[請益] 買房年化收益19%?買股不如買房?
之前有人算過去買房收益年化報酬率至少有19%，因為5倍槓桿，
說如果股票年化報酬率沒達到這數字直接買房，
可身邊的人買新北房1500萬貸款自住，最近房市熱賣掉，6年結果報酬率也才5%，
過去6年就算不會選股全買vt也有11%，
請問19%是怎麼達到的?
做價差還是出租呢？
做價差以後房地合一稅應該就很難做吧，
出租買雙北報酬率應該也不高，
以未來性來說，如果貸款是自住買房報酬率還是輸股票吧，
有人說都買，
但如果明知股票賺比較多那為何不全買股?
出租做價差都蠻費心的，出租還要擔心惡房客，
想買了不管，不會選股就買VTI QQQ 應該比買房賺的多還省力。
但還是好奇真的有19%那麼高嗎？
--
房貸一般是算五倍槓桿，報酬%數要乘以5。
但以實際到手數字6年就是只有5%而已
你可以說一下實際賺多少、房貸部分已償還多少嗎？
投1500萬，應該是已經還清沒細問，扣掉稅最後就是拿到
2千萬
所以1500萬是頭期?貸款八成6000萬 最後賣8000萬的意思嗎
6年還清的話，整體槓桿率沒有5倍。要維持5倍槓桿率要設法只
還息不還本。期間如果房價上漲還要貸更多出來。
一般人的話，假設貸8成貸30年，6年期間本息攤還，平均槓桿會
落在2~3倍左右，看房市漲幅。
願意開2倍槓桿玩股票的話，平均3倍槓桿的房子不見得有優勢，
尤其考慮到稅的話。
不是，是總房價一開始1500萬，最後賣掉拿到2000萬
那這樣他頭期款應該是300萬，貸1200萬
投1500萬賺500萬 超過5%了吧
用1.6%利率算 6年還本金196萬 付利息106萬
最後賣2000萬 扣掉還沒還的本金大概領九百多萬
我的理解是初期投入300萬 最後領回900萬 年化應該20%?
6年還清的話，還本金1200萬，付利息五十幾萬吧。
這樣子IRR 稍少於8%
如果是照pashiasu的想法的話，IRR約13%
更正一下 12%
想跟daze大確認算法，我想到是2000-1200-106=694
假設扣6年持有成本100萬 領回594萬 年化12% 是這樣算嗎?
應該會用excel算XIRR，把每月貸款當作投入資金。
了解，剛好最近買房，在房板看到算式也不是很清楚@@
自住成本沒算
假設現金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR約12%
按年算比較簡化。要按月算也可以。
如果每年可以收到30萬租金，現金流變成-300,-20,-20,-20,-20
,-20,+975，IRR約18%。
如果2015~2021，年初調回200%槓桿買VT的話，年化19.7%。
但2倍槓桿玩股票很多人覺得太危險，貸8成買房似乎很尋常
BTW, 我自己也不敢開2倍槓桿買股票
感謝說明~
我都期貨開五倍槓桿，房子漲幅要怎麼贏？
只是期貨帳戶5倍槓桿可能還好。全資產5倍槓桿就...Archegos
原來不用看風險？期貨玩槓桿隨時可以傾家蕩產
關鍵在勝率。找到勝率高的方法，才會敢把槓桿開下去。
但這類機會不可能長期存在。比如去年疫情的機會財，抓
住機會人就可以大撈一筆。很多人以為複利就是每年幾趴
，其實真實市場常常是非線性。
會問這個你就沒搞懂投資報酬率啊 1500萬賺500年化5%是
你真的有出這1500萬 現實是你只有出頭期+6年房貸
賣房還有房地合一稅要繳。
買房沒比股票差，是你的算數要再加油。試學一下上面說
的XIRR，計算不定期不定額的投資年化報酬方式，才會得
到正確的結論。
不好意思算錯，可自住不出租的話的確是上面算的8%，這
6年還是輸全球指數...
如果加上租金和房貸之間差距再投指數，房子報酬率可能
輸更多了
還是要考慮機會成本啊，你錢丟股市不就要租房繳房租
房貸要本息攤還一個月36000，租房大概2萬到2萬5，一年
還多12的15萬可以投資，只能說雙北房的報酬率應該是不
如股票的，中南部就難說
而且兩者的風險也差很多，你殊難想像房價瞬崩30%的情況
12到15萬
全球指數算蠻安全的吧，如果全球指數崩了，台灣房難保
不會像2008吧
總之你再想想，投資不是只看報酬率，還有風險、流動性
而且也沒有人規定只能二選一，兩邊押的人也不在少數
資產配置的概念，也可以google瞭解看看
美國國債的報酬也是遠低於股票，但也是極重要的投資標的
原因就是要調節風險。而非一味追求報酬最大化
還有上面算完的報酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次
12到18是有出租的情況吧
資金夠大當然要資產配置，但如果只有頭期款應該追求報
酬率，全球指數風險有，但不算大
如果工作在中南部可能可以買房，報酬率可能也不錯，但
雙北真的報酬率不高
12%是貸30年本息攤還不提前還款，18%是加上租金。
6年還清的話，投報率就8%，加租金12%。
11%
還債還得多投報率就低。希望無債一身輕的人買股票比較省事。
但高投報率要靠高槓桿，如果不是6年賣而是9年賣，投報率會下
降，除非增貸維持高槓桿。
謝謝daze大
房產給人的安定程度不是股市能相比擬的
尤其是下注大部位時
爆
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右)![Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低](https://i.imgur.com/6XwQwYnb.jpg "Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低")
31
Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？看來有人好像不懂股票 來看看2000年到2017台積電配股幾張了 隨便算大概都配股10 11 配股什麼概念大概就是配股1![Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？](https://i.imgur.com/oyQrIyib.jpg "Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？")
33
[閒聊] 現在房市適合自住不適合投資最近投資小小心得 過去用頭期款買房後開滿寬限期再售出的模式看來不管用了。 第一：房價漲幅已不足以Cover短期成交重稅＋仲介費＋林林總總費用。 第二：房價2011年大至已井噴完畢，近10年算緩漲，想靠房地產賺大錢，除非是10年前已 購買，2011年～2021年房市漲幅已大不如前。29
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別其實很多買股的人才真的是低估買股的風險 像這篇, 就認為買股只是手指按一按 買股最大的風險是甚麼？ 是你根本無法對未來十年二十年的報酬有所預期 當然, 你可以查過去10年20年的報酬率, 但這無法預測未來10年![Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別](https://i.imgur.com/WK0nvAFb.jpg "Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別")
18
Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧--以下恕刪-- 舉個實例，我一個物件出租中，一個月租金 45,000，年收租 54 萬。 這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理)，房貸利息一個月15000 請問我這物件租金投報多少？ 很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價14
Re: [請益] 有人錢全部丟股市只租房的嗎？買房在台灣，地點不要選太爛， 幾乎是穩賺不賠。 如果不是自住，地點好， 稍微做點「軟裝潢」， 就算坪數不大，甚至隔好幾間分租，19
[請益] 買房或股票投資報酬率請益原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資，但我最近算了一下我發現買房投資 的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...，所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤？ 目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬，假設已增值500萬，我想把增值的500萬 增貸出來投資，先假設可以無限轉貸有無限寬限期，利率1.81%，一年繳息約9萬元 ，十年繳息約90萬元。13
Re: [討論] 全球通膨、政府打房，首購族怎麼辦？大家其實買房和買股(現股)最大的不同是 買房會強迫有房貸的人培養理債的能力 因為每個月的房貸就是要生出來繳 房租房貸同樣是每個月必要支出 但是如果你買房房價上漲的價差是你的 租房房屋上漲的價差是房東的房客一毛都分不到 至於股票長期報酬比房屋高? 很簡單用房屋貸款貸出來買股就好了10
[請益]理財是買房(自住or投資)保值還是買股?最近有購屋自住需求,正委託房仲幫忙看,也很感謝有這版 雖然大部分的人想購屋是自住需求,但住久了也會換屋(因此購入條件也不太差) 以前一些網路文章都說理財的話要買股票或etf,報酬率比買房高,又比較簡單入手 (頂多虧幾萬,"下車"也容易; 不若買房難度極高,要注意的眉角也不少) 但最近發現很多人買房的報酬率,或是youtube名嘴推估最近半年一年的房價的報酬率7
Re: [請益] 美國買房還是把買房的錢繼續投資美股買房視為投資，跟股票一樣 分析數據 1.DJI Index 道瓊工業指數 2.HPIMLEVL Index 美國聯邦住宅基金管理局-買進價格指數 3.月資料、1991/2~2020/10