[心得] 青埔自住看屋心得

Shallwin 發表於 2022/9/5 下午7:24:10

看板home-sale標題[心得] 青埔自住看屋心得作者

Shallwin

()時間Sep 5 19:24:10 2022推噓23 推:23 噓:0 →:31

PTT評價

目標就是自住 + 走路到高鐵 + 一層最低可接受的就是4戶

無法接受蓋三棟，僅一棟四戶，其他都是低坪數套房的建案，未來管理一定很麻煩

青埔目前的推案就禾林3跟桃大詠符合，這幾天特別兩間都跑去看。

禾3:

預約制，聽朋友說會先從電話上挑客戶

非自住直接拒絕，不知道真的假的，歡迎被拒絕的投資客補充(?)

優點:

外觀跟建案本身沒有什麼好挑剔的，產品定位有點像竹北的極上惠友但不及若山

整體來說很特別，我覺得蠻適合有品味的族群

一層4戶，而且只有一棟，住戶較少，環境相對單純

公設就見仁見智，我本來就不需要花俏的公設，禾3沒有游泳池未來需要維護，很ok

缺點:

隔壁的角地，禾3沒拿下來，導致物件卡在中間，對於想走豪宅路線和林來說蠻傷的

同樣的，B戶面對高鐵那邊有一塊空地，

未來也可能會有新案，有壁刀的機會，視野沒意外會受阻，對於想走豪宅路線也是扣分

禾3 A戶對面依舊是空地，換句話說即使2025/2026交屋，

在3塊大空地夾擊的情況下，未來5-10年一定會受到噪音跟工地粉塵的影響

價格部分

單價很高，可以說是青埔的高點，跟桃大詠相比沒這麼有吸引力，

但因為自備僅三成，現金流會比較穩定

可是說穿了只是一顆毒蘋果讓你慢慢吃，付較多錢，長期攤平而已

格局上，以這種評數設計來說，工作陽台較小，又因為整棟全用電，

工作陽台未來要放電熱水器+洗衣機+曬衣光用想的會有點擠

然後介紹的時候僅注重在設計風格上，較少關於建材的資訊

禾1很漂亮但特別開車去看禾2相對就還好不曉得是換設計師還是怎樣

對於禾3外觀我自己有點隱憂

禾林建築本身也不知道穩不穩定，至少從mobile01傳出禾1的泳池樓梯漏水的資訊

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=456&t=6106664

不知道是優點還是缺點:

交屋僅有全毛胚跟裝潢完的選項，禾林是設計起家的，

設計不用擔心，適合懶人購買

桃大詠:

採預約制，現場有洪瑞珍三明治，好吃

優點:

建商品牌優良，建築本身應該不用擔心

介紹會特別強調建築用的工法，光用聽的就覺得很安心

一層4戶卻配3梯，且每戶格局方正

有很多厲害且豐富的公設

但公設這部分對我來說本來就不是剛需或考慮的點(見仁見智)

停車位有售裝好充電樁的電動車位

附近周邊的房子都快蓋好了，未來桃大詠交屋後沒有噪音的隱憂，

只有2-3年個別戶裝潢的尷尬期而已，還可以接受

缺點:

即便是買最小戶54坪，都需要自備四成，價格非常硬

業代號稱可以談付款時間，但依舊改變不了四成的事實

且交屋採半毛胚，僅廁所裝好，需要留至少250裝潢的錢，

整體售價比禾3便宜不少，卻因為自備款極高，

前面四成自備 + 250裝潢，沒有後援或雄厚的財力，

交屋前後的一年，一般人現金流非常容易會出事。

採光部分，面足球場的永久棟距戶別，聽說潛消當天全部賣光，僅剩面停車場的，

因為設計問題，A跟D兩棟採光最好，B跟C最兩棟差，而且54坪有壁刀，

如缺點第一段講的，我想稍微年輕的夫妻應該只會考慮54坪，

在這種極高自備款的情況下，應該不太會有人想花這個錢，

若往上升級買63坪的，同樣也會因為陽台內縮，採光受限，

而且工作陽台那面緊鄰隔壁棟，嚴格來說三千萬的房子卻只有1.5面採光

戶數多，雖然管理費收支應該可以維持豪華公設，

但有一個萬年吃錢怪獸溫水游泳池，時間久了也需要維修，這部分也必須考慮

總結一下

兩者整體來說各有優缺點

單純以價格考量

禾林雖然較貴，但以現金流的角度來看比較健康 (但價格高，後續脫手也不好處理)

桃大詠便宜，一坪僅45，但四成真的太硬，連竹科盤子工程師都拿不太出來

建材部分

禾林3介紹較少，資訊量不足，且禾1游泳池旁樓梯mobile01傳有出漏水
(不是我說的，要告去告mobile01的網友)

桃大詠品牌Ok，建築本身很讓人安心

採光的話

禾林考量到比較多，會比較好，

桃大詠除非是買最大坪數的，不然63跟54坪陽台內縮又在內棟，不可能有好的採光

其他格局跟住戶比例比較主觀的意見，後面就不多說了。

反正兩者價格都很硬，即便禾3價格被桃大輾壓，也依舊不降

桃大自備款不友善，卻也死都不調整，兩個不知道在ㄍㄧㄥ啥

現階段市場有點逆風且預計會緊縮的情況下，

我會覺得即便是自住都買不下去，而且高單價，投資客也不太會碰

預計兩個建案都會有點難賣...

總之上面的淺見給同樣自住的人參考

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.204.182 (臺灣)

※ PTT 網址

推

yiliang110709/05 19:26去問桃大允

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b069015109/05 19:31禾3電訪拒絕假的

推

kenkao2509/05 19:38是我我選桃大

推

Hectorme09/05 19:54桃大的家配怎看怎怪，格局不優，就看裝潢怎樣改善，陽台

推

Nightu0509/05 19:54自備三成金流比較穩定？好奇@@

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Hectorme09/05 19:54內縮也造成採光疑慮，後棟面別社區，中間雖隔著停車場

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Hectorme09/05 19:54說至少有20公尺棟距，但他跟對面都是超高大樓，低樓層

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Hectorme09/05 19:54採光只能悲劇，而且停車場維護不好，看出去也是醜醜的

推

jeff2008550109/05 19:55推分享

推

chouvincent09/05 20:14青埔45/p 其實不是很有吸引力了

推

mfcke09/05 20:26禾林因為沒辦法有開放式中島只好放棄 Q

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mfcke09/05 20:28這兩個案子這種大小坪數是所謂中實戶大概要等到下一波

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mfcke09/05 20:28景氣循環才能有明顯價值

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mfcke09/05 20:30很有趣的是桃園建商明顯比新竹小氣我原本以為新竹建商雷

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mfcke09/05 20:30後來發現被工程師刁過之後竟然>桃園

推

coopercm09/05 20:30你的需求跟我們很像！我們只有談63坪和桃大72坪看完比

→

coopercm09/05 20:30較完之後決定再看看...

→

mfcke09/05 20:31這兩個案子大概可以拿坤山大硯來比明顯新竹建商比較好

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coopercm09/05 20:32禾林覺得還是太小，工作陽台根本曬不了幾件衣服，桃大則

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coopercm09/05 20:32是看完樣品屋整個大滅火！

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mfcke09/05 20:32從建材跟設計實用性貼心

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mfcke09/05 20:32新竹建商比桃園建商好桃園可能民眾不挑惕建商姿態很高

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coopercm09/05 20:33我們8/20去看的時候面足球場的72坪全部都還有很好的樓層

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coopercm09/05 20:33可以選擇阿應該不太可能賣完

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mfcke09/05 20:34感覺是封盤...

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mfcke09/05 20:34不過沒差啦青埔接下來應該會滿冷凍的

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mfcke09/05 20:35講實際要爽就是可以買中悅HLA 單坪便宜但是太大又太遠

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mfcke09/05 20:35要我去買走路不到高鐵就是怪怪的

推

coopercm09/05 20:35主要是覺得這兩個案子的地點和採光等等沒有讓我想要拿

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coopercm09/05 20:35出4500萬出來買啊

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yiliang110709/05 20:46走路到高鐵，不然就京懋看看有沒有餘屋

推

jeffleentu09/05 21:13睿和最近有些人拿出來賣啦，或是如果可以接受中古屋

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jeffleentu09/05 21:13的話同樣京懋的華二也很好，一樣P&T外加一層三戶雙電

→

jeffleentu09/05 21:13梯

推

sss14809/05 21:22有考慮禾林的話建議先查一下他們老董的新聞

推

holyjune2809/05 21:43桃大詠採光稍差跟沒有瓦斯覺得有點可惜...

推

CrabBro09/05 21:53250萬裝潢低估了

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chiangww09/05 22:33建商電話篩選客戶？哈哈哈

※ 編輯: Shallwin (114.137.204.182 臺灣), 09/05/2022 23:06:41 ※ 編輯: Shallwin (114.137.204.182 臺灣), 09/05/2022 23:06:51

推

mopackm5363709/05 23:19兩個都不要，你可以去看禾林一的裝潢品質，寧願自己

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mopackm5363709/05 23:19找統包

推

mopackm5363709/05 23:37應該說現場看工很粗

推

bhonor09/05 23:54當然選桃大詠啊…禾林老董新聞能看嗎？！

推

gothmog09/06 00:19好好想一下為什麼要自備4成

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gothmog09/06 00:19很明顯銀行估價不到建商售價

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gothmog09/06 00:19所以建商才會要求買方自備4成

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gothmog09/06 00:19否則後續會一堆房貸下不來解約的

推

kagaya09/06 00:25桃園民眾我是認為不太挑剔看重價格cp值而已

推

kenkao2509/06 00:50禾林老董的私事跟品質沒有太大關聯性吧！？

推

coopercm09/06 01:05go大突破盲點XD ㄧ戶半毛胚四千萬這麼多戶搶光？我才不

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coopercm09/06 01:05信！！

推

a2291809709/06 01:17不介意地點的話可以看畾畾青

推

photoB1N09/06 07:09禾1後來去看過樓梯有水是因為泳池水滿出來

推

piliwu09/06 08:26禾1的位置屌打裝潢什麼的都能改變位置改不了

→

young00009/08 03:24京懋/璞園大推！

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