都更整合遇到的問題

suwy11/21 08:31重建Q&A https://bit.ly/2EITTuG

suwy11/21 08:40https://imgur.com/BuS1802.jpg

asd3141592611/21 08:44你這感覺不是建商直接整合的？

suPerFlyK11/21 08:54二樓已經說明了 現在釘子戶不好當了

suwy11/21 08:55沒簽事業計畫同意書 你才有籌碼談下去 簽了就是照權變

tina063411/21 08:55不是，一開始是某位住戶去找建商，直到說明會我們才知道

tina063411/21 08:55有管顧公司，然後當天又變成這位住戶是管顧授權委託的（

tina063411/21 08:55也沒名片什麼的）

ReiFan11/21 09:05權變做法不用100%同意就能送件，協議合建必須100%

ReiFan11/21 09:09原po你想要的是個人利益最大化？還是公眾利益最大化？還是

ReiFan11/21 09:09有上車就好？目的不同做法就不同

tina063411/21 09:25回樓上，我們家只想要有上車、不要被賣的不明不白就好。

tina063411/21 09:25沒有想當釘子戶。只是想再多查點資訊，就來了說明會通

tina063411/21 09:25知，聽完之後覺得可行，突然被改了條件，又多了個管顧

tina063411/21 09:25公司，整個很矇

ReiFan11/21 09:34那我覺得你相信政府的話就同意權變就好。其實權變走法就是

ReiFan11/21 09:35省下你跟建商拉扯談條件的功夫，讓分配方式按表操課照法規

ReiFan11/21 09:36走，(當然建商身為實施者還是能盡量把自己的餅畫大,但法規

ReiFan11/21 09:36也會有相對應的上限去控制實施者不要太過分)

ReiFan11/21 09:37然後權變走法，最大優勢是不用看最後一戶臉色，案子會持續

tina063411/21 09:38我想順便再請問權變所謂的車位另計，意思是是什麼呢

ReiFan11/21 09:38前進，聰明的建商能掌握節奏就不會把這個案子放生

ReiFan11/21 09:39車位我比較不熟 我猜是起因於有些案子一開始規畫車位不吃

ReiFan11/21 09:40土地持分，而初期規劃計算其實會著重於(土地<->建坪)

ReiFan11/21 09:41所以先跟你們公告說這些計算都還沒含車位，先不要急著問

ReiFan11/21 09:50補充一下:就算決定走權變 還是盡量把實施者資料看完才好

ReiFan11/21 09:51與其等到進市政府審議才提出疑慮 不如早期就先跟實施者溝

ReiFan11/21 09:51通協調好 節省雙方時間精力

ReiFan11/21 09:53如果你覺得哪一條怪怪的就早點戳 讓他早點改比較好

tina063411/21 10:05其實資料早已看完，只是這幾個月又疫情升溫又確診，整

tina063411/21 10:05個沒心力。然後就突然變了。

tina063411/21 10:05謝謝樓上，可能會從擇優條款下手，只是得費點腦力了

nautasechs11/21 10:11不想被賣得不明不白www 由得了你嗎

gerychen11/21 10:13原本就會有顧問公司了，建商才不會自己送件做報告書呢

ReiFan11/21 10:25不想不明不白->只能自建了，但最累又不見得蓋的好

ReiFan11/21 10:25權變->照法規走，細節實施者定，政府把關審核

ReiFan11/21 10:26協議合建->照契約走，實務上很多契約只告訴你房子會有幾坪

ReiFan11/21 10:27幾個車位，面向或內裝或公設內容啥的你都管不到

thainai11/21 10:31好奇 如果從頭到尾都不回應 是不是會被強拆 然後領補償

thainai11/21 10:31金？

IBIZA11/21 10:46同意比例超過80%, 就可以採80%合建, 20%權變方式進行

IBIZA11/21 10:46剩下20%法規上不需要拿到

IBIZA11/21 10:50@thainai 理論上不會, 就算權變計畫都送了, 你還是可以救濟

IBIZA11/21 10:50除非你硬到寧願不參加權變 才會領補償金

e25311/21 10:51都不簽，幹嘛滿足建商的貪婪

asd3141592611/21 10:58我家是建商直接來談走合建 頭腦清楚把合約該看的都仔

asd3141592611/21 10:58細看完 包含分回幾坪 有沒有配車位 公設幾%都寫的清

asd3141592611/21 10:58清楚楚 不過說真的 內裝或者建材雖然建商會寫 但也

asd3141592611/21 10:58都只寫用的牌子 等級什麼的你也管不到 基本上就是你

asd3141592611/21 10:58要對建商有信任 所以這時候是哪個建商就很重要了

asd3141592611/21 10:58不過權變我就沒什麼經驗了 祝你們順利～～

tina063411/21 11:03@IBIZA 20%不需拿到，但還是可以談契約嗎？應該就是所

tina063411/21 11:03謂的救濟？還是就直接平白無故被放生了呢？很兩難，太積

tina063411/21 11:03極主動去追好像我們很急，不積極被動的等，又感覺會被

tina063411/21 11:03莫名放生

tina063411/21 11:08To A大，我家這次建商算是年輕不錯的建商，找的營造工程

tina063411/21 11:08也都有品牌。從頭到尾就是被掮客弄的我們誰都不敢相信。

ReiFan11/21 11:08https://imgur.com/EEX1dXT.png

IBIZA11/21 12:26你們願意加入 建商還是會願意談 只是就比較沒空間 頂多就

IBIZA11/21 12:26比照已經談好的

IBIZA11/21 12:27就算走權變也不是被放生啊 只是權變不確定因素比較多

IBIZA11/21 12:32救濟是指如果確定走權變 即使權變計畫送了 但仍然可以透過

IBIZA11/21 12:33司法救濟去改變權變比例

IBIZA11/21 12:34其實權變不一定比較差 只是協議合建早早就能確定條件

IBIZA11/21 12:35而且大概是條件不錯 所以才能湊到八成同意

gerychen11/21 13:11協議合建未必比權變好，協議合建對建商來說是一筆總數

gerychen11/21 13:11有人可以拿高過價值比例的條件，就會有人被犧牲

asd3141592611/21 13:38我的看法是權變比較透明 大家的分配基準都是一樣的

asd3141592611/21 13:38 合建的話很大部分就是看你怎麼跟建商談 我家是一樓

asd3141592611/21 13:38店面+二樓 自己覺得條件談得還不錯XD

thainai11/21 15:01請問如果合建戶談的條件過優，後面權變戶平均能分到的就

thainai11/21 15:01會較少，這樣理解是正確的嗎？

gerychen11/21 16:49不對，合建跟權變是不相干的，或者說建商會基於權變數字

gerychen11/21 16:49去推算應該要把協議合建的平均合建比控制在多少

gerychen11/21 16:52*基於「預估」權變數字

gerychen11/21 16:53實務上對建商而言權變數字會有好幾個版本

gerychen11/21 16:53預估版、送件版、核定版，最後是依照核定版為找補依據

gerychen11/21 16:54所以對建商跟地主雙方來說，權變就是一個未知的風險

ReiFan11/21 17:54不能過於簡化的說"權變就是未知風險"

ReiFan11/21 17:55反觀協議合建也具備風險...這兩年就是最好例子。很多本來

ReiFan11/21 17:55談好簽好的案子被突然建造成本+缺工害到 建商不是要求重簽

ReiFan11/21 17:56就是直接烙跑不玩 少數幾個優良建商底氣夠扛的住 就被拿出

ReiFan11/21 17:57來當新聞報。算盤在那邊很簡單，蓋房子本來就是有人要先承

ReiFan11/21 17:58擔風險，然後花幾十個月蓋，最後落成大家分錢分屋獲利了結

ReiFan11/21 17:59協議合建玩法是實施者跟每個住戶坐下來一個個談條件 實施

ReiFan11/21 18:00者承擔資金與人力資源浪費風險 地主承擔不動產消滅風險

ReiFan11/21 18:03地主的"實質分潤"是看每一張契約白紙黑字，實施者是總銷額

ReiFan11/21 18:04扣除地主實質分潤的餘額，從這角度來看的確"很明確"....

ReiFan11/21 18:08但因為有幾十張幾百張契約要簽，每張契約價碼都會連帶影響

ReiFan11/21 18:09風險控管，甚至老生常談的"撐越久條件越好"心態也會作祟

ReiFan11/21 18:10回頭來看，每個地主都各自談契約就變成各憑本事 誰能從實

ReiFan11/21 18:11施者那邊凹到更多好處都是他獨享 難免實施者要從其他地方

ReiFan11/21 18:12把利潤抓回來做平衡(平衡不了就跑路) 從全體地主的角度來

ReiFan11/21 18:12看的話也不能說是沒有風險的

tina063411/22 08:29這次建商給的條件是室內實坪換實坪+一車位，老家在板橋

tina063411/22 08:29，我用都更計算機算推算出來的權變結果跟建商提出來的大

tina063411/22 08:29約正負一坪（取決於房價）跟車位能否完整拿到一個。