PTT評價

Re: [閒聊] 投資客膨風都不用考慮房地合一45%?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 投資客膨風都不用考慮房地合一45%?作者
a1237759
(歡迎搭訕..)
時間推噓10 推:10 噓:0 →:11

※ 引述《lun0120 (Lun)》之銘言:
: 看板上有些投資客說
: 去年疫情時瘋狂買入
: 現在投報率50%~150%(開槓桿)
: 說真的我承認房市有漲
: 但請問你投資客2年內脫手是不用算房地合一45%?
: 蠻鴕鳥心態的
: 投報率麻煩扣除成本好嗎


房地合一的確提高成本,

投客賺的投報率要扣除房地合一45%,你沒說錯;

第二篇回文,

回覆你裝潢、代書等很多地方都可以列舉扣稅,

還有換屋免稅扣除的額度幅度也不小,

甚至某些高階投客配合廠商高報裝潢也是常見的操作手法,

也沒講錯,實際付出的有考慮大幅壓低45%。

但在今年的市場,因果都反了,

今年的市場不是投客開出價格,然後扣掉零零總總的成本,去計算自己要賺幾%

第二篇回覆用新竹當例子,我也用新竹當例子

今年市場的邏輯,應該是這樣

https://i.imgur.com/IfoictX.jpg


簡單舉例,是我投客1000萬的房子,我要賺40%,

先訂出1400萬,1400萬有房地合一 400*0.45=180

加上去開價1580W

但多出來180又會有衍生的45%一直算下去好累,

不如就再加100好惹,開出1680萬

另外裝潢高報、現金交易、小換大,這都是屋主多賺的,房市熱的狀況下,這些跟買家也都沒關係,不再討論

實價舉例兩大案子

(1)竹科悦陽,

中、後期跟建商買的三房,成本約1000上下

甫一交屋,屋主想賺的錢,

加上舊制兩年內,買家需要負擔的房地合一45%

價格591全面從1300調漲到1600,

因這時預售屋還未實價登錄,所以未登錄到1300的成交紀錄

不過凡走過網路必留痕跡

https://i.imgur.com/7w1sTfb.jpg


所以竹科悦陽三房的價格軌跡

1000W-1300W-1600W

目前591賣到空,本來還以為投客專屬的房子會有一堆賣單,看來最後也是全數轉到自住客手上


(2) 竹科潤隆

建商購買三房成本約1000上下,

應該去年底就站上1300上下,一直持續到今年六月

https://i.imgur.com/rBUJvwz.jpg


都是興富發千戶鳥案,價格軌跡驚人相向

七月一號以後2.0上路,預售屋納入實價登錄,

591全面跳漲至1600-1700w,甚至還有嘗試往1800w的開價出現

https://i.imgur.com/uo3BZyE.jpg


與悦陽一樣,從1000萬的隨時間漲到1300

經歷了某個關卡,直接跳漲到1600



這關卡是啥,

房地合一45%

所以別再去算投資客要課45%,投報率根本超低,笑死人

房地合一税,課的從來不是屋主,而是買家,別以為只有市場熱才這樣,淡市也是加給買家

只是以前20%你還沒感覺而已,

只是今年更特別,45%轉到買家身上往往就變成60%













-----
Sent from JPTT on my iPhone

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.157.68 (臺灣)
PTT 網址

rdjs08/20 20:02今年1600不買明年變2600

IS098708/20 20:17覺青說不會啊~敢加價我換間買!!

a123775908/20 20:27https://i.imgur.com/cmRIXdh.jpg

a123775908/20 20:27補張悦陽成交價

kusomanfcu08/20 20:36結果全部都漲 你換下一間也是

lagadidi08/20 20:56早就說熱區稅加買家了 反指標真的害人

IS098708/20 21:03剛剛看到別人的圖...

IS098708/20 21:03 https://i.imgur.com/w3mlkUF.jpg

IS098708/20 21:04到底是買賺賓士還是不買賺賓士?搞得我好亂

phcebus08/21 09:27噗,五年前的1000萬現在都賺幾億了,傻子才為這200萬沾沾

phcebus08/21 09:27自喜

rig212108/21 09:43買房子都會貸款,1000萬的房五年前是拿200萬而已,200能

rig212108/21 09:43賺到億真的厲害

phcebus08/21 10:21我說的是我的1000萬啦,這1000萬也是七年前的200萬變的

LearnRPG08/21 12:24僅討論純數學 幹嘛一直算下去 0.4/0.55=0.727 開1727啊

alanbread08/21 12:50現在賣投資客案子還有一個妙招,買方給5%服務費,屋主

alanbread08/21 12:50不收;算式攤開來其實雙方都更划算,買方更便宜投資客

alanbread08/21 12:50也省下稅金;不過前提是買方現金要夠

furnaceh08/21 19:15你去年3月只買台G股票就賺一倍了,更別說漲幾倍的

castjane08/22 15:03這之前賣800多而已 給投資客繼續套

castjane08/22 15:04竹科又不是穩賺30年地方 來去客多