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[請益] 請問現在自建透套的報酬率?

看板home-sale標題[請益] 請問現在自建透套的報酬率?作者
diedieway
(呆呆威)
時間推噓20 推:21 噓:1 →:60

最近投資物件附近蓋了一堆透天套房
(至少十棟以上)
很好奇缺工缺料的現在
自建透套真的好賺嗎,怎麼那麼多人在做?
大概蓋一間套房得成本是多少呀?
很好奇報價,不知道有沒有業內人士可以分享心得

蓋的範例如下
https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg

https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg

自己拋磚引玉一下
東海附近我學生家長蓋的出租透套
85戶套房工程造價1.5億
不包含土地跟內部裝潢
平均一戶套房建築成本177萬
一戶土地成本算建坪十坪200萬(少算)
裝潢、電氣抓30
一戶套房成本約400萬
租金1.5~2萬一戶,年頭報4-6%
還沒扣各種折舊、管理、空租成本

大棟的在壓低造價成本的情況下都這樣難賺了
那小棟的自地自建透套利潤在哪裡呀?
真的很好奇,還希望有業內人士分享
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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.68.40 (臺灣)
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sdhpipt10/20 13:40無中生家長?

smoothapple10/20 13:41高報成本,向銀行套利?

smoothapple10/20 13:43強者某同學家裡豪宅,地3000萬,建3000萬,蓋完鑑價1

smoothapple10/20 13:43.2億,質押借6000萬公司營運用。

abyssa110/20 13:44應該是自己的地沒成本吧 純投資建物投報應該不差

abyssa110/20 13:45一般都是早年低成本買的地 素地也不好貸款

benson50210/20 13:46造價哪要1.5億,亂報的吧

那您聽到的 或業內評估的價格是?

abyssa110/20 13:47扣土地成本的話一年10%+不錯啊

只是在計算投資報酬的時候 可以直接忽略土地成本嗎?

※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 13:51:09

abyssa110/20 13:52如果土地是繼承的祖產的話 可以啊

abyssa110/20 13:56祖產土地拿來賣=敗家子

abyssa110/20 13:56活化選項只有空地出租跟蓋房子出租

abyssa110/20 13:56你說報酬率怎麼算?

humaisme10/20 13:58這要看點吧 十幾年以前好賺 現在少子化 蓋在私立的

humaisme10/20 13:58旁邊簡直找死 路竹這以前蓋一堆 很好租 好幾年前看到

humaisme10/20 13:58有人要脫手一直找不到替死鬼

abyssa110/20 14:00我看以後加弄無障礙改成安養中心吧

evil010810/20 14:02哪家營造商 造價1.5億是搶錢喔

benson50210/20 14:07舉例來說,某新北市建案地下室挖4層蓋20幾樓,蓋2棟,

benson50210/20 14:07造價也才4億多,而且你土地成本那樣算也不對,第一如

兩棟20幾樓造價4億那請問他建一坪的費用是?十萬?現在還有這樣的價格嗎

benson50210/20 14:07果是家裡的,取得成本很低呀,對他們來說只要花建物的

benson50210/20 14:07錢就有投報率了,真要細算就是看總共幾坪土地去算那邊

benson50210/20 14:07土地價格,你用建坪去算幹嘛,他只是租人,以後土地還

benson50210/20 14:07是他們家的

KrisNYC10/20 14:231. 某個尺寸以上不會比較便宜

KrisNYC10/20 14:242.會這樣蓋多半是沒更好用途 投報也不算土地

KrisNYC10/20 14:253. 2019以前 一套營造成本75-120萬 現在不確定

KrisNYC10/20 14:26但以前這種一套也大都只收8-12k 看起來投報差不多

謝謝 你提供的資訊清楚很多

※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:32:18

abyssa110/20 14:37坪數不大的素地 除非隔壁在整合 不然賣不到你想像的市價

abyssa110/20 14:37因為加了土地成本蓋起來投報就像你算的 太低了

abyssa110/20 14:38蓋不出坡平車位也不好當集合住宅分戶賣,透套沒這問題

KrisNYC10/20 14:40他貼的第二張圖就是最便宜的蓋法啊 5層每層28坪4套

gardeniablue10/20 14:41土地持有久了,原空地放著也沒用(有人就是不想賣)

KrisNYC10/20 14:41基地大概55坪建蔽6成容積225-250 建坪130左右

其實我最想問的是 現在這樣蓋一坪通常要多少錢呀? 有沒有前輩剛蓋完的

※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:42:31

gardeniablue10/20 14:42自建就可以只計建築成本去算吧

KrisNYC10/20 14:42成本你拿13萬15萬套就有了 透套的最大效益差不多這樣

KrisNYC10/20 14:43其他概法都是這種的變體 雙拼 一樓店面之類

gardeniablue10/20 14:44自建的話可能拿一坪15-20萬試算…

zhuilou10/20 14:44這東西能貸款8成嗎

KrisNYC10/20 14:44大概多少這問題很難 只能說這種房子每間營造都能蓋

gardeniablue10/20 14:45自建現金要很夠…

KrisNYC10/20 14:45所以確實有人可以蓋得很便宜 只是一般人不一定有條件

gardeniablue10/20 14:45建完可轉房貸,但建造過程現金很重要

KrisNYC10/20 14:46所謂條件也包含便宜營造跟基地有沒有地緣關係 和他有空否

abyssa110/20 14:46土建可能五成吧 不過蓋這種的通常貸款方式可以很多元

zhuilou10/20 14:47問題就是這種房貸很難8成吧 除非是住家類的比較能8成

KrisNYC10/20 14:47或是便宜營造只幫你粗胚 後面你能處理嗎 能就能便宜

gardeniablue10/20 14:49一坪15-20不會是簡單粗胚啦,至少磁磚窗門廁都有

neilhuang10/20 14:59投報率沒6%,怎麼不去買債券就好

smoothapple10/20 15:01應該是排除土地成本當作買機器設備來營運的算法

smoothapple10/20 15:02攤提折舊之後都是淨利

Zexion10/20 15:14會蓋85戶,花1.5億的人,你在幫他擔心什麼

Zexion10/20 15:19網上全新套一間15000,一年回收1500萬,10年攤平,更不用

Zexion10/20 15:19說後續融資操作

kklarinet10/20 15:54存在即合理

peteryen10/20 16:32純蓋完一坪14-15萬,省錢買家具放進去就能住人,不行就

peteryen10/20 16:32是再花錢清裝潢

peteryen10/20 16:35而且有些會這樣做的,單純是錢太多,以後遺產稅不少,

peteryen10/20 16:35趁早做避稅動作,我朋友也是花了1.5億買了一間地坪200

peteryen10/20 16:35坪50年的舊大樓,主要是以後要財產轉移時想少繳稅

abyssa110/20 16:36避稅考量不錯 現金丟進去變成建物現值 帳面遺產大縮水

abyssa110/20 16:37這種收租物件金流穩定又不好敗家變賣

abyssa110/20 16:37有智慧的長輩

gaussjordan10/20 16:41土地成本算建坪 建築成本又算一次 剝皮店嗎

peteryen10/20 16:50我上面說的一坪14-15萬,說沒有含土地成本

cossin10/20 17:05扣掉土地 現在一坪15-20(看蓋的腳路)

cossin10/20 17:05如果自建套房的問題是衛浴 現在做衛浴很貴

cossin10/20 17:06每一間成本就疊上去

prichman10/20 20:19最近幾年營造貴 新房稅率貴 二工風險高 的確沒這麼香啦

prichman10/20 20:19 雖然租金爆噴 還是中古增滿的卡赫

smoothapple10/21 06:20新蓋的有高建價貸款高槓桿的優點

smoothapple10/21 06:20舊的有違建大空間的優點

smoothapple10/21 06:22看資產位階和未來目標

smoothapple10/21 06:23如果遺贈節稅的把現金用完變貸款,也很好

cobrabaton10/21 22:2485間+公設樓梯,算起來1000建坪好了,自己發包至少15

cobrabaton10/21 22:24萬不含冷氣家具,1.5億很基本吧?現在有人蓋套房1建坪

cobrabaton10/21 22:244萬的麻煩介紹一下

cobrabaton10/21 22:24還有加上電梯

cobrabaton10/21 22:50而且一堆人投資不算土地成本?機會成本懂嗎?不花錢蓋

cobrabaton10/21 22:50不用管理,然後純租地就有收入要拿來跟蓋好管理收租

cobrabaton10/21 22:50相比。土地不算成本不如拿來撿回收算了,反正自己時

cobrabaton10/21 22:50間也不用錢

cobrabaton10/21 22:51就算不算土地買賣成本也要換算地租吧