[請益] 低總價物件 如何出價 (特殊平車案例)

**已成交的情境案例，日期價格皆有異動調整，如有巧合純屬巧合**

1.市場情形
冷盤一陣子，大站旁的小火車站距離500公尺，5年內會有捷運動工

2.物件情形

屋況30年，電梯華廈，權狀25坪，室內18含陽台，非頂加物件

平面車位，另外一張地下室權狀，權狀3坪，位置不好要倒車一段才能迴轉

無廚具無家電，無粉刷，浴室旁輕微壁癌

3.開價情形

3月初房仲開價666，4月屋主自售636，5月屋主自售596

今天早上實登看到屋主成本是2月516

整理成本30萬，月租金可收1萬8

4.周邊實價情形

社區近期只有成交本案，總價516，單價18.5車位未拆

旁邊有一個幾百戶的大社區，屋齡23年，車站距離一樣500公尺

總價700萬不含車，實登每坪19.9萬， 另外有一個正常平車價格約120萬

5.買家想法

粗估19*25坪= 475萬 + 不好停的平車拆算100萬 = 575萬

考量屋主成本，小殺可能不會過 (如果殺576-成本516 = 收60萬，扣27萬，他只賺33萬)

如果照價596買

出租21.6/626含整理 = 3.45% 報酬率

蛋黃點不錯，我長期出租不急著賣

結論:我覺得可以照價買

6.屋主投報率

596-516=80萬，繳36萬，賺44萬

2個月賺44萬，投報率43% (44/103=43%)

雖然短期投報率極高，但是稅也繳很多

我覺得他很笨，很看不起他

試問單兵

1.你會出價多少? 多少會同意下定?

2.你估車位多少?

3.屋主這樣短跑好像不聰明?

**已成交的情境案例，日期價格皆有異動調整，如有巧合純屬巧合**

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大大實際區位是影響未來價格嗎? 目前實際區位就是點位不錯, 沒有要追求短期價差XD 假設高雄或大橋都可以沒關係 就是想探究專業買家的估價心法 還有賣家是否真的很厲害, 這樣

感謝大大提醒, 案例已成交, 已過貸 也有實際買方 日期只是調整成近期, 比較有實際參與的模擬情境

感謝大大的回復, 假設是大橋的話, 有沒有針對問題123的想法呢 謝謝

感謝回復 因為都有掌握屋主成本了, 所以其實只是在談一個賺多賺少的問題 結果屋主態度是蠻硬的

開牌大橋

確實是稀有的2房 + 爛平車 但這樣的稀有物件只賺了44萬, 就會覺得有點可惜 只能說流派不同

案例是幾年前的冷盤案例了, 拿出來炒冷飯討論 我是覺得還可以殺, 只是結果殺不太下去 覺得屋主很厲害, 畢竟短期買賣不好貸款 但物件有點香, 所以照價買了

對, 討論一個社區本身實登資訊有限的狀況下 買家會如何出價? 車位如何估價? 本案結果是屋主心態很強, 無法再殺下去 結果是照價成交

對, 他自己降596 但看得出他自己賣得不開心 短期降價2次 + 短期脫手報酬率不低 , 心態部分其實蠻複雜的

也是因為遇到買方想買的心態太強 租18K是事後結果, 還沒租出去前其實怕怕的 所以一直在說服自己照價買是對的 (你看都快3年了, 這個心魔已經影響道心了)

更新一下行情 目前旁邊大社區, 3房無車每坪24萬, 2房無車28萬 用24萬去估, 增值已經4*25 = 100萬