Re: [閒聊] 北市人口減少 房價怎麼走？

※ 引述《torr (小天使)》之銘言：

這個問題是由多重因素疊加而成

1. 台灣的戶籍制度
演伸而來的地方不同的補助金額
本來就很多人沒有實際居住，只是掛戶籍領補助
常見的包含了敬老津貼、重大傷病補助、身心障礙者補助費等
當輔助制度取消，或哪個縣市補助比較多以後，就會出現很多虛胖的人口數

2. 產業的轉移和變更
https://dmz26.moea.gov.tw/GA/common/Common.aspx?code=J&no=3
產業變更一直在持續，手機、LED、太陽能、石化、製衣都在衰退
相反的，積體電路、電腦&電腦零組件則在增漲
但台北因為工商服務發達，這幾年影響十分有限，高雄就很明顯受產業變遷重創

3. 交通的發達
以前進出都市只有不穩定公車和私家車
現在多了一個穩定快速的捷運，通勤的距離可以大幅增加

4. 建築物的老舊
建築物還是有使用年限的
而且新式的建築，居住的舒適度提升很多
舉凡停車、管理、通風、採光、寧靜、電梯等方面都是新式住宅大樓較舒適

5. 政策
政府有計劃性的都市減壓
https://reurl.cc/lo6X7Y
可以看到雙北以外的都市統籌分配款近幾年大幅提升
雙北甚至有小幅度的下降

不知道還有沒人有想到甚麼其他的

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回歸正題

以上的條件以我來評估

我認為台北&新北人口較多的板橋、中永和等地區，人口還是會持續減少

產業變革是一定會有的，但台北主要的就業並非製造業或第一級產業

產業變革但並不太會影響到台北作為台灣工商服務中心的地位

至於房價往上提升的動能

這其實滿難評估，有的時候確實需要有些外部因素和題材在炒作

以最近兩年來來說就是QE和降息

近幾年來重劃區的題材確實炒得火熱

台北則因為整個城市蓋滿幾乎畫不出甚麼重劃區加入這一波

但是要房價快速的下跌除非現有的優勢被快速取代

像是商業中心的轉移，轉移到台中或桃園之類，才有可能發生

局部地區的下跌也許是不可避免的，像是最有名的東區

因為商業活動轉移到信義計劃區，但其實全台灣各地都有類似狀況

像是台中火車站前站、新竹火車站周遭、高雄商圈轉移向左營等等

人口轉移會對都市發展造成影響嗎？

我認為答案絕對是會，像是新莊的宏匯廣場如果不是這幾年新莊很多人口移入

一定也發展不出這麼大的百貨

像竹北近年的發展快速，也讓原本火車站周圍百貨陸續關閉

而竹北則在近年要新成立三家百貨/影城

過去要到園區的工作機會，也開始有很多公司總部轉移到竹北或成立分部

總結：

: 屆時整個整個都市的產業&房價會不會有所轉變？
>> 局部會有，整體目前沒看到跡象，但如果持續是有可能的
人口轉移跟人的活動範圍成正相關，也會帶動工商等機能變革
: 變成台中/新竹/桃園/新北-這些地方各自有發展題材跟動能
>> 高機率會持續，有時候包含房價在內是需要一些題材帶動

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