[心得] 購買中古屋，屋況瑕疵處理方式

我板橋小綠綠啦

最近看到板上好多屋況問題要處理
想說用自己幾年的經驗幫大家解答
來拋磚引玉一下
有更好的方式也歡迎討論分享

中古屋最常碰到的就是壁癌漏水
嚴重一點甚至是鋼筋外露等等的

我覺得首先就是要確認知道屋況問題的時間點

*[1;34m1.看屋時發現*[m

這時間點發現我覺得是最好處理的
若是買方要預設好，自己處理屋況的前提下
能接受的最高價格是多少
有談成，自己處裡也最安心
若沒談成
自己考慮要不要加價
值不值得加價

像我自己再買老公寓
因為會重新裝修
我跟屋主談的時候
就是會直接表明屋況問題
我會自己處理，希望這價格讓給我
後續不會再來吵原屋主
為了多賣10、20萬
後續買方一直來盧只會更煩

因為碰過太多買方
不管是老公寓或是20多年的大樓
要屋主降價之外，又要保證屋況是好的
這樣的前提我都會叫客戶去看新大樓
雖然空間小，但至少比較不會出問題
因為用你的想法條件去買房子，根本不會有屋主願意賣
真的賣了，換我後續服務處理不完
換位思考，這房子你若是住了20年
有人要跟你買，要你保證這些你敢嗎?
真的賣了，通常只會後續吵不完

ps
刻意找方式隱藏屋況的個案處理
這邊就不另外展開了

不過如果是投資客重新裝修過的
我認為要給個1~2年的保固不過分
如果投資客連對自己的裝潢給一個短期保固都不敢的話
不如別買了

*[1;34m2.驗屋時發現*[m

這時候發現也是會分幾個情況
首先要看嚴重程度
嚴重到不能住的情況下
才有權利要求延後交屋
來釐清責任
像是
下雨天，房子也在下雨
地震房子垮了
氯離子超標(海砂)

不然像是單純壁癌或馬桶管線堵塞這種
並不構成延後交屋的資格
若這時候去故意延後交屋，買方只會違約
通常最建議的處理方式是討論金額折價金
因為屋主的處理方式你一定不會滿意
像是廁所外側牆滲水
造成的壁癌
用屋主的角度
只要外層有好好上2~3層防水漆
就能擋個3~5年沒問題
這樣你能說問題解決了嗎?
好像可以又好像不行
但你說要廁所重做
廠商隨便估價都要15~20萬
屋主會能接受嗎
如果只從做半間廁所，磁磚一半新一半舊
你能接受嗎
通常一定要各退一步啦
能的話，仲介也退一步
其實我認為問題都不會太難

千萬不要叫屋主處理
結果方式你不滿意，再來吵架
只會更麻煩

*[1;34m3.交屋後發現*[m

交屋後就比較討厭一點了

拆掉舊裝潢才發現的

像是管線漏水之類的
因為呼應到第一點
我前面再跟買方溝通金額的時候就有提過了
我通常遇不到

但如果你真的遇到了
你也都會換管線從做防水
那我會建議不用特別再去跟屋主吵架了
為了沒多少錢，浪費掉裝修的時間根本不划算

沒裝潢住進去後發現的*[m

這就要釐清漏水時間點了
如果師傅判斷是早就有的
那基本上前屋主就需要處理了
建議是
他找你找仲介找
都找師傅來看
看價格落在哪
處理方式落在哪
去商量要補貼的價金

若是新漏水
恭喜你運氣不好
基本上要自行處理了

偷渡一下
小綠綠有漏水保固
交屋半年內新發生的都適用
詳洽小綠綠業務
這邊不多做介紹了

總結就是
*[1;35m千萬不要給原屋主處理*[m

除非你的業務值得你信任
不然能直接聯繫屋主處理的話
會比業務連繫好
有些業務處理溝通事情很低能
會把事情越搞越糟..

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