[請益] 請問現在自建透套的報酬率？

sdhpipt10/20 13:40無中生家長?

smoothapple10/20 13:41高報成本，向銀行套利？

smoothapple10/20 13:43強者某同學家裡豪宅，地3000萬，建3000萬，蓋完鑑價1

smoothapple10/20 13:43.2億，質押借6000萬公司營運用。

abyssa110/20 13:44應該是自己的地沒成本吧 純投資建物投報應該不差

abyssa110/20 13:45一般都是早年低成本買的地 素地也不好貸款

benson50210/20 13:46造價哪要1.5億，亂報的吧

abyssa110/20 13:47扣土地成本的話一年10%+不錯啊

abyssa110/20 13:52如果土地是繼承的祖產的話 可以啊

abyssa110/20 13:56祖產土地拿來賣=敗家子

abyssa110/20 13:56活化選項只有空地出租跟蓋房子出租

abyssa110/20 13:56你說報酬率怎麼算？

humaisme10/20 13:58這要看點吧 十幾年以前好賺 現在少子化 蓋在私立的

humaisme10/20 13:58旁邊簡直找死 路竹這以前蓋一堆 很好租 好幾年前看到

humaisme10/20 13:58有人要脫手一直找不到替死鬼

abyssa110/20 14:00我看以後加弄無障礙改成安養中心吧

evil010810/20 14:02哪家營造商 造價1.5億是搶錢喔

benson50210/20 14:07舉例來說，某新北市建案地下室挖4層蓋20幾樓，蓋2棟，

benson50210/20 14:07造價也才4億多，而且你土地成本那樣算也不對，第一如

benson50210/20 14:07果是家裡的，取得成本很低呀，對他們來說只要花建物的

benson50210/20 14:07錢就有投報率了，真要細算就是看總共幾坪土地去算那邊

benson50210/20 14:07土地價格，你用建坪去算幹嘛，他只是租人，以後土地還

benson50210/20 14:07是他們家的

KrisNYC10/20 14:231. 某個尺寸以上不會比較便宜

KrisNYC10/20 14:242.會這樣蓋多半是沒更好用途 投報也不算土地

KrisNYC10/20 14:253. 2019以前 一套營造成本75-120萬 現在不確定

KrisNYC10/20 14:26但以前這種一套也大都只收8-12k 看起來投報差不多

abyssa110/20 14:37坪數不大的素地 除非隔壁在整合 不然賣不到你想像的市價

abyssa110/20 14:37因為加了土地成本蓋起來投報就像你算的 太低了

abyssa110/20 14:38蓋不出坡平車位也不好當集合住宅分戶賣，透套沒這問題

KrisNYC10/20 14:40他貼的第二張圖就是最便宜的蓋法啊 5層每層28坪4套

gardeniablue10/20 14:41土地持有久了，原空地放著也沒用(有人就是不想賣)

KrisNYC10/20 14:41基地大概55坪建蔽6成容積225-250 建坪130左右

gardeniablue10/20 14:42自建就可以只計建築成本去算吧

KrisNYC10/20 14:42成本你拿13萬15萬套就有了 透套的最大效益差不多這樣

KrisNYC10/20 14:43其他概法都是這種的變體 雙拼 一樓店面之類

gardeniablue10/20 14:44自建的話可能拿一坪15-20萬試算…

zhuilou10/20 14:44這東西能貸款8成嗎

KrisNYC10/20 14:44大概多少這問題很難 只能說這種房子每間營造都能蓋

gardeniablue10/20 14:45自建現金要很夠…

KrisNYC10/20 14:45所以確實有人可以蓋得很便宜 只是一般人不一定有條件

gardeniablue10/20 14:45建完可轉房貸，但建造過程現金很重要

KrisNYC10/20 14:46所謂條件也包含便宜營造跟基地有沒有地緣關係 和他有空否

abyssa110/20 14:46土建可能五成吧 不過蓋這種的通常貸款方式可以很多元

zhuilou10/20 14:47問題就是這種房貸很難8成吧 除非是住家類的比較能8成

KrisNYC10/20 14:47或是便宜營造只幫你粗胚 後面你能處理嗎 能就能便宜

gardeniablue10/20 14:49一坪15-20不會是簡單粗胚啦，至少磁磚窗門廁都有

neilhuang10/20 14:59投報率沒6%，怎麼不去買債券就好

smoothapple10/20 15:01應該是排除土地成本當作買機器設備來營運的算法

smoothapple10/20 15:02攤提折舊之後都是淨利

Zexion10/20 15:14會蓋85戶，花1.5億的人，你在幫他擔心什麼

Zexion10/20 15:19網上全新套一間15000，一年回收1500萬，10年攤平，更不用

Zexion10/20 15:19說後續融資操作

kklarinet10/20 15:54存在即合理

peteryen10/20 16:32純蓋完一坪14-15萬，省錢買家具放進去就能住人，不行就

peteryen10/20 16:32是再花錢清裝潢

peteryen10/20 16:35而且有些會這樣做的，單純是錢太多，以後遺產稅不少，

peteryen10/20 16:35趁早做避稅動作，我朋友也是花了1.5億買了一間地坪200

peteryen10/20 16:35坪50年的舊大樓，主要是以後要財產轉移時想少繳稅

abyssa110/20 16:36避稅考量不錯 現金丟進去變成建物現值 帳面遺產大縮水

abyssa110/20 16:37這種收租物件金流穩定又不好敗家變賣

abyssa110/20 16:37有智慧的長輩

gaussjordan10/20 16:41土地成本算建坪 建築成本又算一次 剝皮店嗎

peteryen10/20 16:50我上面說的一坪14-15萬，說沒有含土地成本

cossin10/20 17:05扣掉土地 現在一坪15-20（看蓋的腳路）

cossin10/20 17:05如果自建套房的問題是衛浴 現在做衛浴很貴

cossin10/20 17:06每一間成本就疊上去

prichman10/20 20:19最近幾年營造貴 新房稅率貴 二工風險高 的確沒這麼香啦

prichman10/20 20:19 雖然租金爆噴 還是中古增滿的卡赫

smoothapple10/21 06:20新蓋的有高建價貸款高槓桿的優點

smoothapple10/21 06:20舊的有違建大空間的優點

smoothapple10/21 06:22看資產位階和未來目標

smoothapple10/21 06:23如果遺贈節稅的把現金用完變貸款，也很好

cobrabaton10/21 22:2485間+公設樓梯，算起來1000建坪好了，自己發包至少15

cobrabaton10/21 22:24萬不含冷氣家具，1.5億很基本吧？現在有人蓋套房1建坪

cobrabaton10/21 22:244萬的麻煩介紹一下

cobrabaton10/21 22:24還有加上電梯

cobrabaton10/21 22:50而且一堆人投資不算土地成本?機會成本懂嗎？不花錢蓋

cobrabaton10/21 22:50不用管理，然後純租地就有收入要拿來跟蓋好管理收租

cobrabaton10/21 22:50相比。土地不算成本不如拿來撿回收算了，反正自己時

cobrabaton10/21 22:50間也不用錢

cobrabaton10/21 22:51就算不算土地買賣成本也要換算地租吧