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Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利?買家要注意什麼

看板home-sale標題Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利?買家要注意什麼作者
cicatrix
(一起來當新店人)
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用一個比較實務上的例子舉例

假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年(35%房地合一稅)

現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬

現在行情價格為1800萬

1800萬組成為

4%仲介費72萬 + 原始買價1500萬 + 房地合一稅79.8萬 + 稅後獲利148.2萬

屋主只在乎他的稅後獲利148.2萬

你現在買要準備的自備款為 300萬(已付款項)+300萬(1800-1500萬價差)共600萬


先簽合約預定成屋後 再過戶(而屋主也準備好可以100%重購退稅的另外一間房子)

成屋後房地合一稅又變成45% 但是屋主只要有一間在兩年內交屋總價超過1800萬的房子

就可以全額退稅,但下一間房子被綁五年不得移轉

那你的買價就會是 (1500+148.2) / 0.96 = 1716萬

你銀行一定認得到 因為低於行情

原本的預售換約行情就包含房地合一稅在裡面

你現在要準備多少錢?兩成只要343.2萬


讓利在哪裡 - 總價變低 + 自備款變低,因為把政府從這個交易裡惕除了

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※ 編輯: cicatrix (59.115.159.205 臺灣), 11/24/2022 19:50:38

AccGuest11/24 20:05不對,如果只要稅後金額一樣為什麼不把錢先拿到手,會這

AccGuest11/24 20:05樣賣就是想再多賺點稅金

cicatrix11/24 20:17看人阿 我有的屋主就是維持實收不變,有的就是多加20萬

cicatrix11/24 20:17屋主就是重視他的實賺而已 為什麼不把錢先拿到手?

cicatrix11/24 20:17你看原Po這樣都要猶豫了,600萬他拿得出來交易?

cicatrix11/24 20:18加300萬上去買方拿不出來還不是不能成交,收到屋主預期

cicatrix11/24 20:19的獲利

wildkid11/24 20:24確實是最好的情況是這樣!

freekid11/24 20:26屋主都會來搶稅啦,除非真的賣不掉

cicatrix11/24 20:27只有強勢產品,買方才願意用比較高的現金比例去換約;品

cicatrix11/24 20:27牌力較弱換約準備三成,對小買家來說有點硬,所以屋主也

cicatrix11/24 20:27有讓利的心理準備,特別是他已經又有一間可以重購退稅

cicatrix11/24 20:27的房子,當然希望盡快把這間出脫

cicatrix11/24 20:28屋主當然會想多拿一點搶政府的稅金,但是想跟現實是兩碼

cicatrix11/24 20:29子事情,你是國泰、潤泰、大陸可以,你是茂德...你別想

cicatrix11/24 20:29太多

chen83103011/24 20:49不對吧 你的148.2是用1800房地合一算的

chen83103011/24 20:49事後成交不是1716嗎

chen83103011/24 20:50沒事,我搞錯的,歹勢

chen83103011/24 20:54前面都看得懂

chen83103011/24 20:54為啥要除.096

chen83103011/24 20:54(1500+148.2) / 0.96

chen83103011/24 20:540.96

kobePaul11/24 20:59要給4%的仲介費

cicatrix11/24 21:06除以0.96就是加上4%仲介回推足傭要賣到的總價

eddie072911/24 21:20有些屋主要先把錢拿到手才能交屋啊

cicatrix11/24 21:23還是看人,有些屋主賣久了也知道他的物件沒有那麼好賣

cicatrix11/24 21:23要賣到他理想的獲利出場,他勢必要做些讓步

cicatrix11/24 21:24就跟我們賣大陸建設的房子價差1000萬,買方自備1500萬

cicatrix11/24 21:24也是照樣換約,因為奇貨可居。你買的物件有明顯價差

cicatrix11/24 21:24但是加上政府的房地合一稅自備款太高,買方買不下來

cicatrix11/24 21:25屋主也自然想到不然成屋後用什麼樣的模式把獲利變現

ip59553645111/24 21:58好奇賣方仲介費需要算房地合一稅嗎?

Keade032511/24 22:01扣除發票再算房地合一

cicatrix11/24 22:09預售屋換約 = (價差-仲介費)X35% or 45%計算房地合一稅

cicatrix11/24 22:09房仲自己的服務費本身就要繳納營業稅了

trestan11/24 22:22簽私約最大的問題在於如果房價大漲,屋主極可能毀約,不

trestan11/24 22:22履行合約,竹北有過案例

cicatrix11/24 23:19這種預告的交易,履保金額金額要放高一點

cicatrix11/24 23:19在原Po的案例他還擔心房價下跌,所以適合下定決心的人

cicatrix11/24 23:20遇到這個機會就可以把握住,用低自備款趕上末班車

cicatrix11/24 23:41這種交易最常使用在重劃區建案的地主戶交易,因為地主被

cicatrix11/24 23:41限制預售期間不得換約

etrangere11/25 15:53借問一下,這種預售新屋重購退稅有需要注意什麼嗎?

etrangere11/25 15:53我問到的目前都跟我說短期買賣很難退,要遷入戶籍然後

etrangere11/25 15:53要有水電,這樣幾個月,國稅局還不一定會放過@@ 所以

etrangere11/25 15:53想請教有沒有什麼眉角可以退這種預售新成屋的稅