Re: [請益] 房地產比指數投資還賺嗎?
奇怪, 原本想回原文就好,
但是原文就不見了,
必須回All 才能看到原文
其實, 這樣的算法完全錯誤,
因為你忽略了每個月必須要繳的房貸,
我一直強調買房炒房最重要的就是房貸跟現金流,
但是我在股板跟房版完全沒看到有任何一個炒房的人在討論房貸跟現金流,
很像買房不用繳房貸的樣子
我以15年, 20年, 30年房貸為例,
平均利率2%, 雖然比台灣現在利率高一點,
但是以15-30年長度來看,
平均2%利率是太過低估利率,
不可能二三十年都維持1.x%的低利率
15年房貸 => (成本) 本利共繳原買價 1.158倍
20年漲了3.8倍 => 3.8/1.158 = 3.28倍
賺了3.28倍 或 2.28倍 (扣掉成本)
20年房貸 => (成本) 本利共繳原買價 1.24倍
20年漲了3.8倍 => 3.8/1.24 = 3.06倍
賺了3.06倍 或 2.06 (扣掉成本)
30年房貸 => (成本) 本利共繳原買價 0.9倍, 但是還欠銀行0.4倍
20年漲了3.8倍 => (3.8-0.4)/0.9 = 3.78倍
賺了3.78倍 或 2.78 (扣掉成本)
結論, 賺的比股票少太多了
好啦! 我知道"現在"台灣炒房不是這樣算, 不是這種邏輯,
"現在"台灣炒房是不算房貸的,
玩的是抓交替,
三個月轉手賺千萬,
誰在跟你背30年房貸, 等20年漲房價,
炒房在台灣已經進化到期貨化(紅單),
跟當沖(一到三個月轉手),
反正我是反應慢, 這種的我玩不來
※ 引述《micky83802 (雨傘)》之銘言:
: 標題: [請益] 房地產比指數投資還賺嗎?
: 時間: Sun Oct 23 20:30:53 2022
:
: 信義房價指數
:
: 2001年 36點
: 2022年 140點
:
: 漲了3.8倍
: 用頭期款槓桿漲了大概15倍以上
:
:
: 台股報酬指數
:
: 2001年 4524點
: 2022年 33810點
:
: 漲了7.4倍
:
: 這樣房地產漲15倍
: 指數投資才漲7.4倍
:
: 這樣在台灣 是不是買房才是正解啊
:
: 比股票穩定 又賺的更多
:
: 也不會莫名其妙被垃圾外資搞爛
: 還是我搞錯房價指數的意義了?
:
:
:
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.249.77.75 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/Stock/M.1666528255.A.3D4
:
: 推 bandongo : 買房賺翻了。我一次都買5間炒 10/23 20:31: ※ 編輯: micky83802 (111.249.77.75 臺灣), 10/23/2022 20:32:55
: 噓 Kobe5210 : 是,超賺。請出去左轉房板 10/23 20:32: → ppnow : 房子套牢還能住,股票套牢會失眠 10/23 20:35: 推 linfuon : 你就想,股票版一堆人跑來說買房比較賺 去房版看, 10/23 20:35: → linfuon : 有這麼多無聊人士跑進去大喊股票比較賺嗎? 10/23 20:35: 推 QQMMWA : 當一個國家從未開發國家到已開發國家 這段期間是房 10/23 20:35: → QQMMWA : 產的主升段 過了之後 這種機會就沒了 10/23 20:35: → QQMMWA : 你只能去賭東南亞 看哪個國家能夠產業轉型成功 10/23 20:36: → QQMMWA : 變成發達國家 10/23 20:36: → QQMMWA : 但開發中國家的利率通常會很高 你的槓桿不可能這麼 10/23 20:37: → QQMMWA : 開 10/23 20:37: 推 can22dy636 : https://i.imgur.com/oYUmTVr.jpg 10/23 20:38
--
台灣投資客漲了就增貸,加上一直寬限期,可以一直
維持槓桿
不然就幾年換一個物件,要維持槓桿有很多方式
投資客應該沒人會乖乖繳二十年房貸
推,政府推了一把,台灣版的居住正義
來股板這裡一直吵買房也不知道要幹嘛?八卦仔真的很
厲害耶,一直鬧一直鬧。
五倍槓桿啊,200萬撬動1000萬房子,是1000萬的3.8
倍。如果自住,節省了房租的機會成本,如果非自住
,那就有出租收益。房子是最好的貸款擔保品,俗稱
的提款機。
我覺得股房本質上就不一樣,一堆人硬要比。
政府掌控糧價卻不掌控房價
怎麼不可能維持低利 歐日都實質負利率多久惹
台灣沒辦法跟美國比啦 央行歷任一定都是斑馬
可以把租金考慮進去更完整
另外房屋過20年也不會是當初的房屋,不容易比較
臺灣把房屋弄成期貨真的厲害
看起來還是sp500最穩 20年後還是最賺錢的500大 房
子20年後就只是中古屋
房地產台灣經濟火車頭 台灣的玩法啦
不過散戶通常什麼股票跟指數都抱不了那麼長..
你的房產報酬率是用房屋的買價和賣價來計算,但和
股票不同的是:房子並不需要賣掉才能實現獲利。
30年前臺北市一間800萬的房子,現在至少可以從銀行
搬出1800萬的低利資金。這筆錢可以讓你再買第二間
房出租、投入年化報酬率高的低波動商品等,轉化為
報酬。重點是:你原本的房子還在,並不需要賣掉,
也不會有本金虧損的問題。
好淺
我認識的買房真的沒啥再繳房貸 都是租客在繳阿
持有稅這麼低 買在園區附近都嘛很好租
那些投資客來鬧版的就是看到股版高歌離席的對帳單在
生氣而已 應該不用理會那種無理取鬧的算法吧
央行擺明就是要撐到美國下次QE 只要挺過去 房價又漲
一波惹 央行這麼明顯的做法有人看不出來?
而且你的現金流還不包含轉貸增貸等等的工具
不要講出來 多點人金流斷了 法拍屋多 大家才好撿
台灣房屋買賣就跟玩吹牛一樣啊 抓最後一個 只要不
要跟就沒事了
我108年買一間公寓1500裝潢兩百 一個月收8萬就問你
我怎麼輸
總不可能為了你重新開局 牌數上限也不是52張 所以
只有越喊越高 牌就越疊越高
push
你這篇沒算租金才是亂算一通
而且全都忽略交易成本 買方1~2% 賣方4%
買進不漲 現虧5~6%x槓桿5倍 =現虧25~30%
還沒計算萬一空租 租到奧客和修繕的損失
有繳房貸的人一定比沒有的人能多一份租金(不管是
省自己的租金或租人),再算一次就知道為什麼首購一
定會建議買
自住當然划算 我說的是買來租人
起碼我目前看不出有任何投資價值
巴菲特認為,30 年房貸是「全世界最棒的投資工具」
,並建議有家庭也打算在一個地方長住的人,就應該
買房
還可以出租 重點在台灣是不會賠錢啊
簡單講投資有賺有賠,自住無敵
自住就不會空租也不用找租客 所以自住那間還是要
出租喔 那就由各位想在這個價位承擔風險的
自己捏住 回房版去傳教吧
現在買台灣房風險比美股還高
只是資金不足的人也不用想這麼多,乖乖當韭菜就好
回覆某人 一堆股票高歌離席的跑去炒房好嘛 抱怨房
價高的大部分是被睪割的吧
我股票沒高歌離席 雙北共持有三間 一間自住兩間租
還是不會認為房子比股票投資報酬率高 房子是防禦
新的金流 包含收入租金股息 每個月滿滿都往股票投
我就是那個被外資狂割的小韭菜
結論 現金流沒個幾千萬 還是去炒股
打過來房子就直接不見,還要繳房貸
打仗台幣廢紙化,欠台幣的人瞬間甩債
這篇算數是正確的 五倍槓桿就炒房仔的話術而已 實
際上根本沒有五倍
還有房屋稅、地價稅及房地合一稅
房子抵押再借錢,跟你股票設質是一樣的概念
你得先繳完一定房貸才能開始低利貸款
說人還貸不正確,一直跳針低利貸款真的很怪
你乾脆說有富爸爸送你房,因此與你討論這無意義算了
另外要當純投資不自用,因此要算租金那也行啊
只是租金房價比也高不到哪去,加上去恐怕也不會贏
這篇正解,我上篇推文有講根本不是5倍槓桿,還被嗆
,你房子可以增貸出來,股票為什麼不行?美國一堆富
豪不就這樣,房貸跟房子是好標的跟無腦炒根本兩回事
股票波動率太大 很容易斷頭 誰敢亂增貸
波動率大的資產本來就不適合增貸
房子適合增貸是因為波動率遠小於股票
所以股票天生的劣勢就是不容易開槓桿 因為波動大
其實就是完全不一樣的東西。兩者都擁有就好了
就是腦袋破洞 才會去炒房
股票設質有維持率問題啊,為了避免追繳保證金,一
般最多開兩倍槓桿而已
房貸只要銀行願意借,槓桿可以一直維持
不然就乾脆賣掉,換更多間房子,一樣可以維持槓桿
第三戶限貸也是最近幾年才有的,那之前可以貸好幾
間
j大真的有料,一直都非常感謝j大的意見,股票的確有
callable 的問題,所以即使認同lifecycle 的人,大
部分也只開2倍左右,可以請教實務上房地產要怎麼一
直保持在5倍槓桿嗎?
持續有人繳房租的話就可以大幅降低房貸壓力
房貸現金流在房版早討論到爛掉了 自己不做功課說別
人沒討論也是好笑
房貸貸款八成就是天然的五倍槓桿啊 難不成你現金買
房?
91
[標的] 房貸增貸1000萬,建議投資的方法?1. 標的: 房貸增貸1000萬,建議投資的方法? 2. 分類:討論 3. 分析/正文: 小弟朋友打算用房屋增貸, 貸一千萬,30年還,年利率應該1.7%沒問題93
[問卦] 如果跟著美國升息,大家房貸真的受得了?大家都在罵斑馬 但換個角度想 你今天貸1000萬買1250萬的房 台灣房貸利率在今年初最低是1.31% 每個月10,917 ,每年131,00055
[請益] 限貸20年房價會下修嗎?這裡先不講利率了 來問問貸款時間的問題 如果房貸被限制只能放款最高20年時 對買房基本盤的小家庭來說 以一樣的家庭年收入6成,5萬/月來看34
Re: [新聞] 房價高漲!40年房貸替年輕人圓夢 但一看看了整串推文 其實不是很懂為什麼大家不愛貸40年? 假設1500萬的房子好了 貸款1200 利率1.56 貸款20年 月繳5.8萬 貸款30年 月繳4.1萬37
[請益] 20年房貸vs30年房貸老問題了,但還是想跟大家請益一下, 看我盲點在哪裡@@,感謝感謝 ----正文分隔線---- 網路上找的到的言論大部分都支持能貸 多久就貸多久,所以30年比20年好。各13
Re: [請益] 20年房貸vs30年房貸原文43 假設貸款1000萬 利率1.7% 貸款20年全部利息1803167元 每期攤還49180元6
[問卦] 為什麼窮人都把30年房貸當成洪水猛獸?為什麼窮人都把 30 年房貸當成洪水猛獸? 就算接下來再升 4 碼好了,房貸利率也才 2.56% 而台灣房價長期下來幾何平均得到的年增率大概是 5.00% 房貸又可以貸到 80%,相當於 5 倍的槓桿 這樣算出來只要金流不被斷頭的話,4
[問卦] 台灣房貸利率世界低,銀行賺什麼啊?我知道最近有一直有要再升息的可能性,可是就算升了 我們台灣的房貸利率放在世界各國來看,應該還是低到不行吧?! 話說回來了,現在房價這麼高,銀行一次放款給你一、兩千萬買房 說銀行可以賺利息,但平均攤在30年還款,貨幣又會貶值,又會通膨 其實銀行也賺不多啊!
爆
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