Re: [心得] 百尺竿頭

※ 引述《OHHEEEEEED (茫茫)》之銘言：
: 2018-2021
: 還可以預售屋轉單
: 市場再拉高價 我走預售路線是時機財
: 2022之後非常有感
: 新預售有搞頭的很少
: 而且放到交屋利潤也有限 還卡人頭問題
: 所以2022年開始我轉向中古翻修和換約
: 換約跟成屋買賣算是買預售屋的進階版
: 本質上還是得靠建商推案拉抬
: 獲利不像中古屋可以直接抓
: 換約有高自備款門檻 但是利潤比較可預期
: 成屋買賣有低自備優勢 不過案件很難買到
: 2023也走到年底了
: 入房地產的坑到現在五六年
: 我覺得現在碰到一些瓶頸
: 不像以前爬文就能解決問題
: 或是還有投資客可以讓我看著學
: 資金到一個程度 短期買賣有點雞肋
: 追求高現金投報的意義不在
: 想要更穩定的不動產收益
: 透套有高現金流 但增值相對弱 轉速慢
撇開紅單這種時機財

房地產的本質是防禦性資產
報酬低,風險極低,流動性差

但因為前幾房可以透過高槓桿
所以從低報酬變成中等報酬
計算風險溢酬後
房地產變成散戶理財神器

所以如果你還想繼續這套操作
唯一的解法就是要找人頭
還沒有豪宅限貸前
我看到有身價幾億的老屁股
投資客就是找高級人頭操作
只是數字從幾百幾千到上億

: 持有透套要長期持有
: 我覺得可以持有一間當基底
: 店面 高風險高報酬
: 要怎麼買沒商圈到有商圈的
: 要賣好價要有自用客 很難
: 店面式微 值得買的很少
: 是不是要再往上突破不做開發商已經很難了
豪宅不能做
店面式微

只剩廠辦/土地/特殊用地(觀光)之類
但這些都有很高的進入門檻

如果你想轉作開發商
這已經走入創業的方向
不是原先那種無腦投資數錢的路子

: 從相對小金額的危老開始嘗試
: 蓋透套出租轉賣或電梯別墅轉賣
: 我和很多小建商老闆討論過
: 很多建商現在建地都不想買轉往投資農地
: 不然就是手上的土地慢慢蓋 慢慢賣
: 成本沒管控好 做開發商好像也沒贏
: 還不如短期買賣穩健 小資本回收快
: 板上一定有千萬到破億在投資的
: 還是想太多 短期買賣繼續搞就好
: 我覺得要更上一層樓 這已經無法突破了
要看你想更上一層樓是想要甚麼

一般來說能把至親的人頭
壓在豪宅線下用光
社會排名已經是是
pr95以上的人了
基本上已經不愁吃穿
跨越 maslow 五階層的前兩層

後面三階都是自我成長實現
所以你看 ceca 每天跳國標
打VR,騎重機
其實這樣才是幸福人生~

不過我想你會來問,
應該是想要繼續提升資產等級
房地產是可以讓人很快從六位數
資產爬升到八位數資產
但差不多也就到頂了~

如果家裡沒有資產給你靠
想靠房地產操作要再往上
從八位數提升到九位數甚至十位數
說真的,很困難,幾乎是沒可能!
最少近年我沒看過白手起家
光靠純操作房產可以到身家破億的人

以前的年代還有可能
靠短進短出的錢不斷滾入房地產
像黃永義那樣操作
但現在管制真的太多了~

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