lukexyz08/16 16:48中肯 推

JuanWang08/16 17:31你完銷的定義真特別 1608户當然是要都賣完才算完銷

JuanWang08/16 17:31只賣1500然後你就說算完銷吧?

JuanWang08/16 17:31然後591連結點進去也看不出你想表達什麼

JuanWang08/16 17:31想表達591上面很多夢幻誠的案子在賣嗎?

JuanWang08/16 17:31要先分清楚 591是個人轉賣 跟建商無關

JuanWang08/16 17:31建商手上房子賣完=完銷 591個人轉賣是個人的事情

Anyotw08/16 17:44你每案都以會破局的方式斡旋,一輩子總有一天會賽到破盤價

Anyotw08/16 17:44或沒有。...看誰比較會撐囉

evolution99908/16 18:05

indoman08/16 18:27女王萬歲?888兩房的價格吧

indoman08/16 18:29如果是的話 女王萬歲開太高坪數小...真的賣太貴

braveryhyde08/16 19:42三峽那個嗎?

ferrero08/16 22:09我看了你一些留言..我覺得你應該很不了解代銷的生態,坦

ferrero08/16 22:10白說你所認知的行情不一定是真行情,奉勸各位沒有要買房

ferrero08/16 22:10子的真的不要去浪費代銷的時間~代銷講求的是成交,他沒

ferrero08/16 22:10有必要多賣你高底,代銷抽成真的沒多少錢,高底你10萬可

ferrero08/16 22:10能多抽個幾十塊台幣,沒意義好嗎,問你預算多少也只是幫

ferrero08/16 22:10你找適合的產品,不是在跟你身家調查,幫你用你的自備款

ferrero08/16 22:10去推選適合的產品也是他們的工作,不要把每個代銷都當壞

ferrero08/16 22:10人~

如果擋到大家財路,那也只能不好意思了 只能說這篇文章的原意是提醒一些朋友 當個聰明的消費者,然後分享一些談判 / 消費 / 業務心理學而已

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 22:30:05

Unsullied08/16 22:50是的 不了解代銷生態 不適合類比心得

Unsullied08/16 22:51資深不代表優秀 很會賣某樣產品並不代表了解房地產

Unsullied08/16 22:52最大的誤區就是在自己領域有成就後就認為自己什麼都行

請不要過度腦補一些有的沒有 從頭到尾可沒說過優秀這種名詞 也沒說很了解房地產 已經說了,擋到各位財路就不好意思了 純粹分享談判應該有的心態與技巧 合不合用,自行取用,可以不用這麼跳腳 您腦補真的太多了

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 22:58:16

JuanWang08/16 22:59沒有擋人財路 頂多就害人買不到房而已

JuanWang08/16 22:59照你這種談判手法 根本上不了談判桌 是要怎麼談判

JuanWang08/16 22:59好好作功課 多問多看 這行沒你想像的那麼不透明

JuanWang08/16 22:59地方群組隨便加一加問一問 總會有人跟你講價格多少

高手如雲,何妨回應個一篇進階的談判技術 造福房版鄉民~?

※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 23:01:05

Unsullied08/16 23:01這個版很有趣 講到最後發現自己論點不夠有力 就會影射

Unsullied08/16 23:01別人是仲仲 想要騙其他人 到底是誰腦補? 就留給大眾

Unsullied08/16 23:01評判囉 晚安

JuanWang08/16 23:26不就說了嗎 多看多問 多做功課都比你裝模作樣還好

JuanWang08/16 23:26這案子自備就要200 你說你自備只有100 你是業務會不會

JuanWang08/16 23:26覺得這個客人來亂的?

JuanWang08/16 23:26然後你那個案例乾脆把591案源po出來 跟你問代銷的條件

JuanWang08/16 23:26一比就知道是否真的有差到那麼多

JuanWang08/16 23:41這時候還是推一下ceca這篇#1QE_G3ND 該講都講了

Nightu0508/17 01:21我買預售,談價前是翻遍各論壇找該區案子的價格資料

Nightu0508/17 01:22附近的中古屋也有比價。運氣好的話 別案完銷的預售有實

Nightu0508/17 01:22價讓你參考

danny085708/17 07:21女王那案子我也有買,最好業務報給你的案件跟591一樣,

danny085708/17 07:21你說591賣888,那個明明就二房,業務報1300含車,你就

danny085708/17 07:21算現在去問到二房高樓層含車也不可能到1300

lukexyz08/17 12:00好像釣出好多代銷與房仲。 某樓說跟建商無關??怎會無關

lukexyz08/17 12:00? 建商養一堆投資客幫建商炒房,炒越高,建商新的一期開

lukexyz08/17 12:00價還能上調。 你說那是轉賣的個人行為,我也是笑了。投資

lukexyz08/17 12:00客也養仲介,買賣都還能賺服務費,這樣循環哪裡無關

JuanWang08/17 17:51建商完銷跟591轉賣無關啊 我以為我們在討論完銷的定義

JuanWang08/17 17:51就像演唱會門票 黃牛掃光或是粉絲掃光 對主辦單位來講

JuanWang08/17 17:51都是售罄 難道你會去跟主辦辯說你們沒賣完門票嗎?

JuanWang08/17 18:03至於炒房 我也討厭炒房 但炒房就整個大時代下的產物

JuanWang08/17 18:03投客轉單賺價差 你不買單別人買單 成交就有行情

JuanWang08/17 18:03成交的數量一多 價格就炒上來 新竹就是一個好例子

JuanWang08/17 18:03當然也有炒房失敗的案例 我鄰居之前買太原惠宇社區

JuanWang08/17 18:03現在還套在那 目前只好出租加減賺租金 幫他QQ